[摘要] 楼市资金面紧缩趋势越来越明显。在吸收同业和发行理财等非标融资占据银行资金来源半壁江山的情况下,目前40%的新增信贷定价,要间接挂钩货币市场利率和国债利率,而非基准贷款利率(2009年这一比例仅为19%)。因此,在基准利率上下浮动的个人住房按揭贷款,首当其冲就成为被调整对象。
楼市资金面紧缩趋势越来越明显。在吸收同业和发行理财等非标融资占据银行资金来源半壁江山的情况下，目前40%的新增信贷定价，要间接挂钩货币市场利率和国债利率，而非基准贷款利率（2009年这一比例仅为19%）。因此，在基准利率上下浮动的个人住房按揭贷款，首当其冲就成为被调整对象。
据权威机构统计，4月首套房平均贷款利率为4.52%，环比上升0.67%，自1月以来已连续4个月上升。基准利率以下的房贷或将绝迹。4月，35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣调减，占比22.89%。春节后房价上升的北京、广州，“五一”后已将首套房贷利率上调至基准利率。目前，二套房贷主流利率是基准利率上浮10%，北京则执行基准利率上浮20%的最严政策。
2月以来，愈50个城市发布实施了以限购、限贷、限售、限价为主的调控措施，调控效果开始显现。据中指院统计，4月一线城市新房成交面积环比和同比分别下降30.5%、34.6%；二线城市成交面积环比和同比分别下降16.02%和35.45%。作为本轮楼市回升的领头羊，40天内13项措施密集布下，北京二手住房成交16902套，环比和同比分别下降35%和36%，二手房价格也出现了5%左右的下跌。
金融“去杠杆”叠加楼市政策紧缩，商品房销售面积累计增速已从去年一季度54%的阶段性高值降至今年前4个月平均20.1%的水平。在热点楼市已回落的情况下，销售还能保持20%以上的增速，与占销售面积70%的三四线楼市今年以来保持了30%以上的销售高增长关系。
三四线楼市回升能持续多久是个问题。特别是1700万套棚户区改造任务今年接近尾声，热点城市溢出需求（“返乡置业”、农民工回流）已释放一年多，楼市政策和资金面“双紧缩”下，外溢需求潜力有限。从产业基础、收入基础看，三四线楼市不太可能持续回暖。若三四线楼市回落，热点楼市受限于限购、限贷、限售等，销售回款将大幅下降。
同时，开发商资金需求在明显上升。2012-2016年，房地产整体处于“去库存”阶段：2009-2010年扩大内需，开发商进军三四线城市，2011年“双紧缩”后，开发商逃离三四线城市，并主动“去库存”；2014-2015年由政府主导、以缩减土地供应为主要手段的三四线楼市“去库存”；楼市需求转向大城市及都市圈，但热点城市供地弹性低，市场被动“去库存”，热点城市连续3年未完成供地计划。2012-2016年，土地购置面积整体呈现负增长，年均下滑幅度达到12%。
楼市快速回升倒逼主动“补库存”。2015和2016年，商品房销售面积同比分别增长6.5%和22.5%，去年高基数情况下，今年前4个月增长15.7%。土地供应连续数年下降，2015年以来楼市快速回升，倒逼开发商增加土地储备，导致“地王”频频上演。去年，共诞生228宗地王，拿地最激进的19家房企合计拿地金额7013亿，平均拿地成本每平方米6783元，相比2015年标杆房企平均拿地成本大幅增长52.8个百分点。
事实上，2013年以来300城土地成交建面连续4年下滑，但楼面价涨了130%，导致新房开发“豪宅化”，与国家对住房回归居住属性的新定位格格不入，这也是造成春节后楼市回暖集中在二手住房、低价位的“类住宅”的主要原因。因此，未来新房销售不畅，而“补库存”和高价地开发需要资金补充，开发商现金流承压。
房企已转向“非标”融资，一季度新增信贷同比减少了1500亿，但地产类集合信托发行额增长38%，新增未贴现票据创2010年以来新高，综合成本在8%左右的高成本海外债增长了两倍。眼下，金融安全已上升至国家战略，“去杠杆”越来越深入。4月以来，银监会连发10道，银行业全面落实MPA考核，直指同业和理财等非标投融资，并打击借助资管计划、基金子公司等绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。截至2016年，房企有息负债11.2万亿，贷款、债券及非标分别占比63.5%和36.5%。
据海通证券的研究分析，2016年A股上市房企货币资金对短债覆盖率的中位数为159%，比2015年提升63个百分点；短债占总债务的平均值为23.60%，比2015年下降9个百分点；75%的贷款和债券到期集中在2019-2021年。因此，短期流动性风险无忧，但楼市小周期见顶，房贷进入紧缩周期。在金融“去杠杆”框架下，分别占融资额13%和20%的债券、非标将大幅萎缩，一季度上市房企筹资现金流同比已大幅萎缩90%，考虑到2019年以后高价地和“地王”进入开发上市期，偿债与销售回款下滑形成叠加，一部分房企现金流或面临较大压力。
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