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三四线楼市出现去库存曙光 调控发酵

上海金融报   2017-03-28 11:37

[摘要] 认房又认贷、上调首付比例、约谈中介机构、加大市场检查打击力度……3月以来,多地楼市掀起新一轮调控潮,显示国家层面控制房地产泡沫的决心。

认房又认贷、上调首付比例、约谈中介机构、加大市场检查打击力度……3月以来,多地楼市掀起新一轮调控潮,显示国家层面控制房地产泡沫的决心。与此同时,化解三四线城市库存也是今年政府工作报告提出的重要任务。机构分析指出,三四线城市有望受益于热点城市调控溢出效应推动去库存。同时,稳房价与去库存如何协调推进也更考验“因城施策”差别化调控以及信贷政策等的运用能力。

多轮调控政策打补丁

以北京为中心,3月以来,河北涿州、保定涞水县、张家口崇礼区、石家庄等4城相继出台限购政策。环上海区域的浙江杭州、嘉兴、嘉善县、南京等地出台限购新政,太仓市实施限价土拍;珠三角附近的广州、厦门、三亚、南昌等城市也是新政频出。据不完全统计,3月以来,已有超过20个城市出台调控新政。

从调控手段来看,住房市场主要涉及新房和二手房限购、提高首付比例、取消贷款优惠等;土地市场主要涉及实施限价土拍、停牌新地块等。

这其中以北京为典型。3月17日北京出台认房又认贷新政;3月22日,进一步严化非京籍购房资格认定,将此前纳税5年改为连续60个月;3月24日又规定:“离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。”此举明显意在封堵试图利用“离婚”规避新政的行为。3月26日,北京市住建委联合五部门出台“商办房”新限购政策指出,在建在售商办类项目不得售予个人,其中,对个人购买须名下无房、满足社保或纳税满五年条件、个人购买商业房停止贷款等都作出明确要求。同时规定,中介机构不得宣传商办房的居住功能。

从政策效果看,国信证券指出,信贷政策更适合分城调控、分化治理的调控目的,因为这样的结构性政策工具手段更具针对性,也是近几个热点城市出台调控升级政策的基本立足点。

上海方面,近期更多是从土地市场入手。近一个多月来,申城已经中止5幅地块的出让。3月20日晚,市规土局官网发布公告称,因临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57—05区域地块等3幅地块的交易资金来源审核工作尚未完成,将继续进行审核,现中止这3幅地块的出让活动。

此前的2月15日,市规土局根据规划调整要求,中止松江区小昆山镇SJS40001单元19—02号住宅地块出让;3月15日,根据出让人要求,中止青浦区徐泾镇西虹桥徐南路北侧07—04商办地块的出让。

对于上述地产政策,同策咨询指出有两个原因:当前上海楼市调控已取得初步成效,政府不希望前功尽弃。暂时叫停这几块纯宅地或宅地配比较大的地块出让,主要是为防止出现区域“地王”,从而防止对周边商品住宅市场价格的干扰。

国泰君安分析师罗志恒认为,总体来看,地产调控可能经历五步骤:“认房认贷认离婚”已经实施;上浮按揭利率;增加交易环节的税费;增加部分热点城市及周边城区的土地和住房供应;预期管理,扩大部分城市房地产税的试点范围。

三四线去库存是重头戏

今年的政府工作报告中,关于房地产的工作安排明确指出,“目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求……加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。”

国务院副总理张高丽3月19日在第十八届中国发展高层论坛上也坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,分类指导,因城施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存。

目前来看,北上广深四个一线城市全部执行“限房又认贷”政策;二线城市如南京、杭州、重庆、青岛等地纷纷跟进;3月份以来的新一波房产调控,也深入到部分三四线城市,如浙江嘉善、江西赣州、河北涿州等。

分析人士表示,地区发展不平衡没有改变,一线城市吸引力仍存。为抑制房地产市场热度,政府只能出台更严厉的政策,进一步抑制市场需求。

对此,同策咨询认为,当核心一二线城市“全城限购限贷”后,楼市需求势必外溢到其他城市,如一线城市周边的三四线城市甚至县级市、区域中心城市周边的二三线城市、中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市,对于上述非热点城市来讲,可能迎来“活”的时机。

国信证券指出,“我们的房地产调控政策主要以产业政策为主,到目前为止,总量型的调控政策还没出现过(如央行加息、提高存款准备金率)等。这反映了目前政策调控的意图,一方面是迫切希望控制热点一二线城市房价的快速上涨,抑制金融风险。另一方面,调控政策又要顾及三四线城市地产的去库存问题,这在今年的中央经济工作会议中已有明确表态。”

安信证券指出,在热点城市与三四线城市价差拉大后,热点城市房产购买又受到限制,其溢出效应就会开始显现。如果热点城市涨价还在继续,资金很难将其舍弃进入三四线城市。总的来说,目前三四线城市房地产去库存正出现希望的曙光,去库存导向下,政策对三四线城市依然“友好”,三四线城市房地产销售与 超预期才是今年经济预期的核心。对于这个问题的判断,并不应该被北京等热点城市地产调控升级所改变。

世联行董事长陈劲松也认为,目前房地产宏观调控的措施,确实使三四线城市房地产市场开始回暖。

不过,方正证券宏观分析师任泽平指出,准确地说,目前是大都市圈和热点核心城市周边的城市销售火爆。比如,南京周边的扬州、泰州、马鞍山,北京周边的廊坊,上海周边的苏州、无锡,深圳周边的东莞、惠州,厦门周边的漳州、泉州,济南周边的泰安等。

房企应把握两线作战机遇

调控趋紧,融资渠道的收紧、调控带来的成交量下滑,都给房企带来负面影响。分析人士认为,随着行业步入去杠杆通道,2017年房地产企业将面临资金端和销售端的双面夹击。

不过,中国房地产业协会副会长苗乐如认为,就今年房地产企业本身发展而言仍有机会,特别是以下几方面:一是市场分化的常态,把握控房价防泡沫和去库存两线作战的机遇。市场分化的根本在于供需关系和供应结构市场发展的不平衡,形成了人口流动。因此,企业应把握市场分化和因城施策的态势,做到实时补仓。二是把握住房改良的新需求,万众创新的新要求,包括互联网为基础的深化结构性改革,提供多层次个性化、高品质的居住生活、的新产品。三是把握绿色低碳节能环保,生态环境发展下的新标准。四是把握资源整合,兼并重组,品牌输出,产业协作的新趋势,提升企业内功,瘦身房地产数量,降低企业负债风险。

方面,首创证券认为,三四线城市楼市的行情仍有一定的可持续性,但目前还不能分辨三四线城市成交回暖的分化情况,且调控政策密集出台后对三四线城市预期的引导也将起到较强作用。行业中期机会的性质依然为部分区域的结构性机会,而非三四线城市的普涨行情。

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