[摘要] 沿着杨浦区滨江地区开发的时间轴，分布在杨树浦路的旁的大烟囱和隆隆的器皿撞击声逐年减少，随之而来的是该片区密集的挖掘机作业和房屋轰然倒塌的烟雾朦胧。杨浦区的旧改已经历了10余年的漫长旅程，政府规划的意愿和居民被拆迁的意愿均如烈日般强烈，可旧改在实践中总没计划中般轻易实践。
沿着杨浦区滨江地区开发的时间轴，分布在杨树浦路的旁的大烟囱和隆隆的器皿撞击声逐年减少，随之而来的是该片区密集的挖掘机作业和房屋轰然倒塌的烟雾朦胧。杨浦区的旧改已经历了10余年的漫长旅程，政府规划的意愿和居民被拆迁的意愿均如烈日般强烈，可旧改在实践中总没计划中般轻易实践。
随着平凉社区多块商办用地、混合用地、住宅用地单价频繁遭刷新，我就想一探此片区壕地的真容。沿着4号线大连路一路向南，在这条将杨浦与虹口一分为二的大道上，总算目睹了杨浦滨江地区开发的轰轰烈烈。
项目动态：周边街区均已“大动干戈”
杨浦滨江地区今年首块宅地挂牌出让，此片区再引关注，这也是继阳光城拿下平凉街道47街坊纯宅地177天之后再推壕地。此宅地为杨浦滨江平凉社区01E2-01、02地块（12、13街坊），预计6月19日进入竞价环节，其起始楼板价高达3万每平。
据房天下数据统计，该地块周边两幅宅地均被保利集团拿下，其中18街坊纯宅地楼板价近4万每平米，22、23街坊宅地也同样高价成交。为何大牌房企均垂涎该片区？周边项目进展又有什么进展？项目是否急切动工入市套现？带着这些疑问，房天下走访该片区，揭开“地王”背后的秘密。
“锈迹斑斑”背后的价格蝶变
沿着长阳路向东，保利绿地广场（原22、23街坊）就“矗立”于十字路口处，近7万平宅地被白墙“包裹”。白墙里一片哗然，随处可见的施工人员在 “锈迹斑斑”的地面捣鼓着手中的钢铁，人声、钢铁撞击声、机器运转声嘈杂一片。
它地处大连路总部研发聚集区心腹之地，不仅坐拥片区内大规模的开发面积，还享受到大连路与长阳路两大商圈辐射之利。区域内规划大的33万方大型城市综合体，涵盖24万方总部级商务写字楼、3万方商业购物中心、近6万方高端住宅。从体量和功能上来看，不仅隶属未来聚集区商业、商务、居住中心，更将辐射整个陆家嘴黄金三角核心快板又一极。
保利绿地广场项目正紧锣密鼓施工中，而该地块上的住宅项目翡丽云邸已完工，目前均价64000元/平米。楼盘依托整个项目的全新规划，已成功打造成都会豪宅的时尚居住典范，对平凉社区乃至整个上海都市的居住条件带来全新感观，他的出现远非对豪宅居住价值的影响，更是催生了下一波区域豪宅价格的蝶变。
依附黄浦江畔仅剩的滨江内陆区域的建设和开发，此片区周边房地产市场特别是愈发稀缺的宅地和极高舒适度的豪宅行情自然也水涨船高。
18街坊拟建成24层9栋高层豪宅
去年5月，上海土地市场竞拍现场一声敲响，平凉社区18街坊12万平纯宅地“归属”敲定，“小鲜肉”终花落保利一家房企。截至目前，保利已将此片区45万平宅地收入囊中。
据18街坊地块项目规划公告显示，该地块占地33007.3平米，地上可建计容面积82518.25平米。规划显示，该总地块拟建成23-24层住宅楼9栋，以及配套公共服务设施。
总建筑面积大12.39万平。其中，高层住宅建筑76771.78平米，保障房建筑面积4125.91平米，配套建筑面积1620.56平米。另外，地下建筑面积36269.32平米。机动车停车位729个，非机动车车位数376个。
顺着辽阳路往南，街道两侧一面是项目施工现场，一面是市东小学。学校建设为市重点公办中小学，据老居民介绍，学校容纳能力和功能性很强，还可接纳杨浦区以外的学生。
据校方介绍，市东中学虽然未对周边商品房购买者家庭有特殊优惠，但能近距离辐射该片区周边多块规划宅地数，未来，定会为该片区家庭带来福利。
走访发现，该项目已动工，住宅地基已现雏形。该片区的大动干戈正是杨浦旧改与杨浦滨江开发的更进一步。
沉睡的街区：15万平旧改任重道远
从2003年杨浦区针对平凉社区发放《拆迁许可证》那刻起，杨浦平凉社区大量老式民房和棚户区顷刻苏醒。“烟斗老人”激动地说：“从80多岁等到90多岁，终于可以期盼住新房”。
