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上海楼市进入冬眠 专家:二季度房价或松动

中财网     2017-02-17 08:48

[摘要] 立春已过,沪上楼市仍在“冬眠”中,一手房零星推盘,二手房交易量冰冻,市场观望气氛浓重。各大房企积极寻找出货的合适时机,而这个时机,也是有需求的购房者一直期待的。专家提醒,若二季度房企有实质性降价措施,即是入市机会。

立春已过,沪上楼市仍在“冬眠”中,一手房零星推盘,二手房交易量冰冻,市场观望气氛浓重。各大房企积极寻找出货的合适时机,而这个时机,也是有需求的购房者一直期待的。专家提醒,若二季度房企有实质性降价措施,即是入市机会。

二手房 区域价差继续缩小

2017年第一个月,本市二手房成交9100余套,环比下跌30.3%,为60个月以来月度低值。近年来,上海正常的月成交量平均为2万套左右,而一月份的成交量还不足正常水平的半数。

上个月,上海二手房指数为3968点,环比下降28点,跌幅环比扩大0.50个百分点。截至2017年1月31日,全市二手住宅挂牌量为168963套,较前一个月下降1.38%。全市130个版块中,下跌版块94个,占比72.3%;持平版块21个,占比16.2%;上涨版块15个,占比11.5%。下跌版块价格整体下跌1.01%,跌幅环比扩大0.30个百分点。不少中介反映,外环周边刚需区域来客量只有平时双休日的三四成,中心区域以改善为主,来客量更少。有中介向记者透露,“客户以简单咨询为主,带看较难。”

从成交价格和所属版块的情况来看,整体上二手房呈现或多或少松动。郊外区域的唐镇、市区的大宁、市中心的新天地等版块均有下降。“按照以往经验,市场调整的规律都是由外围向中心城区传递,之前涨幅较大的区域,‘挤出的水分’也会多些。”中原地产分析师卢文曦分析称。

标的在600万元上下的二手房价格波动明显。在松江九亭,某小区二手房挂牌价涨了30万,升到580万元。中介透露,实际交易中有5%的议价空间,“议价空间会根据房源的楼层、朝向等具体要素及业主出手缓急程度来定。”而一套浦东新区潍坊版块的学区住房,年前叫价670万元,现在房东实际叫价为645万元。

上海多中心格局规划逐渐形成,宝山、闵行、虹桥、川沙四个主城片区,及松江、嘉定、青浦、南桥和南汇五个新城,整体区域间的价差也在缩小。闵行区颛桥版块,因为预期可见的交通出行条件进一步改善,与闵行中心区域房价的比值缩小。目前,颛桥版块房龄在十年以上的二手房成交单价已近5万元/平方米,迅速靠近莘庄版块。

新房 推盘维持区域均价

本市商品住宅网签量继续下滑,上个月仅去化38.87万平方米,环比下滑40%,同比下滑70%,是2015年2月以来的低位;供应量为37.10万平方米,环比、同比分别下滑45%、14%。在供求量连续下挫的情况下,上月全市商品住宅均价环比攀高16个百分点,达到46782元/平方米,同比增幅达30%,创历史新高。上周成交均价更是突破5万元,环比上扬8%达到51160元/平方米。

中原地产分析师分析认为,由于前期刚需人群成交集中,市场上的成交结构有所改变,刚需类的总量明显减少,而高端产品按照原有节奏每周20至30套在继续成交,因此带动成交均价上涨。

从商品住宅均价结构比重来看,5-10万元/平方米均价段成交房源748套,占比25%,较前一个月上扬15%。上月成交量领先的项目中,有三个成交均价超5万元/平方米,分别为招商中环华府(文景华庭)、尚汇豪庭二期、万源城御境。在总体开盘量大幅减少,刚需项目缺失的情况下,上述市区项目成为直接拉动本月成交均价上扬的主要因素。

根据以往经验,元旦至春节的“休整期”大量项目会选择封盘停售,但这仍然无法掩盖市场处于滞涨状态。前两年的情况是:如果有新盘推出,同一个项目第二批比第一批成交价明显提升,而现在,新推的一手房成交价维持在区域平均价格的空间内。

新年至今,上市楼盘稀少,甚至出现有几周一个项目都没有的情况。对房企而言,2017年楼市何时会遇到拐点,是一道待解的难题。推盘房企动作谨慎,先推个100套,看看市场反应,再做决策。“这100套推出后,市场仍有需求,于是就再推个100套,如果需求少了,就推个50套。”卢文曦分析认为,通过这种销售策略,房企用时间换空间,但开发商内部将面临斗争,是继续忍下去还是准备出货,“大型房企因为资金周转率和行业排名等需求,忍一两个月就可能出货,而他们的选择也会影响到其他房企。尤其是低价盘、刚需盘,更没有囤货的本钱。开发商清楚,若到了3、4月份没有动作,下半年可能面临被动。”

时机 二季度房价或松动

被动,源自管理层继续释放的信号。

新春伊始,央行就通过上调逆回购操作中标利率和常备借贷便利利率等“组合拳”收紧银根,北京、广州等地将首套房的利率全面或部分调整为9折,杭州部分银行将首套房利率提升至95折,北京更是将二套房贷款期限缩短至25年。具体到上海,上个月上海银监局召开2017年上海中资银行业金融机构主要负责人会议,要求坚决落实中央和上海市有关房地产调控的各项要求,严格执行个人住房差异化信贷政策,抑制炒房投机需求。据了解,本市已有商业银行将低于95折的房贷优惠利率的审批权收归分行层面。

大气候逼得资金周转受到更多限制的房企尽早有所动作。上周在广发证券的演讲中谈到今年市场时,万科高级副总裁谭华杰表示,2016年是房地产销售大年的话,那么2017年继续是大年的可能性很小,“今年的楼市,无论面积还是金额的增速,都不建议做太乐观的分析。”

业内人士预计今年上半年市场去化周期回升至12个月以上,个案价格有可能在年中的时间点出现下调,其中,本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的版块更有可能率先降价。

至于房企降价的动作,有多种可能,比如免一段时期物业费。“先是这类变相优惠手段,真的把房价往下降是开发商后的选择。”卢文曦分析认为,“开发商都清楚,如果一个项目正式降价,就会产生连锁效应,你降500元,我要有竞争力的话,就得降800元,就看这个‘黑天鹅’在哪家出现。另一方面,一些大开发商会选择在有项目的多个城市同时降价,这对卖方心态更容易产生辐射效应。”

专家提醒有购房需求的人群,不排除房企在今年二季度就有上述动作,购房者可以选择入市,不必忍到下半年,“市场的底不是猜出来的,是找出来的。若二季度价格真的有下降,可以选择出手。”


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