[摘要] “330房产新政”以及降准降息效果开始在房地产市场显现，随着保利地产公布4月份销售简报，上市房企龙头股“招保万金”数据全部出炉，4月销售金额出现回暖，同比涨幅在30%至60%之间。
“330房产新政”以及降准降息效果开始在房地产市场显现，随着保利地产公布4月份销售简报，上市房企龙头股“招保万金”数据全部出炉，4月销售金额出现回暖，同比涨幅在30%至60%之间。
保利和金地销售表现好
在“招保万金”四家龙头房企中，保利地产和金地集团4月销售表现为抢眼，保利地产今年4月实现签约面积98.18万平方米，同比增长47.40%，实现签约金额133.52亿元，同比增长60.36%。金地集团4月公司实现签约面积27.3万平方米，签约金额33亿元，同比分别增长63.47%、41.63%。
率先公布销售业绩的万科，4月实现销售面积146.3万平方米，销售金额人民币177.6亿元，环比分别增长17.89%和20.49%。和去年同期相比，万科4月的销售面积和销售金额分别增长了33.8%和39.3%。而今年前三个月，万科的销售面积和销售金额均同比下滑，其中销售面积同比减少5%，销售金额同比减少15%。
不过，4月份的销量尚未将万科从下滑中拉出。公告显示，1月至4月，万科A累计实现销售面积542.0万平方米，同比增长3.4%，但销售金额641.0亿元，同比仍下降4.3%。
停牌中的招商地产4月实现签约销售面积22.59万平方米，同比增加51.71%，签约销售金额27.69亿元，同比增加28.43%，经历一季度的销售下滑后，招商地产4月份开始出现回升迹象。
此前一季度，招商地产销售金额约70亿元，同比下降约26%。随着“330新政”的出台，到了4月份，招商地产销售金额由3月份的同比减少16%转为同比增加28.69%，销售明显复苏，而期内销售面积涨幅远大于销售金额涨幅，说明招商地产也在加快跑量。
机构看好地产股估值
据中金公司地产研究员宁静鞭测算，本次降息相当于20至30年按揭贷款的总还款额下降2.0%至2.7%。以30%首付比例测算，相当于有效房价下降1.6%至2.2%。而去年以来累计3次降息，效果相当于房价下降5.6%至7.7%。
中金公司研报称，4月30大城市成交面积1647万平米，环比持平，同比上升15.9%，符合预期。伴随着房地产政策各地细则继续落地，地产市场较好的成交表现将在未来持续，环比回升势头将更加明显，预判5、6月30大城市成交量环比回升幅度将在5%~10%左右，而30大中城市去年5、6月成交是低基数，预计月成交同比涨幅将在15%-20%。
对此，中金公司认为，龙头地产股价未来有望补涨，上升空间看20%以上，持续降准、降息将拉动大中城市成交数据恢复，而4月龙头公司推盘已经上升，销售数据明显跑赢行业，随着行业景气度恢复，未来龙头超预期概率也更高，同时龙头地产估值仅为中小地产股的50%左右，机构的地产配置也相对轻。中金公司个股推荐排序为万科、招商地产、保利地产，中南建设，同时建议关注滨江集团及中华企业。
而光大证券认为，降息开始从影响存量资金扩展至影响新增资金，原因在于降准提高了可贷货币，而降息影响配置渠道，增配个贷利好地产，推荐一线龙头首开股份，万科和保利地产，区域龙头中南建设、北辰实业、建发股份、中天城投，包括推荐彻底转型的华业地产。
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