“沸腾的街区”被瞬间点燃，这片与上海同进同退，见证了上海老味道与新滋味、大烟囱与金融大厦、自行车与时尚秀场的居民，好梦终于开启。
2010年世博会召开以来，上海中心滨江开发已成燎原之势，它依托世博效应强势进入发展轨道。
2014年中国湾区财智论坛于杨浦举行，论坛讨论了城市产业升级以及“有形的政府之手与无形的市场力量”之间如何充分合作，并提出了挑战性的话题：“上海，如何成为全球第9个湾区？”
论坛上，关于杨浦湾区经济发展的详细规划“浮出水面”，包括待出让的17万平土地以及大桥街道、定海街道以及平凉街道。
作为杨浦湾区组成部分的杨浦滨江带开发规划也同时公布，滨江带定位为“滨江现代服务业发展带”，范围为秦皇岛路—大连路—平凉路—军工路—黄浦江，总面积12.93平方公里，其中核心区10.03平方公里，协调区2.9平方公里。
2015年，杨浦是政府再次规划旧改面积，今年需完成15万平旧改社区。
在这片如火如荼的滨江大开发中，定位为上海知识创新型总部研发聚集区的杨浦开始崭露头角。
旧改仍然，15万平旧改任重道远。
沉默的大多数：无所谓合理与不合理
“居住环境这么差，为下一代想想，也该走了！”就在7街坊就该办事处大门内侧，一位正在看动迁房的李女士语重心长。
“我家是即将被拆迁的居民，是时候看看动迁房的户型和流程图”“这是政府强制也是自身所愿，无所谓合理与不合理”杨先生开始与我对话。
7街坊旧改进度显示，预签约率为89%，已签约365产；7、8街坊告示显示，截至5月14日。签约率达86%，已签约963产，已超85%16产；2、3街坊A块征询同意率92%，已签约765产。
行走梧桐树下，穿梭在自行车与公交车之间，我看到了无数的“拆”和无数正在“拆”的居民楼。令人吃惊的是正在拆迁的居民楼旁仍然有居民进进出出，或许是居民还未来得及搬迁，又抑或是他们不愿意离开，一心想守望着曾经辉煌的灰烬。
然而，实探该片区周边，景阳路东侧的居民楼里仍然蜗居着许多居民，住户门前也不见令人兴奋的“拆”字。
2015年，黄浦旧区改造在“三个优先”即“优先考虑居住条件、生活环境较差地块，优先考虑与重点功能区建设直接相关地块，优先考虑市区重大建设”的总体原则下，继续以“启动（生效）一批、收尾（推进）一批、准备（预备）一批”等“三个一批”为抓手，确保完成旧改签约4000户，计划全年拆除各类旧房15万平方米，其中二级以下旧里6万平方米。
然而，街坊无论“征收”还是“拆迁”，任何纸面上的“白纸黑字”要变成立体的高楼大厦，总归需要时间和精力去挥霍。正因如此，以往的2、3街坊在拆迁过程中由于资金不足造成工作的一度“搁浅”，这一睡就是十年，十年后该街坊才再度启动拆迁工程。
截至目前，黄浦区平凉的旧改还在如火如荼，距离规划的全部完成或将需要下一个十年。
从整个滨江豪宅板块发展来看，保利绿地广场作为杨浦总部聚集区的未来中心，对于陆家嘴总部圈的滨江豪宅板块的价值不言而喻，随着项目写字楼、商业以及周边高端综合配套的成熟，必将催生新一波的滨江豪宅价值蝶变。
据一位居住大连路附近的老大爷介绍说，杨浦近年来拆的很厉害，但其地理位置决定了杨浦滨江周边必须改造起来，除了杨浦大桥贯穿东西意外，黄浦江畔的摆渡也依然在发挥其应有的作用。
2012年10月12日，保利置业以32.6亿元拿下22、23街坊宅地。2014年楼市陷入低谷期，但开发商对滨江地区的宅地依旧持很高的期许，就在18街坊纯宅地竞拍当日，7家知名房企参与其中，保利终以32.4亿元拿下此地，溢价率36.8%，折合楼板价达39264元/平米。11月26日，经过2个多的酣战，阳光城以21.08亿元竞得平凉社区03F5-01（47街坊）地块，折合楼板价41078元/平方米，大幅度溢价61.41%，刷新了杨浦区土地贵单价纪录。
作为后起之秀的豪宅标杆翡丽云邸，近33万方综合体保利绿地广场的首期，价格洼地效应明显，在陆家嘴和北外滩豪宅价格杠杆的作用下，在众多滨江豪宅价格基本触顶的背景下，已成为上海滨江豪宅又一个资本聚焦之地根据，纵观其目前均价64000 元/平米，房天下预算，未来此片区新房均价或将超8万/平米。
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