[摘要] 近期国家层面出台降首付至20%、深化推进城镇化两项政策,由于出台时间正好是在春节之前,考虑到返乡潮,再加上去库存的大背景和库存主要集中在二三线,所以一定程度有利于去库存化。分析人士指出,虽然未来存在一定发展机遇,但亦存隐忧,楼市健康有序发展仍需市场参与者谨慎对待。
近期国家层面出台降首付至20%、深化推进城镇化两项政策，由于出台时间正好是在春节之前，考虑到返乡潮，再加上去库存的大背景和库存主要集中在二三线，所以一定程度有利于去库存化。分析人士指出，虽然未来存在一定发展机遇，但亦存隐忧，楼市健康有序发展仍需市场参与者谨慎对待。
春节过后，不少上市房企公布了2016年1月的销售业绩。尽管许多房地产大佬吐槽地产行业已经进入“白银时代”，但从新公布的公告来看，包括万科、保利、恒大在内的上市房企销售业绩同比均出现大幅上涨。另一方面，春节前后，品牌房企的拿地、囤地行为依然在继续，对2016年的地产表现仍然持积极乐观的态度。
对此，某研究院指出，尽管目前部分城市楼市无去化压力或去化效果较好，未来存在一定的发展机遇，但也面临土地资源紧缺、房价过快上涨、需求透支、产品同质化等带来的风险，未来楼市健康有序发展仍需市场参与者谨慎对待。
21家量价齐涨
截至2月19日，已经有不少于21家上市房企公布了2016年首月销售业绩，这批房企的销售总额和销售均价皆同比上涨。
其中，万科1月实现销售面积186.4万平方米，较上年同期196万平方米同比下降4.9%，销售金额达到255.9亿元，较上年同期的232.1亿元同比增长10.3%；保利地产1月实现签约面积102.89万平方米，同比增长79.96%，实现签约金额139.78亿元，同比增长91.39%；恒大地产1月合约销售金额达212.3亿元，同比大涨83%，合约销售面积约为245.2万平方米，同比上涨62.3%，销售均价8660元/平方米，同比上涨12.8%；碧桂园1月销售额达125亿元，同比涨幅达110%；2月17日，中国海外发展有限公司公布2016年首月业绩情况：中海系1月份合约物业销售金额约为140.66亿港元，相应的楼面面积约为93.61万平方米，同比仅分别增长约2%及1%。
“标杆房企在2015年度的表现优于市场平均水平，今年1月份的销售情况延续了这一趋势。”专家表示，2015年是房地产市场复苏的一年，但对于房企来说，利润率降低已成普遍现象，部分房企甚至持续亏损，市场分化会延续。
同时，这样的好势头在2月也得到了延续。春节前夕楼市再迎利好，非限购城市首套房和二套房首付比例分别下调了5%和10%，地产板块在节前止跌企稳并引领反弹。中银国际证券分析师田世欣表示，2月以来，40城成交量较2015年春节和节前双周同比上升12.2%，一二线城市销售依旧强势，其中上海和深圳领涨。
“近期国家层面出台降首付至20%、深化推进城镇化两项政策，由于出台时间正好是在春节之前，考虑到返乡潮，再加上去库存的大背景和库存主要集中在二三线，所以一定程度有利于去库存化，从实际表现上，2016年春节表现抢眼，整体销量较2015年同比增长30%。”华泰证券分析师谢皓宇说。
拿地融资两不误
看着依旧红火的楼市，春节前夕各大房企仍在积极囤地。某研究院2月18日向《国际金融报》记者提供的数据统计显示，2月1日-2月7日重点监测房企拿地15宗，总出让金为181.31亿元。
其中，2月1日，继景瑞、万科、荣安、德信、富力之后，又一家房企宣布进入宁波。经过58轮竞价，融创以28.04亿元获得东部新城核心区H1-3#/4#地块，这是融创在宁波首次拿地，也是融创在浙江省进入的第二个城市。
2月3日，苏州土地市场迎来2016年首拍。苏州吴江区9宗土地进入现场拍卖程序，其中包含5宗住宅地块、1宗商服地块，以及3宗医疗用地。编号为WJ-J-2015-054、55和56号三宗宅地经过激烈交战后，终太湖新城华润凯旋门北侧54、55和56号地块由中南建设(000961,股吧)拿下，溢价率141%，总成交价达31亿元。后一宗宅地为WJ-J-2015-057号地块，该地块位于吴江经济技术开发区淞兴路、庞北路交叉口西南侧地块，占地面积54461.4平方米，终成交楼面价5930元/平方米，溢价率147%，折合总价6.46亿元，竞得人为景瑞地产。
