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房企“春潮”老大易主 有人欢喜就会有人愁

国际金融报   2017-03-27 10:04

[摘要] 目前,民营房企、绝对数量多的中小房企面临资金面紧张的问题,不排除下半年会频现中小房企被并购或破产的现象,或者在楼市调整期遇到资金兑付的问题,届时,这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题

目前,民营房企、数量多的中小房企面临资金面紧张的问题,不排除下半年会频现中小房企被并购或破产的现象,或者在楼市调整期遇到资金兑付的问题,届时,这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题

近,中国的房地产企业们陆续召开了业绩会。

先来看看大佬们的言论。

碧桂园业绩会上,主席杨国强不停地谈“努力”,而雅居乐集团总裁陈卓林,则说了4000亿目标豪言,“厌倦”了房地产江湖的中国董事长潘石屹则感叹,“拿着钱不如拿着楼”。

这些都是新一轮房企厮杀战场中的花絮。

房地产市场的变化,正在加速。

日前,中国房地产业协会发布的2017中国房地产500强测评成果显示,经历了一年后,房企500强头名位次易主,恒大集团凭借全年销售金额3731亿元、三年复合增长率54.9%,将连续八年位居榜首的万科被挤至次席。

随着房企规模扩大,房地产市场竞争越显激烈,实力强大,锐意进取的企业才可能在大浪淘沙中站稳脚跟。

有业内人士担忧,当前国内房地产市场处于调整期,融资渠道紧缩,房企规模化扩张激烈,房企将会面临利润下滑的困境。

老大易主

这次的500强榜,老大换人了,恒大取代万科,成为了新老大。

碧桂园以销售金额突破3000亿元及“领先的成本控制”首次跻身三强位置。

绿地、保利、中海、万达、融创、华夏幸福、龙湖和富力分列四到十位。

当然,上述企业都不满足过去一年的成绩,把更宏大的目标定在了今年。

恒大在2017年要实现销售4500亿元,实现核心净利润243亿元。至于万科王石在“WISE 2016独角兽大会”上,描绘了万科的万亿元目标,“万科现在的营业额是2000亿元,预计万科第四个十年是1万亿元,而且我觉得不用10年,可能6年差不多。”

碧桂园则提出了2017年4000亿元的目标。

值得注意的是,保利置业2017年的目标却比较保守,只有350亿元。记者发现,2016年保利置业实现了349亿元合约销售金额,创下历史新高。不过2017年公司销售目标趋于保守,仅为350亿元,与去年大体持平。

智云咨询合伙人张辉对《国际金融报》记者表示,从目前龙头房企的发展模式看来,急速扩张的同时,也正在关注商业多元化结构模式的调整。“众所周知,单纯卖房的年代已经过去了,但是龙头企业还是会在土地储备和市场资源方面展开新一轮的争夺”。

某机构研究中心报告指出,保利目前目标趋于保守主要有以下两点原因:一是土储结构存在一定缺陷,在销售表现较好的类似广州、深圳、上海等一线城市土储相对较少,西南等存在去库存难题的城市土储相对较多,今年算是创下历史新高,业绩增长后劲不足。“二是从产品结构来看,目前主要以住宅销售为主,但在2017年整体的货量中,住宅类产品比重在降低,商办类产品的量在加大,故而目标仅能尽力维持与去年大体持平”。

“中海”困境

有人欢喜就会有人愁。

象屿地产、海尔地产这些曾经我们熟悉的房企,掉队到了100名开外。

对于海尔地产这类企业,本身属于其他行业转入房地产行业的,所以传统拿地等方面缺乏战略能力。“而象屿地产等企业,战略扩张明显,但很显然后续还需要继续努力”。

有观点指出,早在几年前,象屿地产就深陷股份危机,加上这几年不温不火的楼市表现,跌出100强在意料之中。

值得注意的是,曾被称为“中国赚钱的地产公司”的中海地产,正在面临行业排位滑落、业绩被同行赶超的局面。

近日,中海地产公告显示,其2016年销售额2106亿港元,期内集团应占盈利370.2亿港元;若不包括从中信资产收购地产项目产生的盈亏,集团应占盈利有380.1亿港元。

曾经的中海是房企中的优等生,与万科位列行业的、第二位置,万科以规模著称,中海则有利润王的美誉。但是之后,万科的销售规模上呈量级增长,中海却徘徊在千亿阵营之内。

2014年到2016年,中海地产的销售额分别是1408.1亿港元、1806.32亿港元、2106亿港元(约合人民币1866.34亿元),而万科的销售额从2151.3亿元、2614.7亿元增至3647.7亿元。2015年,中海地产的销售额还高出碧桂园200亿元,但2016年,碧桂园销售金额远超中海1000多亿元。

对于中海如今的表现,专家认为,这类房企需要不断改变执行效率,因为本身品牌能力比较强,后续还是需要有其他方面的战略创新。

资金压力

从各房企的业绩报告和数据来看,2016年的房地产行业基本上河山一片大好。然而,事实真的如此么?

从国家统计局部披露的2016年房地产 相关信息可见,房企的资金结构面临调整。国家统计局数据显示,2016年,房地产 资金来源中,国内贷款从2月的4471.47亿元,一路增长至12月的21512亿元,有超过5倍的增长;自筹资金从2月8332.57亿元,到12月的49133亿元,增长了超过6倍。而大可能以表外融资为主的其他资金从2月份的8572.82亿元,到12月份的73428亿元,增长了近10倍之多。

同策咨询研究总监张宏伟对《国际金融报》记者表示,虽然过去一年里,房地产 资金随着市场行情的发展一路再飙升,很明显的是,自筹资金与表外融资增长幅度都远高于国内贷款增长,房企在通过各种渠道“加杠杆”扩张。

一位 人士对《国际金融报》记者直言,“迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例,未来即使借壳上市也将难上加难。但是,房企依旧没有停止扩张的步伐。说明房企一直在给自己‘加杠杆’。”

去年下半年至今,一线城市、部分二线城市楼市陆续进入调整的周期,市场销售压力或将显现。

“在去库存压力与企业资金面较为紧的市场背景润不下,下半年房企要保住销售量,必然会有降价等促销措施,这样一来,房企毛利必然有所下滑。”张辉表示,“房企的杠杆率继续高企,一旦遇到市场深度调整期,企业的资金面压力就会越来越大。”

有观点认为,随着品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显,房地产行业或许已经演变为巨头的盛宴、小企业的毒药。

张宏伟认为,目前,民营房企、数量多的中小房企面临资金面紧张的问题,不排除下半年会频现中小房企被并购或破产的现象,或者在楼市调整期遇到资金兑付的问题,届时,这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题,这些房企一旦无法及时偿还贷款,无法给自己“降杠杆”,它们极有可能因此陷入困局,终被其他企业收购股权或项目。

“一旦出现因为规模扩张而导致的利润率下滑,资本就会看衰利润率持续下滑的房企。”张辉表示。

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