[摘要] 受市场影响，2015年石家庄（楼盘）房地产市场两极分化更加明显，品质楼盘遭热捧，而品质差的楼盘销售则遇冷。其中，户型精细化成为品质楼盘的显著特征。甚至有开发企业将户型作为核心卖点吸引购房者。品牌房企如天山九峯、保利、东胜等都对户型进行了精雕细琢。为何户型在产品中的重要性逐步提高？精细化户型的背后意味
受市场影响，2015年石家庄（楼盘）房地产市场两极分化更加明显，品质楼盘遭热捧，而品质差的楼盘销售则遇冷。其中，户型精细化成为品质楼盘的显著特征。甚至有开发企业将户型作为核心卖点吸引购房者。品牌房企如天山九峯、保利、东胜等都对户型进行了精雕细琢。为何户型在产品中的重要性逐步提高？精细化户型的背后意味着什么？
户型成为是否“掏腰包”的关键
“我看中了石家庄东南区域的一个楼盘，交通便利，价格也合适，但是去售楼部看了一圈，并没有找到自己喜欢的户型，纠结一番，还是放弃不买了。”市民赵先生对记者说道。在记者采访中，购房者对户型的要求越来越专业。
“比如卫生间得有窗户能够通风，户型得方正，浪费面积小。”在省会一家售楼部，记者随机询问购房者，发现其对户型有着更加具体的要求。在实际走访中，记者也发现，有的楼盘虽然地段、品质均处于同区域较高水平，但户型仍然是终决定购房者“掏腰包”的关键因素。即使在同一项目中，设计合理的户型销售速度也明显要快一些。
为何户型在销售中占据了越来越重要的作用？“买房子已经是人们对将来生活方式的设想，一个好的户型能够提供给居住者舒适感和幸福感。”河北九易庄宸创作研究院院长李良在接受本报记者采访时，将户型的作用与生活方式联系在一起，他认为人的生活方式和户型形成了一个反馈机制，它们相互影响，相互提升。户型设计实际上是一种生活方式的设计，户型的改变也从各个方面点点滴滴地影响着人们的生活。
开发企业更加重视户型设计的精细化
过去，在楼市销售处于“抢”的市场中，户型并不成为项目销售的关键因素，多数开发企业由于成本控制的需求，寻找经验少或者收费低的小设计公司进行户型设计，并且认为户型只不过是几个空间的排列组合，几堵墙的变化而已。采光不够、浪费面积大、功能空间分布不合理，是大多数问题户型的突出特征。
“那个阶段，开发商更重视小区规划，建筑立面以及景观打造。”李良在长期与开发企业沟通的过程中发现这样的问题。李良认为，在过去的开发企业看来，外部的设计是购房者可以直接感受到的，可以为企业树立形象，增加声誉，从而促进销售。“但是随着社会经济的发展，人们对自己的生活方式的重视程度越来越高，不同人群对户型有不同的需求。于是，户型设计渐渐引起开发商重视，一些房企也更加关注户型研究和打磨，顺应时代的变化和消费需求的变化。”
李良分析，目前开发企业对户型的侧重点也发生了变化，刚需方面对户型的重视从以往的小面积快销转到小且精以及对全明户型的偏好；改善型户型注重对户型格局的创新独特，重视主人空间的设计，包括入户方式、卫生间、主人区的配套等。
精细化户型决定生活方式 更应注重人性化
而记者发现，随着对户型的重视程度不断增加，越来越多开发企业推出的户型得到市场的认可。国源和天下两室户型南北通透，还能变三室；天山九峯160平方米大开间短进深户型申请国家专利；保利户型方正功能设计合理。市场中能够列举的好户型越来越多，甚至户型已经成为一些开发项目的核心卖点。“户型决定生活方式，对使用者的选择至关重要，同时户型也决定项目成败，好的户型为业主追捧，自然能提升产品的价格和销售速度，使得开发企业在得到利益的同时铸就自己的品牌。”李良分析道。
而业内人士更加认为，精细化户型的背后，是应该实现人性化。“随着人们的生活方式的不断升级，户型的优化应该体现在生活的细节上，在有限的空间中，精细化设计会给人们的生活带来更多的便利。”李良举例说，在厨房水盆下预留装厨宝或净水器所需的电插座，集热器的位置是否考虑未来装修时的方便，厨房水盆的设置是否因为下水管横管太长而浪费了橱柜的使用面积……细节之处才更能体现开发企业对于购房者的关注，也更能决定入住之后生活品质的保证。
同时，住宅在规划阶段准确把握不同客群的需求，在位置和面积配比上的调整做到恰到好处也是精细化的一种。“比如在刚需性小两室的户型中，能够给使用者设计出一个小小的工作空间而不增加过多面积，在卫生间阳台等地方预留出小型储藏空间，使购房者感受到超值和细心的关怀。”李良认为，精细化设计需要把日常遇到的问题转为人性化的体贴，在有限的空间中设计出无限的生活体验，方便人们生活，提高居住品质。
随着房地产市场的不断向前发展，传统“拿地—样板化产品—快速销售”的“制造业”思维已过去，新的以人为本的“服务业”产品时代已经到来，只有关注体验生活，从人的需求出发，采用“预设计”的思维方式去满足使用者未来的需求，才能真正适应时代的要求。
