[摘要] 本月，房产证“下岗”，取而代之的是不动产证。实际上之前房产部门办房屋所有权证、国土资源部门办理土地使用证，现在不动产权证包含了两证的功能，本次换证不包含小产权房。
本月，房产证“下岗”，取而代之的是不动产证。实际上之前房产部门办房屋所有权证、国土资源部门办理土地使用证，现在不动产权证包含了两证的功能，本次换证不包含小产权房。
说到大产权和小产权的区分，我们在购房时总会说看五证齐全的房产，五证齐全就是拿到了“市证”的意思，而五证不全的一般指只有“村证”。换句话说，大产权房是国家发产权证能买卖的，包括70年产权、50年产权、40年产权三种。
国家不发产权证的叫小产权房。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等相关费用，其产权证并不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
现实的风险是，小产权房只有自住的功能，不具备交易的资格，因此目前的小产权过户多在民间以私下约定的形式完成，不受法律保护，也不能保证购房者的利益，一旦出现法律纠纷，法院对于相关诉求是不能予以支持的。
随着城市规划的进行，一些土地的性质发生改变，很多小产权房位置已在城市基础设施或者商品房范围内，此处小产权房性质上属于违建，开发商缴纳土地出让金后没有法律义务对于小产权业主进行补偿，这些房产面临强制拆除。
在实际的城市建设中，对于非法小产权房的回收，无法按照产权的拆迁补偿予以安置，作为实际使用人得到的补偿数额往往微乎其微。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用权。
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