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房企财报“曝光”地产业三大困境

上海证券报   2016-03-25 06:06

[摘要] 2015年政策松动、市场逐步回暖,让大多数房企收获了一份颇为靓丽的成绩单,但整个行业的生存状况也可从年报中窥见端倪:三四线城市库存积压、 难销的状况侵蚀了房企利润,令房企盈利能力继续减弱;部分房企负债率依然高企且短期内难以改善;海外上市的房企因汇率波动遭受巨额汇兑损失。

2015年政策松动、市场逐步回暖,让大多数房企收获了一份颇为靓丽的成绩单,但整个行业的生存状况也可从年报中窥见端倪:三四线城市库存积压、 难销的状况侵蚀了房企利润,令房企盈利能力继续减弱;部分房企负债率依然高企且短期内难以改善;海外上市的房企因汇率波动遭受巨额汇兑损失

⊙记者 朱楠 ○编辑 全泽源

随着房企2015年年报的陆续披露,整个行业的生存状况也可在年报中窥见端倪。

虽然2015年信贷宽松、政策松动、市场逐步回暖,给房企营造了较为宽松的发展和转型环境,大多数房企收获了一份颇为靓丽的成绩单,但其背后反映出的行业困境不容忽视。三四线城市库存积压、 难销的状况侵蚀了房企利润,令原本就在走下坡路的房企盈利能力继续减弱,这不仅是中小房企面临的难题,连规模超千亿的大型房企也难逃危机;虽然融资环境相对宽松,部分房企负债率依然高企,且在短期内难以改善;前几年出海寻求海外资本平台的房企股,如今却面临海外融资因人民币汇率波动而遭受巨额汇兑损失的窘境。

整体而言,目前我国房地产市场规模保持高位运行,商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位,市场去化压力依然较大。为化解房地产库存,开发商靠主营业务大幅改善盈利能力的空间目前看来并不大,但很多房企正积极改善负债结构,并通过对冲减少汇兑损失,着力优化财务状况。

盈利能力持续下滑

营业收入、复合增长率等财务指标光鲜的表象,难掩房企盈利能力大幅下滑的事实。

世茂股份发布的2015年年报显示,公司实现营业收入150.33 亿元,同比增长18.36%;实现净利润20.46 亿元,同比增长8.11%。然而,扣非后归属于上市公司股东的净利润却由2014年的14.15亿元锐减到2015年的9.23亿元,降幅达34.8%。这说明公司主营业务的盈利能力大幅下降。公司相关负责人表示,主营业务盈利能力下降主要是由于公司在二、三线城市存货较多、利润水平较低造成,同时也受到结转因素的影响。

千亿房企同样逃脱不了业绩下滑的命运。去年营业收入已经达到1132亿元的碧桂园,同比增长33.9%;但明显增收不增利,营收大幅增长的同时净利润仅为97亿元,毛利率为20.2%,净利润率已下滑到10%以下,仅为8.6%。深陷三四线高库存的泥沼是碧桂园盈利能力大幅下滑的主要原因。公司总裁莫斌表示,因为2014年是困难年,公司采取了多种策略,包括价格策略,结转到2015年业绩里造成毛利率明显下降。

多家评级机构也对碧桂园业绩下滑表示失望。富瑞集团发表研究报告指出,继续受累于三、四线城市供应过剩,加上集团不断增加的库存(已完工但未售的库存按年升47%、兴建中的物业升25%),进取的销售将更加损害其盈利能力,因为三、四线城市的过剩的供应未能被消化,库存升幅无可避免地大于销售增长。

同样曾为“华南五虎”的雅居乐更是连续三年净利润下滑。刚刚披露的年报显示,公司去年录得营业收入人民币430亿元,同比增加12.2%;毛利为人民币108.13亿元,同比下降13.0%;股东应占核心利润为人民币24.29亿元,同比大幅下跌39.8%;物业重估、扣税及非经常性损益后净利为13.90亿元,同比下降跌67.6%。

