房天下 >资讯中心 >土地 > 正文

一季度住宅地价环比增0.53% 上海将不再"价高者得"

东方早报  作者:计思敏  2015-04-22 11:47

[摘要] 4月21日,国土部调控和监测司发布“2015年一季度国土资源主要统计数据”,数据显示,全国国有建设用地供应9.48万公顷,同比(与去年同期相比)下降20.4%。其中,房地产用地2.47万公顷,下降38.7%。

4月21日,国土部调控和监测司发布“2015年一季度国土资源主要统计数据”,数据显示,国有建设用地供应9.48万公顷,同比(与去年同期相比)下降20.4%。其中,房地产用地2.47万公顷,下降38.7%。

业内人士认为,土地供应规模出现较大的下降和土地市场成交低迷的预期是有关系的。一季度房企去库存居多,拿地节奏持续放缓,政府推地也会比较保守。

住宅地价环比增0.53%

按照国土部发布的数据,一季度末,105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3541元/平方米、6593元/平方米、5305元/平方米和746元/平方米。其中,住宅用地价格环比(与上个月相比)增长0.53%。

城市地价动态监测系统的报告认为,2015年一季度,房地产市场呈现惯性调整态势,市场对资源配置的决定作用成为供求关系变化的主要因素。一季度,地价稳中略升,除商服地价增速微升外,其他各用途地价环比、同比增速均小幅回落。

地价所所长赵松此前表示,在2014年全年土地市场整体量跌价缓、年末回升的背景下,2015年季度主要监测城市地价增速放缓。

赵松表示,在一季度利好政策的综合作用下,土地市场成交量或将回升,需求放大。但在差异化手段的影响下,不同城市土地市场表现和政策实施细则均将出现明显分化,预计二季度,供需紧张的热点城市供需热度有可能回升,地价涨幅略有扩大,存量规模较大、需求支撑不足的城市地价基本保持稳定。

上海不再“价高者得”

一线城市仍然是开发商们一致看好的市场。

根据监测报告,2015年一季度,一线城市各用途地价水平环比和同比增速均明显高于及二、三线城市平均水平。一线城市的住宅地价环比平均增速为1.13%。其中,北京各用途地价增长平稳,涨幅均在1.0%以内;上海住宅、工业地价分别属于较快速和快速增长。

值得关注的是,在地价稳步上升的背后,是土地供应不断紧缩。

就拿上海来说,上海土地出让单纯“价高者得”的模式即将改变。

继上海市2014年实行工业用地全生命周期管理后,上海市规划和国土资源管理局近日正式发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》,至此,上海将实行土地全生命周期管理。

所谓“全生命周期管理”是指以土地出让合同为平台,健全用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制,在土地使用期限内实施全过程动态监督。

“对我们来说,就是限制多了,带条件出让的地块多了,比如拿地要求配建保障性住房或者配建公共服务设施等。”沪上一开发商说。

业内人士表示,2014年3月上海市政府要求上海建设用地要“总量锁定”,即到2020年建设用地规模控制在3226平方公里,这意味着今后几年上海年均建设用地必须负增长,这是上海土地资源极度稀缺的背景下,土地不再“价高者得”,上海土地实行全生命周期管理,房地产行业转型也将进一步深化。

上海市建设用地和土地整理事务中心公众处处长徐妍表示,土地供应紧缩是新常态,即使没有全生命周期的制度房企拿地也会比较困难。全生命周期制度的目的不在于限制拿地,甚至也不在于限制炒作,而是强调用地效率的提升,强调土地取得人应当提供一定的城市公共功能。

在业内人士看来,上海推行的上述政策可以进行推广,“但不会是一盘棋,部分城市土地的稀缺性没有达到一线城市的迫切程度,上海一年经营性用地出让面积仅为10平方公里左右,因此近期在一线城市推广更为合适。”

相关阅读 国土部:住房供应结构与土地供应联动 不搞饥饿供地 国土资源部

房地产市场进入了新的发展周期。经过近十年来的高速发展,层面住房供不应求的局面已经得到缓解,住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调过渡。

部土地利用管理司负责人解读房地产用地调控政策

市场进入新周期调控呈现新特点

住宅用地的供需态势已发生变化,房地产调控要让市场做主

◎加大结构调整力度,首次将住房供应结构与土地供应结构联动调整

记者:如何看待当前的房地产调控形势?

负责人:房地产市场进入了新的发展周期。经过近十年来的高速发展,层面住房供不应求的局面已经得到缓解,住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调过渡。一方面,部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾,需要进一步加大土地供应力度;另一方面,部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要,去库存压力较大,带来一定风险,需要分类调控、因地施策。

当前,房地产市场运行必须加快去行政化,回归市场经济活动规律本身。房地产市场管控要由过去的以行政手段为主向突出市场和强化监管方向转变,创造市场机制发挥作用的政策环境。

记者:本轮调控政策有哪些特点?

