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房价反弹和 需求抬头 楼市分类调控渐次“落地”

上海证券报   2017-03-22 08:37

[摘要] 据统计,2月28日以来,已有23个城市(县)出台了新一轮调控措施,高效和密集堪比2016年10月那一轮调控,而出台紧缩政策的城市数量则大于上一轮,且一二三四线城市均有覆盖。

新一轮楼市调控密集落地。

据统计,2月28日以来,已有23个城市(县)出台了新一轮调控措施,高效和密集堪比2016年10月那一轮调控,而出台紧缩政策的城市数量则大于上一轮,且一二三四线城市均有覆盖。

房价反弹和 需求抬头,是本轮调控密集“落地”的根本原因。国家统计局2月70城房价数据显示,重点监测的15个热点城市,新房价格环比下跌或持平,同比涨幅持续回落,成交量普遍下跌30%左右。但是,热点呈现板块轮动特征,非重点楼市近期异常繁荣。2月70城新房价格环比增长0.3%,相比1月0.2%的涨幅明显上升。这意味着,新房价格在去年连续12个月涨幅持续扩大,直至2017年1月首次收窄后,又呈反弹迹象。这其中,三四线城市成为楼市新热点。

今年1、2月,商品房销售面积增速扩大而销售金额增速放缓,意味着低价位的三四线楼市项目热销。同时,三四线城市集中的中部和西部,前两个月销售面积分别增长33.0%和33.0%,增速分别提高4.6和20.6个百分点,而东部增速(15.9%)不仅远低于中西部,而且增速回落了6.8个百分点。同时,一线城市中广州楼市低位蛰伏2年后,2016年以来明显回升,60%的商品住房均价涨幅冠绝一线城市。2015年至2016年,北京市的房价涨幅低于沪深,近期反弹趋势较为显著,尤其二手房价快速回升。此外,杭州和南京等强二线外围郊区县的楼市行情也很火爆,弱二线城市也在借势“补涨”。

四线城市楼市火爆,很大程度上是因为大城市房价“上台阶”,限购限贷“加码”,使得需求外溢。去年以来,三四线楼市火热多集中在环北京、环上海和珠三角广深周边市县。据近期笔者的调研,这些三四线楼市项目均打着“1都市圈”的招牌,在一线城市开设售楼中心,销售对象也是一线城市的购房者。但是,由于接驳之痛、公共服务配套滞后,通勤成本居高不下,购房者多为 客。而由于入住率低,需求不足,难以抵补配套的供给成本,公共配套更加滞后,造成新盘销售基本面向 需求。

楼市分类调控渐次“落地”

上一轮调控中,北京和广州均以“认房不认贷”支持改善型需求,即拥有一套房并结清贷款,再次购房可享受杠杆支持,甚至首套房资格。但当楼市出现回暖预期后,“认房不认贷”就异化为“加杠杆”的购房,甚至助长了以离婚来加杠杆的势头。另外,上一轮调控,南京和杭州等强二线城市未将郊区县纳入限购范围。去年房价 ,加上库存周期低(6个月左右),轨道交通利好,购房需求外移,在外围的优势下, 需求蜂拥而至。此外,弱二线楼市尽管有补涨趋势,但库存周期降低,外溢需求和返乡置业兴起。今年1、2月,这些城市成交量增长50%至100%。

概括起来,23个城市(县)发布的措施,均指向打击 和投机炒作。比如,京穗二套房标准均回归“认房又认贷”;北京限制企业购房再交易时间,旨在打击以企业名义购房逃避限购的现象;广州限制单身购房,旨在打击以假离婚规避限购的现象;南昌规定,未成年人不得在市区买商品住宅;其他城市则通过限制非户籍人群购房套数,约定社保缴纳和纳税连续时限,限制 需求。近期热点城市新房量价回落,很大程度上要归因于预售管制。

二手房市场火暴是近期楼市的另一个热点。新房预售被管制,需求开始向二手房市场转移。2月,70个大中城市二手住房价格环比平均涨幅为0.4%,已连续23个月上涨,超过新房0.3%的涨幅,其中广州(2.7%)、厦门(2.0%),北京(1.3%)和长沙(1.2%)位居涨幅前4位。近期,北京楼市回升主要集中在二手房,由于近年来京城土地价格飙涨,新房供应“豪宅化”,而土地供给减少,新房预售管制,需求于是全面向二手房市场转移。据统计,3月以来京城二手房成交1.2万套,比2月增长40%,深圳二手房交易也比低位回升了30%。

2015年以来,楼市火爆演化为资产泡沫风险,一个很重要的原因在于监管体制未理顺,尤其地方主体责任落实不到位、分类调控“落地”效果不好,资金准入和杠杆政策没有得到严格执行。目前,金融监管协调机制已形成,上下监管思路开始统一,资管和债市乱相已得到控制。楼市也是如此。去年下半年以来,理财、险资等监管新规接连发布,私募和资管与楼市之间的“防火墙”已建立,差别化住房信贷和限购政策已形成。为防止去库存、信贷支持合理需求的政策外溢,并异化为过度加杠杆和 炒作,但凡哪个城市“冒头”,都须以启动或强化限购限贷,将 资金挡在外面。

23个城市(县)启动调控的效率很高,显示地方主体责任在“落地”。未来相当长的一段时期内,“分类调控”都是楼市主题,这是楼市维持高位平衡,协调“三期叠加”背景下的增长和转型、腾挪“稳增长”和“防风险”的选择,更是回归住房居住属性的政策要求。

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