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三季度上海地市吸金358亿元 金九宅地狂飙六造地王

——2015年第三季度上海楼市白皮书土地篇

房天下     2015-10-13 16:14

[摘要] 三季度上海土地市场共成交经营性用地(剔除剔除动迁安置房、工业用地)21幅,成交总价357.96亿元,环比上涨400%,同比小幅上涨5%,今年首次出现季度同环比双面上扬的情况。

据房天下统计,三季度上海土地市场共成交经营性用地(剔除剔除动迁安置房、工业用地)21幅,成交总价357.96亿元,环比上涨400%,同比小幅上涨5%,今年首次出现季度同环比双面上扬的情况。

从成交幅数上看,2015年三季度共成交21幅地块,环比小幅下滑8%,同比去年同期下滑40%。

从成交面积上看,今年三季度共成交94.68万方,环比上涨19.3%,同比下滑44.8%。

2015年三季度上海地市着实“火”了一把,在成交幅数不敌前两个季度的情况下,成交价格出现同环比双面上扬,楼板均价高达18129元/平方米,平均溢价率37.58%,均为今年季度高值。上海地市在第三季度一改前两季度持续低迷的态势,出现高溢价率、高楼板价的现象,颇有2013年的地市风采。

三季度上海地市吸金358亿元 金九宅地狂飙六造地王

“金九”宅地狂飙 三个月六造“地王”

三季度上海地市的疯狂就是宅地狂飙的结果。三季度共成交11幅宅地,成交面积67.22万方,成交总价275.84万方,分别占整个三季度上海地市成交量的71%、77%。

然而,宅地市场的疯狂又是靠“金九”支撑起来的。9月份,上海共成交9幅住宅用地,成交面积57.96万方,占三季度上海宅地市场的86%;而成交总价170.39亿元,占季度宅地市场成交额的62%。

三季度上海地市吸金358亿元 金九宅地狂飙六造地王

纵观上海三季度宅地市场,剔除闸北及杨浦区的两幅宅地,其余9幅均于9月份成交。在六度“地王”制造过程中,9月份四度产生“单价地王”。然而,7、8月的宅地市场,数量虽少,但无一例外都是稀缺精品。

7月15日,金融街以 88.15亿元成交的闸北火车站北广场以北地块,击败龙湖葛洲坝联合体及华润地产,为闸北揽得一块“总价地王”的桂冠,将未来房价推高至9万每平。

8月12日,杨浦平凉社区“区域地王”被阳光城摘得,该区域大桥街道101街坊宅地以楼板价49236元/平告终。

9月16日,旭辉建工26.16亿竞得青浦区赵巷镇嘉松中路东侧纯宅地,溢价率114.9%,楼板价22122元/平方米,为区域宅地单价新高价。

9月16日,首创10.98亿夺得淀山湖大道北侧53-04地块为纯宅地,溢价率103.87%,楼板价17324元/平方米,同样创该区域宅地楼板价新高。

9月23日,金地20.1336亿元“暗夺”嘉定新城E26-1纯宅地,溢价率96.63%,楼板价18680元/平方米,以“面粉贵过面包价”之势稳坐单价“地王”宝座。

9月28日,平安集团联合杭州滨江集团34.65亿怒夺宝山大场镇祁连社区121601单元B3-03纯宅地,溢价率91.7%,楼板价28755元/平方米,宝山大场板块单价纪录再遭刷新。

13家房企扎堆布局宅地市场 同质化竞争愈演愈烈

三季度,上海共迎来23家房企(包括个人)瓜分土地市场,其中有13家房企扎堆布局住宅市场,包括金融街、阳光城、中骏、保利、旭辉、上海建工、首创、万科、港城、金地、禹洲地产、平安及杭州滨江。这13家房企或单独拿地,抑或联合拿地,都使出了“看家本领”。

23家房企中不乏“新面孔”,其中成功瓜分宅地市场的房企就有金融街控股。在对手相当强劲的情况下,金融街壕掷88.15亿元在上海内环杀出一条血路,在三季度上海地市成交金额排行榜中位列第一位。

三季度上海地市吸金358亿元 金九宅地狂飙六造地王

三季度上海地市吸金358亿元 金九宅地狂飙六造地王

然而,近年来入驻上海等一线城市的房企已有相当的数量,这也是三四线城市楼市持续低迷的终结果。各大房企扎推上海等一线市场,这也是导致第三季度宅地市场空前疯狂的因素之一。

从第三季度上海地市溢价率TOP10排行来看,其中溢价率过百的地块就有三幅,长宁新华路街道49街坊11/3丘B1-06地块作为一幅商业用地,溢价率竟高达61.95%,排名第7。

三季度上海地市吸金358亿元 金九宅地狂飙六造地王

三季度上海地市吸金358亿元 金九宅地狂飙六造地王

平安在竞争十分惨烈的宅地市场以总价41.2亿元夺得两幅纯宅地,宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03地块及临港南汇新城NNW-C4C-02地块。此外,13家成功夺得宅地的房企几乎都参与了多幅地块的争夺, 这是导致宅地市场竞争异常激烈、溢价率疯狂高涨、区域楼板价一再被刷新的原因。

在这里,各大房企在竞争手段上有“广撒网盲目投放”的趋同嫌疑。同质化竞争在上海土地市场愈演愈烈,这也是经济全球化、房企角逐短期利益的源头之一。然而,不断被刷新的超高楼板价,在住房市场产品外观设计、使用价值、包装与服务、营销手段乃至技术含量等均相互模仿,逐渐趋同的大环境下,或能激发房企在产品、服务等方面的超高水平,抑或能激发市场的异质化需求。



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