负责人:今年房地产市场调控思路很清晰:主要突出优化供应结构,明确支持自住和改善性住房需求,维护市场稳定。这突出体现在三方面:

一是强调要分类调控、因地施策。突出政策调整的针对性、差异化,根据不同地区土地市场发展、发育程度和房地产市场供求态势,采取不同的调控政策应对,特别是从供应计划的编制入手,有增有减,合理确定新增住宅用地规模,政策的有效性、针对性进一步加强。

二是强调结构调整。首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整,并明确可以将商品住房调整为保障房,将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地,结构调整的政策支持力度进一步加大,有助于稳定供求关系,促进民生保障和经济结构转型。

三是落实地方政策在维护房地产市场稳定方面的主体责任,注重发挥部门协同和上下联动,有效发挥地方政府在调控市场的主动性、积极性。

稳定均衡避免大起大落灵活搭配弥补市场不足

◎地方政府应根据各类市场指标判定当地市场供求情况,及时调整土地供应规模

◎把握稳定、均衡供应的总基调,不搞“饥饿供应”,避免突击供地;主动贴近市场需求,灵活、搭配供应土地

记者:各地在调整土地供应规模时,如何认定房屋和土地的供求过剩或者不足?标准是什么?如何落实?

负责人:对于“房屋和土地的供求是否过剩”的判断,房地产行业内部有不同层面的评判标准,如:很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线,土地市场方面一般也将供地后3年作为合理的开发建设周期。我们现有的土地市场监测与监管系统也可以判断各地已供住宅用地的开发利用情况,对于超过合同约定开工时间一年以上未开工,且未开工住宅用地规模超过5年年均供应量的市、县,应该从严控制新增建设用地规模。2014年,国土资源部曾根据房价、地价、商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标,将城市划分为五类(房价地价上涨快、上涨较快、平稳上涨、持平、下跌),指导调整住宅用地供应和稳定市场价格信号等工作。地方各级政府也应根据各类市场指标,判定当地房地产市场供求情况。部将在去年工作基础上,调整相关指标进行分析,加强对地方的督促指导。

记者:《通知》要求在土地供应时要“稳定、均衡供应,灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应”,具体怎样理解?

负责人:供求关系稳定是市场平稳的基础和根本,“稳定供应、均衡供应”就是要为供求关系稳定构建一个良好基础,即把握好土地供应总量和节奏变化。具体来说,要求地方在实施土地供应的过程中,要充分考虑土地供应规模变化对未来市场发展预期的影响,尤其是负面影响,注意保持年度间数量方面的稳定,不搞“饥饿供应”,在季度间也要尽量做好均衡,避免类似年底突击供地的现象,从而避免市场成交大起大落。

“灵活确定地块面积,不同地块面积和用途的搭配供应”,体现的是供应要主动贴近市场需求,促进市场健康运行。地块规模过大,超过房地产企业开发能力,不仅容易造成住房有效供应延后,阻碍市场供求关系改善,还容易导致囤地、炒地、闲置浪费等诸多问题。在城市不同位置区域,可能存在宗地条件差异极大的地块,在城市发展过程中,部分位置较差地块,从产业发展或基础配套的角度存在迫切开发的需求,却无人问津,部分位置较好的地块,由于开发潜力较大,容易造成开发企业盲目乐观,不免形成“过度竞争”,搭配供应可以很好弥补纯市场选择下的市场发展弊端和不足。现阶段,土地开发过程中社区医院、幼儿园、养老用房等配套设施的代建,在某种意义上,也属于一定程度上的搭配供应。

改变用途不可“任性”信息公开防止违规

◎未开发房地产用地调整土地用途、规划条件必须满足两个前提,且转型方向明确

◎未开工房地产项目“商转公”,应按新用途重新核定土地价款

记者:土地出让后改变用途、调整规划的做法,在以往是严格控制的,这次“开口子”会不会有风险?

负责人:《通知》明确指出,调整土地用途、规划条件,必须满足两个前提:一是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大”,二是“已出让的未开发房地产用地”,允许转型的方向很明确,就是“国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目”。一般来说,住宅用途的地价较高,但供过于求会形成宗地地价减值,转向其他用途原用地者可能会有损失,这就需要地方政府部门周密筹划,政府与土地使用者按市场实际出发,努力实现双赢,促进地块开发。

此举可能引发的风险,引起了社会的关注,可以理解。我们认为,防范风险要靠规范管理,只要各地在实际操作过程中,坚持土地市场已有的一系列好的做法,如集体决策、决策过程公开、决策结果公开等,主动接受社会的监督,就能够有效防止违规操作。

记者:政策规定,可购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房。从商品房到保障房,土地是不是应该从有偿出让转为无偿划拨?土地性质要不要转回去?地价款如何核算和退还?

负责人:实际上,这个问题通知也有具体要求,将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的,市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款,更改土地出让合同。重新核定土地价款,应该按照新用途,经专业地价评估确定价款。符合划拨用地条件的,可以重新办理划拨用地手续,核发划拨用地决定书。地价款按照公平公正公开的原则,由政府与用地方协商解决。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下土地

土地市场 找地神器

关注特价房上海官微

掌握沪上最新楼盘动态

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布已输入0/200

相关知识更多>>
新闻聚合换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:400-153-3010 举报邮箱:jubao@fang.com