[摘要] 2015年上半年，上海楼市在去年的“低温”中起步。 季度，市场整体供需乏力，表现平淡。而三月底楼市新政的出台， 多次货币宽松政策的落地迅速改变了市场走势——成交连续上扬、去库存效果显著。
站在年中的时间节点上回头看，“330新政”对市场走势的影响显著。
2015年上半年，上海楼市在去年的“低温”中起步。 季度，市场整体供需乏力，表现平淡。而三月底楼市新政的出台， 多次货币宽松政策的落地迅速改变了市场走势——成交连续上扬、去库存效果显著。
时至今日，“330新政”已经落地近百天。过去的三个月里，上海楼市发生了哪些变化？步入2015年的楼市下半场，市场走势又将如何？
在刚刚过去的100天里，购房者抢着入市、开发商积极推盘、房价结构性上扬。业内人士普遍认为，市场得以逆转的背后推手，正是“330新政”，它就像一道分水岭，落地前后，上海房地产市场表现可谓迥异。
观望开始“疲劳”
“我从春节后开始看房，当时由于市场不好，想着等楼盘多点折扣再说。但没想到这一等就是4个月，现在每个售楼处人都这么多，你说要是开发商 了可怎么办啊。”上周末在松江某楼盘现场，前来看房的陶女士无奈表示。
事实上，近期楼市中类似陶女士这样结束观望、准备积极入市的购房者不在少数。
上海房天下新的一份置业心态调查显示，近四成受访者认为未来房价将有所上涨，近六成受访者打算在今年买房，相比今年二月，这两项调查的结果均增加了一成左右。
购房者心态转变明显，但他们的表现却不尽相同，既有像前述陶女士一样对错过入市时机“追悔莫及”的，也有因楼市行情好转而开始“追涨”的。而他们心态的转变，普遍是基于“楼市仍将上行”的判断。
今年6月，笔者在轨交10号线新江湾城站 看到很多售楼人员聚集在 站口，其中写有“市场回暖、保值利器”的纸板格外显眼。其中一名置业顾问表示：“近期来看房的人越来越多，我们就是楼盘销售的‘桥头堡’，要争取在 时间‘抢’到客源。”
有业内人士表示，二季度以来楼市的复苏与“330新政”密不可分，但也应该看到，今年以来多次降息降准对楼市也有很大助力。近期，央行再次降息和定向降准，这有望进一步刺激楼市成交。
不仅是新房市场，受积极的入市情绪影响，二手房市场的成交量也呈现出明显的上涨趋势。
德佑链家研究部总监陆骑麟表示，今年4月、5月，二手房市场回暖明显，成交套数均超过3万套，这样的“战绩”仅次于2013年3月，在历 也是“名列前茅”。
房价“跳跃”增长
4月以来，上海新房成交量大幅上涨，楼市行情迅速逆转，而与此同时，供应面积却出现下滑。其中3月以来，每个月上海楼市都出现了20万平方米左右的供应缺口。
对此，上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，4、5两个月的新建商品住宅供应其实并不少，均超过了100万平方米。之所以会出现短缺，还是需求涨势凶猛的原因。
在成交火热、供不应求的市场背景下，半年来上海楼市的成交均价也在迅速上涨。数据显示，今年3月以来，上海商品住宅成交均价每个月均有“跳跃式”增长，至今年6月，已达34345元/平方米，为历史高值。
业内人士认为，这主要与成交结构改变有关——客群的积极入市拉高了楼市整体的成交均价。
来自上海中原地产研究咨询部的数据显示，今年第二季度以来上海商品住宅的成交结构中， 楼盘（成交均价5万元/平方米以上）的成交面积占比持续提升，从 季度每个月都在15%以下，到6月底已经提升到了19%左右。
陆骑麟分析认为， 市场成交的好转可能会在一定程度上影响开发商的产品思路——热衷于推出中 产品，这将使上海房价维持在一个较高水平。不过，改善和 产品的持续表现，也正说明了目前市场的回暖态势。
房企信心恢复
今年初，受去年市场调整的影响，房企的心态普遍较为谨慎，观望情绪浓厚，这一点在今年年初的土地市场上也有所体现。
上海中原地产研究咨询部数据显示，今年1-3月，上海经营性用地出让总面积为166.21万平方米，总金额为296.57亿元，平均溢价率为18.67%。
而受市场回暖影响，房企对于市场的信心与日俱增。今年4-6月，在土地出让总面积降至154.79万平方米的情况下，出让总金额却达到了343.78亿元，平均溢价率达43%。
业内人士认为，这与上海的推地策略有一定关系。
德佑链家研究部数据显示，今年上半年上海共计成交了25幅商办类地块，其中有16幅的成交集中在 季度。“近几年，上海商办类物业供应较大，开发商对于此类地块的态度也持续谨慎，拿地热情不高。”陆骑麟分析称。
对此，卢文曦则认为，两个季度土地市场成交情况迥异，虽然与土地供应有一定关系，但从溢价率的表现可以看出，房企的信心正在迅速恢复。
进入6月，上海先后有杨浦平凉路宅地、大宁上海火车站北广场商办地块等热门土地出让，而虹口江湾镇板块也有十年来的首块宅地出让。现场参与竞拍的房企众多，终成交价也比较高。
针对此种现象，中指研究院执行院长陈晟评论说：“近期土地市场成交火热，而且成交的多是住宅用地，价格高属于合理范围，因为这代表了上海这座城市的经济地位。”
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