相关阅读：楼市不对称复苏 成熟型城市土地市场竞争激烈 中国新闻网 2015.5.15
一、二线城市楼市回暖，三、四线城市却惊现整体疲软，今年以来，楼市分化更为明显。在各项救市政策刺激下，一线城市以及部分需求较大的二线城市，房企的库存以及销售回款各方压力将会有所减轻，部分一线城市甚至出现日光盘，但是，库存压力较大的三、四线城市，成交依旧难现起色。
分化的数据
4月以来，在3·30楼市新政助推下，北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。与此同时，受库存高企、市场低迷影响，三、四线城市成交难现起色，楼市不对称回暖明显。
据亚豪机构统计数据显示，4月北京新增供应2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套，使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。
在楼市升温之后，消失已久的日光盘也在北上广深四大一线城市和厦门、武汉等部分二线城市重现。比如，4月25日—26日，北京共有6盘入市，分别是泰禾拾景园、旭辉御锦、合生悦上城、恒大领寓、首开常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城在开盘当天便实现了日光。
相比一、二线城市楼市的迅速升温，三、四线城市的表现要暗淡不少。4月份以来，一、二线城市住宅成交提升幅度明显，成交量环比上涨了27%。而三、四线城市对新政刺激反应冷淡，成交量不增反降，下跌约为26%。若按东中西部划分，东部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升为40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升为27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升为3.4%。
业内表示，一线城市主要集中在东部沿海，所以东部的表现要好过中西部。在3·30新政后，像四个一线城市和杭州、南京等准一线城市的购房者出于担心房价上涨等各种因素，入市节奏加快。相比之下，经济一般的三、四线城市由于供大于求，对于政策的强力刺激反应冷淡。
库存成关键指标
据亚豪机构统计数据显示，4月北京仅新增供应了2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套，这使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。截至5月4日，北京商品住宅库存量已降至78904套，跌破8万套大关，并创下近10个月新低。
库存高企，成为三、四线城市面临的严峻现实，同策机构的数据显示,从2015年3月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市，无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三、四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。
中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，今年楼市区域分化将十分明显，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三、四线城市房价会延续下跌态势。
成熟型城市土地市场竞争激烈
“4月以来一、二线城市住宅成交提升幅度明显，而三、四线城市则较为低迷。”中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影响，去化压力巨大。
据《2015年度中国35城住宅市场生命周期专题研究》报告显示，从城市基本面与新房总容量综合比较来看，35城呈现四类生命周期：住宅市场发展分别处于成熟型、优质型、潜力型、风险型。
报告显示，成熟型典型的是北京、上海、广州和深圳四个一线城市，城市基本面好，市场发达，属于成熟型城市。此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈，但居民购房能力较强。部分城市经济发展水平较为落后，但新房市场前几年发展过快，其规模已趋于见顶，属于风险型城市，如长春、南宁。这类城市新房市场的发展已经脱离城市基本面的支撑，未来市场存在一定的风险。
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