[摘要] 上海迪士尼 等你来淘金！
“迪士尼那儿新开了家网红店，拔过草了没？”
“五一小长假，带上孩子老妈去了迪士尼，人山人海呐！”
“济南的朋友过来，让我带她上海玩玩，去迪士尼合适吗？”
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今年4月25日实时统计显示，以迪士尼乐园为核心的上海国际旅游度假区，开放一年来，已累计接待游客约1700万人次，日均接待4万多人次，单日超过11万人次。
华特迪士尼公司公布的2017一季度财报数据显示，以上海迪士尼为首的乐园业务成为迪士尼本季增长点，收入与利润分别上涨6%和13%。
规划：高规格 大投入
年客流容量5100万人次的国际旅游度假区核心
一个区域的醇熟往往需要十年，甚至数十年的时间。以迪士尼为核心上海国际旅游度假区，在高规格规划和大手笔投入下，大大缩短了营运周期。
整个迪士尼以及上海国际旅游度假区的投资规模，将超过千亿元。为配合度假区的建设，政府在配套基建方面投入诸多。迪士尼CFO Christine McCarthy表示，上海迪士尼有望在2017财年“更接近实现盈亏平衡”。
至去年6月16日正式开园前夕，度假区一期基建配套——包括11号线迪士尼站、公交枢纽、停车场，及承载购物餐饮娱乐功能的迪士尼小镇、奕欧来上海购物村、星愿公园、上海迪士尼乐园酒店&玩具总动员酒店两座主题酒店皆已就位。
官方估计，整个迪士尼度假区建成后，将实现年客流容量5100万人次，日18万人次。为迎合庞大的旅游客流导入需求，据《上海国际旅游度假区“十三五”规划》，未来，度假区内将加快推进更多商业、文化娱乐地块的开发，继续开展二期（未来世界83782元/平方米[徐汇]未来世界33套在售）和三期（动物王国）两大主题园区的扩建。
规划中指出，在总规划范围24.7平方公里的上海国际旅游度假区内，共将布局约500万平的发展功能区，用于迪士尼直接配套、多样化旅游娱乐和其他带动功能等三类设施的打造，建设大型娱乐商业综合体、旅游创意产业园区及高端总部休闲园区。
交通方面，未来11号线迪士尼专线将延伸至上海东站、浦东国际机场，与之关系密切的2号线支线也将延伸至上海野生动物园、南汇新城，以让游客能更便利的到达上海迪士尼乐园。
人群：正式营业后异地人群占比增加
以26-35岁的中青年为主 中高档家庭消费意愿更高
TalkingData移动数据研究中心发布的《2016上海迪士尼人群洞察报告》显示，上海迪士尼开园以来，用户画像方面，人群呈现出青年化、中产家庭等特征。
正式运营后，各地的游客均被吸引，上海本地人群的比例由42.8%降至25%，而外地人群占比明显增加，主要辐射面在长三角和东部地区，浙江、江苏、北京、安徽、陕西居多。
经济独立的80后成为了上海迪士尼乐园的主力消费人群。年龄分布上，26-35岁之间的中青年客群占比达58.1%；69.9%为已婚人士，44%为有车一族。
报告显示，在线上移动端，上海迪士尼客群关联应用类型指数占比较高的几项分别为：房产、旅游、出行、教育、金融。在线下消费方面，文化教育、珠宝手表、数码、化妆品、箱包等消费意愿较高。
值得一提的是，上海迪士尼人群部分在迪士尼园区酒店和附近区域住宿，受制于附近酒店资源有限，部分人群不得不返回上海市区住宿。
而在住宿人群关注的酒店类应用中，5有三个是高档酒店。在已入住酒店占比统计中，上海迪士尼人群中超三分之一（34%）入住中高档酒店。以迪士尼每天的客流计算，园区附近有较大的中高档酒店资源缺口。
