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刚需成交占比下滑明显 需求旺盛仍存反弹动能

新民晚报   2015-06-25 16:02

[摘要] 上海楼市这一次的主角,不是刚需。自3月底以来上海刚需市场成交呈现逐步走弱的趋势。

刚需“缺位”

上海楼市这一次的主角,不是刚需。

据德佑链家研究部数据显示,自3月底以来上海刚需市场成交呈现逐步走弱的趋势。去年下半年刚需楼盘均价25000元/平方米以下,下同)成交面积占总体成交面积的比例均处于五成以上,均值达到56%。而今年4月以来,刚需成交占比逐步下滑,截至6月已下滑至43%,为历史新低。近3个月成交占比均值为46%,相比于去年下半年下滑幅度高达10个百分点。

对于上海楼市刚需的“缺位”,上海社科院房地产研究中心研究员顾建发表示,从去年和今年两次楼市调控政策的导向来看,主要是鼓励改善型买家入市,刚需政策与此前并无变化。因此,近半年来刚需楼盘成交的量虽然仍稳中有升,但其整体占比却持续下滑。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则认为,刚需占比的下滑,是楼市环境回暖的表现之一。

“刚需的稳定性决定了这一部分需求不会随着市场环境的变化产生太大的改变,”宋会雍说,“与之相比,中高端市场才是楼市的‘弹性’所在,这一点在2011、2013年等楼市成交活跃的年份均有所体现。”

楼市供应格局改变

德佑链家研究部总监陆骑麟分析认为,近期供应支撑偏弱,刚需成交难以发力,这阻碍了刚需市场与楼市整体的同步回暖。

数据显示,今年1-6月(截至6月21日)上海刚需楼盘的新增供应面积为191万平方米,而去年下半年这一数字则为456万平方米,环比下滑明显。

从去年土地市场的表现来看,上海楼市供应结构发生这样的变化其实并不意外。

同策研究咨询部数据显示,2014年上海商品住宅用地在成交总面积下滑近两成的情况下,楼板价却创出10347元/平方米新高,同比上涨达55.8%。

同策研究咨询部总监张宏伟表示,从2012-2015年,上海地价的上涨幅度正逐年增大,这推动了项目品质及配套设施的提高,也导致了改善型项目入市的增多。

与此同时,旺盛的市场需求在一定程度上改变了中高端产品入市的节奏,从而加快了楼市供应格局的变化。

盛世滨江项目营销负责人李公杰便表示,开发商的推盘节奏与市场需求情况紧密相关。而今年中高端项目的蓄客时间有了明显的缩短,有些楼盘甚至几周时间就可以蓄够开盘的客源量。在这种情况下,“没理由‘憋’着不开盘”。

的确,今年5月开盘的大宁北玉兰公馆平均售价达4万元/平方米以上,该项目从拿地到开盘用了1年零2个月;今年4月开盘热销的大宁金茂府,从拿地到开盘则历时1年零3个月。有业内人士表示,以往此类楼盘的开发周期一般为18-20个月。

二手房强势分流

不仅供应下滑,另一方面,二手房市场对刚需的分流,也反过来抑制了其在新房市场中的释放。

“由于新房交房周期较长、总价偏高等原因,二手房对新房刚需市场的分流其实一直都存在。”宋会雍说,“特别是今年二手房营业税‘5改2’政策发布后,有不少‘满二’的二手房涌入市场,这部分房源中有很多次新房,相比新房而言在品质上差别不大。这使得二手房源对新房的分流在今年得到了增强。”

据上海中原地产研究咨询部调查,嘉定新城、周康等板块有一二成刚需客户在今年转投二手房市场

“在新房市场上,今年刚需确实存在需求被‘压抑’的情况,”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,“但二手房市场的表现也说明了目前市场中刚性需求是不缺的。从全年的走势来看,随着旺季的到来,开发商会更加重视产品的去化速度,逐步将推盘的重点转向性价比较高的刚需产品,届时刚需市场的成交也有望得到提升。”

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