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土地财政顽疾难解 暂停供地:梦想照不进现实

华夏时报  陈小瑛   2015-04-11 06:42

[摘要] 在今年3月底,国土部联合住建部出台政策强调,各地住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度;对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

“现在政策刺激的效果并不明显,我们4月份还没有止住房地产下滑的态势。”湖南省住建厅有关人表示,问题是库存太大,目前的关键在于如何去库存。

在今年3月底,国土部联合住建部出台政策强调,各地住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度;对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

“政府现在只有减少供地,才能让市场供需达到平衡,但实际上,土地收入仍是地方财政的主要收入来源,依靠政府主动减少卖地的方法基本不现实,只能靠市场自身来调节。”上述湖南省住建厅人士称。

暂停供地之难

上述湖南住建厅人士表示,目前当地保障房建设已基本停止,主要通过收购商品房用作保障房,帮助房企去库存。

然而,对地方政府而言,“减少土地供应去库存”与“土地财政依赖”显然有些矛盾。

上述住建厅人士称,解决去库存问题好的办法是停止供地两年,但在当前的经济压力下,让地方减少土地供应几乎是不可能的,就目前来看,地方财政对土地收入的依赖基本无可取代。

目前,在土地控制方面,温州市已明确提出了要严格控制土地供应。而库存量较大的宁波、杭州、无锡,当地政府并未明确提出要控制土地供应量。不过有开发商透露,常州今年可能会缩减土地供应,一些前几年供应量较大的区域,如武进区,土地出让将受限。

“对于库存量较大的杭州、常州、宁波等地,去库存仍是今年的主旋律。出于稳定市场的需要,这些城市的土地阶段性的供应有可能会有所缩减,但总量是否会减少仍不确定。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏告诉记者,因为土地供应分阶段,如果新房市场销售较好,即使潜在库存量较大,地方政府出于财政收入考虑,未必会减少全年的土地供应。

中国指数研究院数据显示,今年一季度,全国300个城市共推出土地6554宗,推出土地面积22482万平方米,同比减少34%。共成交土地4849宗,成交面积17110万平方米,同比减少41%。但环比来看,随着房企拿地意愿增加,3月份供地的速度在加快。

“政府主观上并不愿意减少卖地,但是由于市场下行,开发商都在减少拿地,客观上造成了政府卖地少了。”湖南省政协委员王义高认为。

业内认为,从土地市场情况来看,今年土地市场会相对平稳,低溢价将为常态。预计今年土地市场将平稳运行,不过出于财政压力一些地方政府仍然可能会加大供地力度,国家应该不会出台较大政策干预市场。

据中指院数据,今年一季度,土地出让金同比涨幅超过50%的城市有厦门、青岛、成都、昆明、重庆等,而西宁、贵阳、福州、苏州、大连、长沙、沈阳、杭州等城市降幅同比超过80%。

长沙样本

据上述住建厅人士介绍,3·30楼市新政并没有止住房地产下滑态势,4月份以来,湖南除了衡阳和湘潭销售量上涨,其余城市仍在下跌。

湖南中原地产总经理胡治刚告诉记者,目前长沙拿了预售许可证尚未销售的面积将近1500万平方米,去库存周期18个月,尽管3月销售环比回升20%多,但压力犹存。

“目前长沙推进的旧改有四十多个,这也会创造刚需,但目前销售仍缓慢,开发商都在去库存,买地不积极,土地成交自然少。”胡治刚说。

长沙某国有房企一位总经理称,目前房地产过度开发,开发商只能放缓开发节奏,房子严重过剩,如平江县在去年年关就有不少开发商因资金链断裂而跑路。

有数据统计,在过去两年里,长沙共卖出了近2万亩的土地,总建筑面积超过3000万平方米。2014年,长沙的库存量同比上涨了40.5%,一跃成为了全国第四。

“现在政府卖地机构经常劝说开发商买地,但土地市场热度不高,有的开发商准备退出长沙市场,目前香港恒基地产就已经将旗下项目委托旭辉接管。”长沙本土一位开发商告诉记者,“长沙的房价平均只有五六千元,但地价普遍到了三四千,开发商根本无利可图。”

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