[摘要] 付了全款买了房子，还进行装修出租给别人，有一天却被法院查封了，徐某夫妇傻眼了，原因是房屋至今未过户至他们名下。近日，丰泽法院通报了这起涉及二手房的执行案例，借此提醒有意购买二手房的市民注意保护自己的合法权益。
付了全款买了房子，还进行装修出租给别人，有一天却被法院查封了，徐某夫妇傻眼了，原因是房屋至今未过户至他们名下。近日，丰泽法院通报了这起涉及二手房的执行案例，借此提醒有意购买二手房的市民注意保护自己的合法权益。
2011年8月，徐某夫妇向张某买了一套房子，总价款65万元。房屋当天交付后，徐某夫妇支付了全部购房款。不过，后来由于开发商的原因，一直无法办理房屋过户登记。2012年，徐某夫妇对房屋进行装修并出租。
没想到，该房屋2014年却成了诉争房屋。原来，由于民间借贷，张某成了被执行人，其名下财产被查封。而其实早在2012年5月，该房屋就因其他案件被丰泽法院查封过了。
徐某夫妇表示，他们于2011年就购买了诉争房屋，支付了全部价款并进行使用，其在房屋转让行为中没有过错，请求法院裁定解除对诉争房屋的查封保全措施，不予拍卖变卖处置。可惜，终法院驳回了他们的请求，原因是诉争房产所有权人并未登记在徐某夫妇名下，不具有物权效力。
丰泽法院表示，今年审理的房屋买卖合同纠纷案件中，房屋买受人执行异议被驳回的主要原因有如下几点：1.买受人未按照二手房买卖协议支付购房款，即使买受人称已支付购房款，但因未能提供支付凭证而不被法院认可；2.买受人办理预登记或未及时办理房屋过户手续，导致房屋所有权未变更；3.买受人闲置所买二手房，未及时占有使用房屋。
法院提示，房屋买受人在购买二手房时，应注意如下问题，防止房屋陷入不必要的纠纷致使合法权益无法得到法律的保护：一、签订二手房买卖协议前，应查清房屋的权属情况，确认卖方系房屋的所有权人，且房屋没有其他权属纠纷、未被冻结查封；二、按照二手房买卖协议的约定支付购房款，购房款的支付应通过银行转账的方式支付，且通过买受人自己的账户向卖方账户转账，并保留银行转款凭证；三、房屋买受人在支付购房款之前要先办理房屋买卖预登记，在房款支付后要及时办理房屋过户手续，防止因时间延误及房屋出卖人的原因，产生无法过户的后果；四、房屋买受人应及时占有、使用、管理二手房。
案例+分析教你避免三大问题 买二手房注意事项
相关阅读 案例+分析教你避免三大问题 买二手房注意事项 经济参考报
对于在一线城市打拼的大部分人而言，能购套属于自己的房屋本应是一件开心的事情，然而，随着越来越多纠纷的发生，很多人没有感受到购房带来的喜悦，反而因购房使其更为糟心。
户口问题
【案例】
刘先生为了女儿能上某重点中学，购买了蒋先生位于该学区内的一套80平方米的房屋，价款500万元，双方在买卖合同中约定蒋先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出，按日支付总房价款万分之五的违约金。后刘先生支付完所有购房款，并将房屋过户至自己名下，但蒋先生并未按期将房屋内户口迁出，而刘先生因户口迟迟未迁入耽误了女儿上该重点中学的时间。刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并要求其按日支付总房款万分之五的违约金。
蒋先生辩称，自己已经积极配合迁户口，但是新房还没有下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。法院经审理后认为，蒋先生未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金。鉴于违约金标准明显过高，且蒋先生请求法院酌减，法院终根据案件具体情况依法酌定蒋先生支付15万元违约金。
【分析】
依据《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
自实行政策以来，许多家长为了让孩子能上有名气的学校，不惜花费巨资购买，但是该类房屋中，大多已有户口在房屋内，影响买房人的户口迁入以及实际使用。部分买房人在买卖合同中约定限期迁出户口，但未约定迁出的违约责任；部分人在合同中约定了限期迁出户口，亦约定了迁出的违约责任。对于前者，因违约责任不明，往往很难得到法院的支持；对于后者，虽然约定了高额的违约金，但是法院在判决的时候，对违约金的数额亦会根据具体情况判定。无论何种形式，买房者诉至法院的目的，均是为了将原有户口迁出，但是根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强行将户口迁出。
在此情况下，建议，一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部购房款的条件，另一方面，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的因素之一。
汇款问题
【案例】
小刘在一线城市打拼多年，终于攒够了买房的钱，2014年3月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，约定小刘以380万元价格购买马女士的房屋。后小刘支付了马女士50万元预付款，并将剩余房款分两次汇款到了一个名为张甲的账户。不料，小刘汇完款项后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。小刘称，剩余的房款是按照马女士的要求汇到张甲的账户的，对此，马女士予以否认。小刘未提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。
【分析】
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
在市场交易中，许多购房者因为没有经验，抑或是粗心大意，抑或是出于对对方的信任，抑或是法律知识的欠缺，没有养成将重要事项签订书面协议进行确认并保留证据的习惯，往往听信口头约定。一旦对方反悔，如果提供不出确凿的证据，便会带来莫大的损失。尤其是在类似大额的房屋交易中，买卖双方应对关键事项用书面合同形式明确约定，并由双方签字盖章确认。合同履行中有变更事项，亦应当签订补充协议予以明确。类似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出卖人委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。
交房问题
【案例】
2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房屋，后张先生按约支付完毕购房款，陈先生亦配合张先生办理完房屋过户手续。正当张先生喜滋滋地准备入住新房屋时，却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用，且租期至2016年1月届满，张先生遂将租户及陈先生诉至法院，要求租户限期搬离，陈先生交付房屋。
【分析】
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“民通意见”第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主有效。
此案涉及买卖不破租赁原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。在二手房买卖中，买房人应对房屋实际使用状况进行全面的了解，及时现场勘查；同时，可以在买卖合同中明确条款约定，如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人的，应支付一定金额的违约金，以加大卖房人的违约成本。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