同日上午，成都公开拍卖6宗地，终成交5宗，流拍1宗，揽金39.99亿元，包括首开、保利、中粮等多家房企纷纷开启了岁末“扫货”模式。
终结果显示，一号宗地东大街地块因故终止；二号宗地青羊区大安东路地块以6040元/平方米，由成都嘉昱房地产有限责任公司竞得；三号宗地金牛区西华街地块以3780元/平方米底价，由中粮竞得；四号宗地金牛区金泉街地块以3500元/平方米，由保利竞得；五号宗地金牛区金泉街地块以3600元/平方米，由保利竞得；六号宗地金牛区营门口街地块以3200元/平方米，由北京（楼盘）首开旭泰房地产开发有限责任公司竞得。
在这一周，拿地的品牌房企还有富力地产、绿城、九龙仓联合体、蓝光发展、碧桂园和万科。
同一周，品牌房企共融资13笔，融资额达283亿元。更值得注意的是，A股市场的融资大门也在时隔一年后向房地产企业打开，使用的方式是从2010年便暂停的IPO。
近期，金辉集团股份有限公司进行了预披露。根据招股说明书，金辉集团本次拟发行数量不超过6亿股，募集资金将用于建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区4个房地产开发项目，拟投入资金为60亿元。
而在金辉集团之前，富力地产和万达商业都已经进行了预披露，拟在A股上市。这两家房地产企业的预披露时间均为2015年11月13日。根据招股说明书，富力地产本次公开发行新股不超过107000万股，万达商业拟发行不超过2.5亿股新股。
另外，宇通系房地产公司郑州绿都地产集团股份有限公司（下称“绿都地产”）已经于2016年2月1日在河南证监局进行辅导备案，拟在A股市场首次公开发行股票并上市，其保荐商是中国国际金融股份有限公司。这也是近10年以来首次正式启动A股IPO的河南房地产企业。
虽然预披露或辅导备案离真正的挂牌上市还需要一段时间，但A股市场对于房地产企业打开融资大门极具深意。据悉，自监管层在2010年暂停房企IPO后，国内房企大多是通过港股等境外市场上市融资或者通过借壳的形式上市。
二线城市有热点
值得注意的是，无论是囤地还是融资，房地产企业今年一致将目光投注于二线城市。目前，合肥、南京、武汉等热点二线城市楼市走势火热。
早期土地供应合理是合肥、南京等城市楼市近期火热的重要原因之一，未来楼市保持健康向上发展的重要途径之一仍有赖于政府把好供应端这一关。“政府根据市场实际需求制定合理的土地推出量及推出节奏，避免过度供地而造成潜在供应量过大的局面。对于部分楼市表现尚可的少数三四线城市，虽然在政策刺激等利好因素带动下楼市去化较快，但仍有一定库存量，地方政府应减少甚至停止土地供应”。
另外，房地产市场繁荣时期，部分城市盲目开发新城，楼市供应量明显超过当地需求，导致出现空城、鬼城现象。在房地产市场向下调整时期，这类城市仍苦于高库存、难去化。目前，在京津冀一体化协同发展的大背景下，保定、廊坊等河北省内相关城市迎来经济发展提速、行政区划调整、轨道交通完善、人口流入增加等机遇，但业内人士依然建议，各地政府应保持头脑清醒，理性制定城市规划布局，避免盲目造城。
目前，部分热点二线城市楼市需求较充足，但也面临房价上涨快、政策刺激下需求透支导致后期需求增长乏力等问题。少数三四线城市，亦存在这样的问题。房企应审时度势，合理制定城市进入策略，对于潜在风险较高的城市应谨慎进入。对于已经布局的城市，企业应关注自身产品品质的提升。产品同质化是目前中国房地产市场整体面临的问题之一，特别是中小城市，如燕郊虽然受益于承接北京外溢购房需求，房地产市场规模显著扩张，但长期以来，产品品质较低、同质化严重，这阻碍了房地产市场的进一步发展。升级产品品质、迎合市场需求是房企的生存之道。此外，房企还应根据城市区域及自身项目库存去化速度，合理开盘定价并积极营销，以实现快速去化，回笼资金。
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