价值：每年产生约480亿元消费增量
拉动酒店、城市交通、餐饮、房产等经济增量
迪士尼对于上海而言，不仅是一个主题乐园，更像是一座巨大的吸金场。
这只定居上海的“米老鼠”，将拉动包括商贸零售、运输、酒店、城市交通、餐饮等旅游细分产业，涵盖吃、住、行、娱、购、游等六个方面。
有专家保守估计，上海迪士尼每1元的门票收入会带来相关产业链7-8元的收入，以每年预估的平均3000万的人群导入量计算，迪士尼将带来约480亿元的年消费增量。
以百货零售业为例。占地约4.6万方的主题式步行街区“迪士尼小镇”内，入驻有近50家品牌商家，其中The BOATHOUSE、Hot Toys、爱可米画廊、金泰迪工作室等在中国都是首次进驻；
位于小镇入口的迪士尼世界商店里，提供有超过7000种迪士尼周边商品；
还有集结各类奢侈品牌的折扣购物广场“奕欧来上海购物村”……每天都吸引了大批的中外游客前来观光、采购，盈收十分可观。有数据报告显示，除去市际交通，去上海迪士尼游玩的人均消费约为2000元/天。
迪士尼的溢出效应，也辐射到了房地产领域。
自度假区规划落地以来，包括周康、唐镇、航头、新场、惠南等几大迪士尼核心辐射板块，房价都有不同程度的上涨，其中以迪士尼乐园所在的浦东川沙最为典型。
中指研究院的数据显示，川沙板块新建商品住宅的成交均价，从2009年签约迪士尼项目时的13326元/㎡涨到2016年5月的31090元/㎡，猛涨1倍多。而今，开园后，川沙板块因有轨道交通和郊野公园等区域优势利好，片区内多个新房售价达5万元/平之上，二手房均价也已4万/平出头。
机会：与上海国际旅游度假区形成互补和错位
探索更为便捷合理的休闲、旅游体验
一个面向全球性的主题乐园需要有汇聚客流的能力，也需要能长时间让大规模客流停留的能力。
上海迪士尼作为世界第三大迪士尼乐园，每年要接待数以千万计的游客，但至去年6月开园，在迪士尼周边10公里范围内，仅有2家五星级酒店，6家四星级酒店，各档次酒店合计不到100家，客房数量不足1万间。
来自携程旅行网5月实时统计数据显示，迪士尼周边有五星/豪华酒店12家，四星/高档酒店26家，各档次酒店合计共638家。尽管对比开园时有明显增量，但面对激增的客流，缺口依然存在。
大量的中高端客户的衣食住行需求，自然需要相当体量及定位的商业配套去接纳。
据中指研究院统计，目前，迪士尼乐园所在的浦东川沙板块可售商业面积仅11.71万方，而周边航头、惠南、周康、唐镇、新场5大核心辐射板块，加起来的商业供应也不足百万方。
避免把时间浪费在长途奔波上，可以在邂逅“米奇”之后有更为便捷合理的休闲、旅游体验，成为更多上海迪士尼客群的迫切需求。
全球现有的6座迪士尼乐园中，东京迪士尼被公认为是商业产值和效益的，占据两项，游客量，游客重游率世界。据了解，于1982年建成的东京迪士尼，面积比美国本土的两个迪士尼相加还要大，耗资1500亿日元（约合10亿美元），但迄今已创下了数倍于投资的巨额利润，其周边商业地产和服务业利润无可估量。
东京在商业上的成功，颇有值得上海借鉴之处。东京迪士尼并没有无限制的“疯狂扩张”周边商业版图，而是提倡商业地产和服务业 “的品牌经营”、“完善的服务”、“独特的体验式产品”及“坚持不懈的产品创新”。
而如何与上海国际旅游度假区形成互补和错位，如何瞄准客群开发符合区域消费特色的细分市场，则给迪士尼及周边板块以此为探索目标的商业地产带来更多机会。
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