[摘要] 如此大规模的密集调控一改往年楼市3月小阳春的复苏态势，正引导着热点城市回归冷静。让人意想不到的是北京、广州、杭州等地均有政策调整，但始终处于风口浪尖的上海却分外安静 。
刚刚过去的三月，对于各个城市的房地产市场而言犹如经历了一场海啸。扑面而来的密集调控为热点城市灭火，为潜力城市预防。据中国房地产报记者不完全统计，3月共有39个城市从不同层面上加码了楼市调控，换言之，平均每天就有1.26个城市在迎接楼市新政。
据中原地产研究中心分析报告显示，截至目前，已经有近40个城市在3月出台了各种房地产调控政策120余次。多个城市如北京、广州、厦门、南京、杭州等城市，已经连续出台多次政策。
如此大规模的密集调控一改往年楼市3月小阳春的复苏态势，正引导着热点城市回归冷静。让人意想不到的是北京、广州、杭州等地均有政策调整，但始终处于风口浪尖的上海却分外安静 。
严管预售审批 供应锐减
与经历频繁调控的城市相比，上海正低调的淡出舆论风口，但从3月的供销数据来看，调控的风波正间接影响着这个容纳巨大购买力的城市。
尽管上海并没有参与这一轮调控，但其周边的杭州、嘉善、徐州、常州、南通等地均有新政落地，紧张的气氛始终流窜于整个长三角地区。
虽然时至小阳春，但今年3月上海楼市表现却差强人意，成交甚至低于冷暖临界线。根据数据显示，2017年3月，全市一手商品住宅成交量为74.24万平方米，环比上涨104.51%，同比下跌66.46%，而这一数值也是5年来同期低。
数据来源：佑威
“从农历新年后市场反馈来看，观望情绪难以改善。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，进入3月后，北京广州等多个城市调控加码，北京甚至10天出了9条调控政策。上海在调控上历来紧跟北京，因此焦虑和担忧情绪有所增加，市场复杂性越来越浓厚，出手更为犹豫。所以成交虽然环比向上，但明显升温乏力。
更值得关注的是，整个3月上海的新增供应仍旧低迷。根据上海房天下统计，3月上海新房市场预计开盘数为28个，截至3月30日，实际开盘数量仅16个，同比去年下跌近6成。没能如期开盘的项目中，不少是因为没能取得预售证等原因不得不延期推盘，甚至有部分项目将开盘节点延至5月左右。
数据来源：佑威
事实上，上海开盘数量的缩水，是受到了上海进一步加强新建商品住房预销售管理的影响。近期，上海严格把关预售证审批，对上市房源定价不合理的项目，坚决予以调整。许多待售楼盘迟迟未开正是受此影响。还有部分新开盘项目也因此开盘售价明显低于前期宣传价格。
与往年同期相比，今年3月的上海一手市场供销均处于低位水平，36.10万平方米的新增供应量更是近年的低点，预售证监管的加强，令上海楼市的推盘量已经连续3个月都在40万平方米以下。
高端“哑火”刚需成交易主力
除了供销趋势在转变，上海近期的市场成交结构也在向刚需转移。一改2016年高端住宅大量成交的态势，目前中端改善产品成为交易主力。
以3月为例，在接近80万平方米的成交量中位于嘉定南翔的路劲上海派Ⅱ成交共近60万平方米，占据整月成交总量的四分之三。
另外，据房天下统计，3月上海楼市新房市场实际开盘数量为16个，其中全新盘项目有5个，加推项目11个。从环线来看，3月推盘项目大多集中在了外环外，仅3个外环内项目入市。换言之，3月新增供应位于外环外区域的面积占到总量的8成。
据上海中原地产数据显示，3月上海单价3万元-6万元/平方米以内的改善型产品共成交4021套，环比增加142.9%。对此卢文曦认为，当前调控之风相当猛烈，加入调控的城市越来越多，并且向北京的调控标准靠拢。从目前调控政策的力度来看，上海低于北京，因此市场的压迫感越来越大。基于这种焦虑，再加上原本就浓厚的观望情绪，后续量价走势或更纠结。
新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者：“楼市调控的目标就是遏制房价过快上涨，因城施策就是靶向疗法、层层加码直到资产泡沫受到抑制，既保持房地产与国民经济的稳定，又不会带来大幅震荡，可见调控的目的绝不是让房价下跌，也不存在拐点。”
“可以预见，未来热点一二线城市还会继续收紧信贷政策，抑制资产泡沫，但是，三四线城市会延续目前的信贷政策，支持三四线城市继续去库存。而规模房企仍是冲刺规模、加速奔跑。2017年，20强房企的销售目标几乎都是只增不减，门槛将达到900亿元至1000亿元，这也是龙头房企对市场的集体共识。”欧阳捷表示。
“从近一段时间来看，房企对2017年市场都保持“谨慎”态度，这说明市场调控力度比较大，形势比较严峻。”中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸告诉中国房地产报记者，一方面销售量的压缩，对于高扩张高周转的房企来说会面临比较大的考验，会对现金流有所影响。另一方面，尽管现在市场在调控，但是土地市场短期降温效果并不明显，也就是说成本提高的同时销售额却在下滑，将进一步压缩利润率。但是在楼市保持调控的大环境下，房企的转型之路或将会走的更快一些。
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