[摘要] 据初步统计，截至目前全国已有超过130个城市出台了去库存新政，这些新政主要包括提高公积金贷款比例、推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、降低税费、契税补贴、鼓励农民进城购房和开发商降价、政府通过货币化安置回购商品房、实施房地产供给侧改革等去库存化措施（2月22日《人民日报》）。
据初步统计，截至目前已有超过130个城市出台了去库存新政，这些新政主要包括提高公积金贷款比例、推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、降低税费、契税补贴、鼓励农民进城购房和开发商降价、政府通过货币化安置回购商品房、实施房地产供给侧改革等去库存化措施（2月22日《人民日报》）。
目前，房地产去库存不仅是一个经济问题，更上升到了政治高度，已打上了深深的政府烙印。尤其自2月22日起，除了北京、上海、广州等一线城市，降低多地城市房地产交易环节契税、营业税征收比例优惠政策。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，更传递出各地政府主动推进房地产去库存强烈信号。
应该说，各级政府在供给与需求两端推出的综合配套去库存政策，既反映了各级政府去库存迫切心情，也表明政府抓到去库存工作的痛点。但在笔者看来，系列去库存政策多属“浮光掠影”之作，仅下了点政策“毛毛雨”，仍没触及去库存根本。当前去库存难，除了房地产开发端存在盲目扩张因素之外，关键还在于商品房价格过高，超出了很多普通民众购房承受能力。因此，只有降低房地产行业整体开发成本，把虚高的价格压下来，使其价格水平与经济发展水平及民众消费能力相一致，房地产去库存才算找到走出困境的根本出路。
从目前看，房地产开发成本及商品房价格下降莫非两种途径：一条是开发商主动降价，但要受开发商成本和利润两个因素制约，尤其要受到拿地成本制约。一条是政府主动降低房地产开发商税费，但要受各级地方政府财力状况制约；两条途径归结到一起就是受土地财政的制约。事实上，房地产业整体价格水平与地方政府土地财政之间存在激烈的利益博弈，地方政府土地总是希望调高拍卖土地价格及征收高昂税费，以补充地方财力之不足。而开发商在与地方政府利益博弈中往往处于劣势，为了拿地和开发商品房必然付出高昂的土地出让金及各类与房地产开发有关的税费。据相关资料，随着土地挂牌出让价提升，开发商拿地成本呈逐年上涨之势，一般地价已占到房价50%左右，涉及房地产各项税费占总房价的20-25%左右，其他费用10%左右，利润大概在11%——15%左右。从这组数据可看出，房地产开发增值中的大头被各级政府拿走，政府是房地产业大得利者，可见，土地财政已成房地产高库存及高房价的真正幕后推手。由此，无论是去库存，还是降房价，都始终需各级政府“忍痛割爱”和下定“壮士断腕”决心，主动终结建立在房地产业之上的各种利益“依赖”，房企才有降价空间，房价才能压下来可能，房地产去库存才有希望；否则，只能是纸上谈兵，房地产去库存不会有多大收效。
当然，我们还要清醒地意识到，目前各级政府无论是实施降低税费、契税补贴等政策措施减轻购房者负担，还是提高住房公积金利和给予购房补贴增强购房者经济势力，都还只停留在治表不治本阶段，且在“政策让利”尺度上远远不够。为此，让让房地产业去库存有更大政策操作空间：首先，加大财税体制改革力度，并结合“营改增”，科学合理分配税源，建立中央与地方政府财税与事权相匹配的财税体制，消除地方政府对土地财政过度依赖，破解土地财政房地产去库存掣肘，为降低房地产业整体成本及去库存提供前提条件。其次，政府放弃对房地产开发的种种行政干预，彻底消除房地产业发展中的行政色彩，各级政府只制订城市发展规划和负责税收调节，不直接参与土地出让，将房地产业发展完全交给市场，实现土地价格、房地产价格等完全市场化，让经济发展水平、民众消费能力、税费调节力度成为房地产供给侧的“调控器”和“指南针”，让市场自由弥补房地产开发不足及消化房地产过剩。再次，实行政府所需公租房、廉租房、安置房等政策保障房一律货币化政策，为房地产业发展腾出空间；并建立完善房地产系列监督机制，加大对违规开发及乱涨价等行为打击力度，有效净化房地产发展环境，为房地产业平衡有序发展奠定基础。
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