文章转自微信公众号“房金所”
昨天，住房和城乡建设部表示：今年将把加快公租房竣工和分配入住作为重点，要求各地加大工作力度，年内完成公租房新增分配200万套。
公租房入住情况
住建部副部长陆克华表示，近年来，中央加大了资金补助和信贷支持力度，有力推进了公租房建设。截至2016年底，已有1126万户家庭住进了公租房，城镇低保、低收入家庭基本实现了应保尽保。住房困难家庭居住条件有了很大改善，促进了社会和谐稳定。
在谈到2017年公租房工作时，陆克华强调，今年的公租房分配工作纳入住房保障目标考核内容，与各省级人民政府签订了目标责任书，目前已经全部落实到各地。
住房城乡建设部要求各地采取有力措施，加强公租房配套基础设施建设和公共服务，加快在建公租房项目竣工，尽快形成有效供应；加快公租房分配进度，使保障对象尽早入住，确保完成目标任务。
陆克华表示，住房城乡建设部将配合国家发展改革委、财政部，继续加大对公租房及其配套基础设施建设的支持力度，各地要认真抓好落实，确保被支持的公租房项目年底前达到交付使用条件。
进一步提高公租房保障效率，满足群众多样化的住房需求，让更多的住房困难家庭受益。
同时，要坚持公租房分配全过程的公开、公正和公平，接受全社会的监督。
政策倒逼
近年来，决策层已经逐步展示出了对住房租赁市场的重视和支持。
从2015年1月住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等一系列政策开始，决策层正逐步巩固全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，并从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。
记者注意到，自去年930调控以来，以北京市为代表的热点城市正陆续推出由房企自持一定比例的商品房地块。该比例地块被要求全部作为租赁地块而不得销售，以此来倒逼房企加速进入租赁市场。在今年1月份出让的3宗限房价、竞地价地块还首次对“企业自持商品住房面积预设比例”设置了上限，企业自持商品房面积比例不得超过70%。
4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知。通知中再次明确提出，“增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。”
同时，在加大住房保障力度方面，再次提出“继续发展公租房、共有产权房。各地要转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举，推进公租房货币化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应，扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。做好保障性住房分配管理，加强信息公开，确保公平分配。”
万亿市场
可以预计的是，为了促使住宅回归居住属性，预计热点城市将会颁布更多鼓励租赁行为、规范租赁市场的举措，弱化一部分购置房产的需求。不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间。
中金公司分析师肖月认为，中国住房租赁市场是个服务两亿人，年规模过万亿元的市场，租房消费升级+城市间分化将是中国住房租赁市场未来两大重要趋势。
谢皓宇估计，从供给方来说，目前住宅存量达2.5亿套，其中有7900万套房流入租赁市场。从需求方来说，如今租房者八成是85后，超45%为90后，普通的租赁房屋再不可能满足这两种人群。资本的进入和政策的推动，都给公寓行业带来巨大的想象力。
龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓在其近期举办的业绩会上就表示，关于长租公寓领域方面的目标，龙湖的初步计划是，每年推出1万到1.5万间。第三年争取达到10亿以上的收入规模。长租公寓目前的毛利率在35%左右，不是特别高的毛利水平。但是公司判断，通过后期精细化的运营，以及进一步的客户细分，这个业务未来会是长期可持续的业务板块，所以公司定义冠寓作为战略性业务。
除了龙湖，包括万科、万达、链家、如家等公司均在试水该领域。中金公司统计显示，目前中国长租公寓品牌超500家，行业仍处于前期融资、抢占市场份额阶段，集中度偏低。目前市场主流的长租公寓品牌中，规模的为自如品牌。品牌公寓的盈利模式主要是赚取租金差，项目IRR一般在 15~20%区间，投资回收期5年左右，盈利关键点在于低成本房源。中金公司估计，核心20个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金 2500亿元以上；同时房价上涨拉长租房居住周期2~3年。购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市（上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、厦门、济南等），将迎来更为持续的租房需求。
要“租”一生还需要什么？
为什么在德国等一些国家，许多人能租房度过一生？而我国大多数人认为，必须有自己的房子才能安稳生活？要让国人相信租房也可以过好这一生，需要过四大难关。
一、市民待遇关，最重要的是租客的孩子能否获得学位
中国各种资源稀缺，于是很多时候就要设置一些条件来进行分配，户口之外，房子成了被用得很多的分配标准。
比如，就是优势教育资源集中在某些学校而出现的产物，在北京，许多根本无法住人的阴暗平房曾经因为带有优质学位而卖到10万一平方；深圳一条小路两边的房子因为所在学区不同，价格动辄相差两三万。
如果要把租赁作为住房供应的一个主要方向，就要解决租客的市民待遇问题。租客的户口虽然不在当地，但其在当地长期工作做贡献，政府的教师编制、教育经费等完全可以跟人走，而不是跟户口走，在大数据盛行的今天，让经费跟人走不是问题。
深圳的“５＋１”政策，就规定在深圳工作、居住满１年的外来建设者的子女，持有房产证或者租房合同，可以申请公办学校的学位。虽然不一定能完全满足，最起码证明开放学位给租客是可能的。
二、租客权益关：必须有法律清晰划分各种权利
德国禁止政府或物业拥有者随意调高租金（即使物价上涨）。根据《租房法》，除非房东自住，无权赶走居住者；如果房租超过当地“房租指导价”的20%房客可依法起诉，如果超过50%，房主将被判决三年有期徒刑。
而现在我国的房东大多很强势，可以随便赶走租客。比如当年在北京的宋庄、云南的丽江，都出现过租客签订几十年长期租约，把房子改建得很好，房子后，却被强行赶走的事情。
我国要把租赁提升为主要供给，必须从法律上明确下面几种权利之间的关系。
三、机会成本关：房价不能再大起大落
机会成本，就是因为选择了一个机会，而丧失的其他机会可能带来的。
房价上涨带来财富增长，是没买房的人可以接受的，因为他们通过努力工作、进行其他投资也可以获得财富增长。
但房价暴涨带来财富增长，有些人就不能接受了。这意味着没有买房的人，付出了巨大的机会成本。
10年前的2005年，集资建房在北京、深圳两地兴起，最终都选择了集资参加拍卖，买已建成的房屋的模式。在深圳的50个人拍到了3200/平方的项目，在北京的50个人拍到了6500元/平方的项目，结果就因为两个群体里各有几个人觉得价格高，没有成交。10年过去，3200的项目价值4万，6500的项目价值7万。
当初参加集资建房的这些人，如果至今没有买房，就都损失了几百万，这就是选择租房而不是买房，所付出的机会成本。
如果房价保持５年以上的相对稳定，大家对机会成本的多少的判断就会发生变化，租房居住就可以成为一种主流的选择。
四、传统观念关：没买房也能找到老婆才行
租房能否成为一种主流选择，以上说的三条之外，最重要的其实在于观念的变化。
如果丈母娘们都认为没房的人就不能嫁，女生择偶的前提条件是有房，那么租房就不会成为主流选择。
买房的少了，卖房的也少了，房价就稳定了。楼市是一个存了很多钱的大水库，而国家经济则是下游的千亩良田。房价涨得太快，堤坝有崩溃的危险；而房价如果跌得太快，水库干涸，下游就会无水可用，庄稼会干死。如果房价不上涨也不下跌，政府就有时间把水引导到需要的地方去。
爆料king2017-04-18 16:40:05
