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二房东、假房东、托管公司乱象丛生 租房不易

新民晚报   2017-02-24 10:08

[摘要] 如何辨别“二房东”、保障业主和租客的权益,执法部门、法律界人士纷纷通过相关案例支招。

春节过后,房屋租赁市场迎来开门红,然而托管、分租引发的市场纠纷不断。

如何辨别“二房东”、保障业主和租客的权益,执法部门、法律界人士纷纷通过相关案例支招。

租给“二房东” 两房塞进四张高低铺

“近一次的出租经历简直就是一场噩梦。”史阿姨感叹说。

史阿姨出租的两居室靠近天钥桥路,中介当时带来看房的是一位白白净净的小伙子,对方称自己在附近的饭店做管理工作,和在上海工作的姐姐及姐姐的男友一起租住。签完一年协议,对方付了个季度的房租和押金,史阿姨以为遇到个不错的房客。

过了没多久,史阿姨去房子里看看,没看到承租人,也没看到承租人的姐姐。眼前的场景让她大吃一惊,“两间房里塞了四张高低铺的钢丝床,当时是上午,房间里还有9个人,都是小青年,有的在玩手机,有的还在睡觉,房间里脏乱不堪,还有一股浓浓的烟味……”

史阿姨随即要求承租人结束转租,对方表面答应却不执行。史阿姨只得找居委会处理。“到后来,把床都扔下楼也没用,第二天我过来一看,这些人索性打起地铺。”史阿姨说,她不得不提出提前结束协议,可承租人还要求史阿姨支付违约金,“明明是他违反合约,条款里都写明不得进行转租,更不得群租。”

在史阿姨的坚持下,由居委会相关工作人员见证,她才与承租人提前解约,但是烦恼还没结束。当时收房是春节前,史阿姨将收房日宽限了几天,让住客住到乘火车回乡那天。“结果,第二天我就接到饭店电话,说人被我赶跑了,还质问我为什么把门锁换了。我回复他‘租房协议已经结束,换锁是我的事,与你无关’,结果对方还威胁要来砸我家的门。不得已,我打了110。警察来了跟他说:这件事与房东无关,是你与承租人之间的纠纷。”

在这场纠纷中,史阿姨回忆中介没有负过半点责任,“我自己打听到承租人是专做‘二房东’的,然后提供给附近饭店服务生当群租房,我借给他4400元/月,他借给饭店5000到6000元/月,挣了不少。我很怀疑,中介早知道他的底细。”

参考上海市社会管理综合治理委员会室等十部门共同制定的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》,出现单位集体宿舍设在住宅小区内、将原房间分割搭建后出租或按床位出租、任一出租房间的人均居住面积低于5平方米、任一出租房间的居住人数超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)等情形,均可纳入“群租”综合治理范围。如果遇到转租给群租客的“二房东”,房东可向房屋所在地的居委会报告,由居委报所属街道综治办等相关部门处理。如果小区成立了群租房整治小组,业主可授权小组代为处理,若具体操作符合程序,这样的授权具备法律效力。

遇到“假房东” 入住一个月就被赶走

毕业不久的田赟在租房时也遭遇了“二房东”陷阱。

看到一套周浦拆迁安置房的出租信息后,田赟通过中介在“房东”陪同下实地查看房源,“房东”不仅向田赟出示了身份证,还给他看了这套拆迁安置房的分房房票。随后,田赟与“房东”签订了一年的租房协议。可入住不到一个月,房子的业主梁某找上门,声称自己从未将该房出租,以房屋所有人的名义要求田赟搬离。田赟不得不重新找房,并向中介及原来的“房东”讨要已经支付的押金和房租。

为了保障租客利益,防止受“二房东”或“伪房东”的坑害,浦东新区市场监督局透露,租赁房屋前可通过查看房子产权证、出租人身份证等材料来验明正身。为防止出租人提供虚假房产证,须到房地产交易中心拉一下产调,如果对方表示刚买房尚未获得产权证,可以要求查看与原产权单位签署的购房合同,还可以到房管所、居委会、物业公司、邻居处了解房屋及业主状况辨别真假房东。如果出租人不是业主,须查看其与业主所签的租赁合同,确认其是否得到出租或转租的授权。

托管找上门 房屋改结构资金存隐患

像史阿姨这样被“二房东”坑害的业主希望得到安全、放心的租客资源,稳定房租收入,像田赟这样的受害租客也希望租到称心、稳定的房子,近来一些中介频频向业主出击,承诺提供房屋托管和转租服务。

房屋托管和转租并不是新事物,之前中介的操作模式是与业主签长约,左手进房,右手出房,房间内不配置任何东西或服务,赚的是房租差价。裴女士接触的中介称这项业务为“轻托管”,租期低至一年,收取年租金收入10%的服务费,若租期更长,服务费就更低,且租期内没有空置期,同时提供保洁、维修、搬家等有偿服务,还有轻便的家具向租客出租和出售。

裴女士在老西门有一套大两房的,之前自己出租劳心劳力,觉得能有人代为管理省心不少。接触下来,中介提出的房租回报为9000元/月,比自己接触的租客报价低了2500元,而且支付方式是付一押一,这让裴女士很犹豫,“再细谈下去,中介表示可能对房屋结构进行调整,以方便出租,并保证若做隔断不会破坏房屋,租期结束交还房屋时会拆除清理。”对这样的交易行为是否合法,裴女士心存疑虑。记者为此向裴女士拟签约中介公司的注册地闵行区市场监督局咨询,注册科的工作人员确认,若有业主委托中介进行转租的书面协议,这样的行为得到准许。

尽管托管出租的操作合法,裴女士仍然担心自己的权益没有保障。一些签署房屋托管和转租协议的业主已经遇到问题,比如并不稳定。业主沈健与一家房屋中介签订了为期三年的托管协议,租金为5000元/月,但从第三个月开始,收到租金的时间就晚于合同约定的日子。“一开始,催了后过几天房租会打过来,后来越拖越久,打业务员电话也不接。”沈健说,根据协议约定房租拖延中介须支付滞纳金,但自己从未收到。后来沈健了解到,原来的业务员已离职。

田赟也找了轻托管中介,对方要求他去线上选房并完成支付,田赟发现自己看中的房源需要在线上进行竞拍,若要提高成功率,得找同学、朋友一起组团团购。他拍下了一间一年的租约,却迟迟未能入住,中介解释说受理业务与保管钥匙的不是同一个区域的业务员,目前还在协调当中。

更大的隐患和风险是,中介会尽可能压缩资金周期,与业主约定付一押一的付款方式,而要求房客的付款方式短是付三押一,长的甚至半年、一年一付,中介因此掌握了资金的主动权。此前已经发生过中介提前收取房客租金后卷款走人,留下房东与房客均被坑害的案例。

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