主营业务净利大跌近70%,雅居乐盈利能力的急速下滑令人咋舌。公司表示,影响其主营核心利润的因素主要是毛利率的下降。数据显示,该集团销售成本由2014年人民币258.87亿元增加24.4%至2015年人民币321.91亿元,增幅主要由于年内确认销售总金额增加以及单位销售成本上升,尤其是建筑、装饰材料及土地成本等。

高负债率仍是隐痛

事实上,由于银行贷款利率经多次降息明显下调,A股再融资开闸,债券市场也有利好,2015年以来房地产企业融资环境明显改善。中国房地产协会近日发布的测评报告显示,2015年房企加大融资力度,2015年至今上市房企定增规模超过3000亿元,公司债发行规模也达千亿,中票融资规模也创近年新高。500强房地产开发企业2015年资产负债率均值为66.34%,债务结构也得到优化,整体处于较为健康的水平。

融资成本下移通道的打开、国内再融资渠道的回归,也使得海外融资平台的 不再明显。记者发现,2015年受房企国际信用评级下降、海外融资门槛提高等因素影响,内地房企海外融资规模和数量都大幅锐减,致使一些在港上市房企的负债率反倒处于较高水平。

绿地香港近期发布的财报显示,公司去年负债率大幅攀升,从去年年中的140%升至年底的172%,在行业内属于较高水平。绿地香港首席财务官游德锋表示,公司眼前负债率确实较高,从长远看希望将这一指标回归到健康的水平,比如100%以下。绿地香港现在负债 是因为原来盛高的基础薄弱,基数比较小,也是嫁接绿地这个大平台后跨越式发展必须承受的阵痛。不过负债率的改善需要花时间,需要在运营上花工夫,目前公司的负债率处于可控的范围内。

另一家港股房企富力地产长期以来也饱受负债率较高的争议,从2015年财报来看这一指标仍未出现明显改善。去年年中,富力的负债 达119%,董事长李思廉曾表示希望到年末控制在100%以内,但这一承诺没有实现,如今年报显示富力负债率依然超过110%。

即便在可控范围之内,但高负债给房企带来的压力仍挥之不去。调整融资 是富力地产当下的一项重要任务,包括抓住民营企业发公司债的窗口期,用低息债务替换高息债务,以及筹划已久的A股回归计划。

汇兑损失大幅增加

而另一个在港上市房企必须面对的困境,则是人民币汇率波动给公司带来的汇兑损失。

雅居乐新公布的2015年全年业绩显示,由于借款及可换股债券汇兑损失约为11.3亿元人民币,公司股东应占核心净利润为24.3亿元人民币,汇兑损失在核心净利润中占比约为46.5%。

这是继碧桂园、富力地产和瑞安房地产后,第四家披露2015年汇兑损失超过10亿的中国房地产企业。碧桂园此前披露,去年汇兑损失高达16.4亿元人民币。瑞安房地产全年净汇兑损失约13.3亿元,由于其收入几乎全部源于人民币,而其约45%的借贷为美元及港元,人民币贬值导致了换算损失,这也直接导致2015年净利润的减少。

此外,旭辉控股集团财报显示,公司2015年汇兑亏损达到3亿元人民币,而2014年这一数据为2亿元人民币,大幅增加了50%。绿地香港财报显示,公司2015年汇兑亏损净额达到6.4亿元,而2014年则为1.8亿元,增加幅度高达250%以上。

“绿地香港会结合之前汇率波动的影响,希望把之前的一些外币债务尽量换成人民币债务,因为我们的计账方式是人民币,我们希望把汇率波动带来的影响降低到小。”绿地香港首席财务官游德锋表示,公司还将利用对冲业务来减少汇率波动带来的损失。

相关数据显示,年初至今已经有7家中国企业提前赎回20亿美元海外债券,为去年同期的2600万美元的近77倍,其中有6家是房地产企业。例如旭辉控股上周公告,将于4月15日提前赎回2018年度到期的5亿美元,年利率为12.25%的美元债。

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