黄欣伟：二手不会“留一手”

地价好像已经取代了政治八卦，成为所有老百姓茶余饭后的时髦话题。也对，说了几十年的谁好谁不好，突然发现不管中南海肿么变化，自己还是每天和地沟油为伴，于是中国老百姓突然开始务实地谈论地价问题了。

地价是温水，老百姓是青蛙

表面看起来，市井你我他还左右不了甚至参与不了地价这个高端问题，但现在楼市火爆十几年也帮助普罗购房者扫了一些盲，于是大家至少可以知道“地价决定房价，房价不就是你我他了嘛”这个间接逻辑的杀伤力。

从去年第四季度开始的房价飙升，被今年上半年的地价飙升一加热，加重了大家对于买房这个事情的恐慌，但一手房明显开始价格与价值背离的同时，市井你我他毕竟不是开发商，更没有什么资产需要转移，这时候去关心那些宏观乃至高大上的指标，既不专业也看不懂，至少知其然不知其所以然是必然的。

在最近一些媒体的采访中，大家的话题也绕不开地价，但是我每次都回避了这个热门问题而提请大家——是时候关注二手房市场了。

首先，二手房市场是真实成交的每一个参照样本。

二十年前做外汇交易员时候，有个基础工作叫做Point-Figure，中文叫做圈叉图，它是把前一个交易日的每一个价格变动全部作为指标，在格子簿上予以记录，从中找出上一个交易日的价格走势。

一开始做这个工作枯燥的不行，外汇市场尽管每天变动无数，但按照超过十点涨跌才算一个有效数据来过滤，一天24被记录下来的数据也不过七八十组，但这个基础工作连续做了一个月之后，把每天不过一张的数据表格连接起来贴在墙上，居然可以清晰看出一点价格变动的脉络。那个可爱的手工年代，之所以被怀念，是因为我们的经年累月成就了自己的偶尔发现，当然在业绩上也得到了入门之后的甘甜。

回到二手房的问题

我之所以在大家叫嚣地价和房价这个没结果问题的当口，建议大家深度关注二手房市场，是因为在媒体已经全面被广告绑架所以呈现一片“张三热销李四热销王二麻子还是热销”盛景之下，让我们看看二手市场的真实成交。

有一个备注一点要说明。新盘市场所谓的日光甚至时光盘，你认为“从信息发布到付钱走人”真的只是一天的来龙去脉么?

其实根本不需要从业者来爆料，具备正常逻辑思维的购房者应该可以推算出，一个新盘的大卖背后，是长时间(至少三个月)蓄水的结果，这其中历经了信息发布、媒体炒作、样板房展示、市场试水、分销体系联动等各种外人看不到的过程，一个明星项目的从天而降才显得顺理成章，而非——C端是一天可以到达的。

二手房市场是C端和C端的撮合，所以中介在其中的影响力其实是有限的，无外乎说服上家尽快出手、说服上家不要跳价、恐吓下家尽快成交等三个过程，至于一个房屋买卖最源头的“卖家想不想卖和买家想不想买”，中介是无法左右的。

从周期来看，新盘的铺垫和二手房的决策，因为规模和影响资金的天壤之别，所以在时间段上也不可同日而语，但后者的动机可能来源于“自身需求之上的市场催热”，可能是长期的深思熟虑之后，也可能只是一个晚上的冲动，但这是最真实的样本，但从来没有一个研究机构或者媒体去有心思关注“民间决策的源动力”。

其次，二手房市场反映了“藏负于民”到底还有没有钱?

上述所提到媒体被广告所裹狭之后的集体唱多，所以尽管网络时代还是有普通市民振振有词：“房子卖疯掉了，(因为)报纸上是这么说的”。

事实是否真的如此?

高烧不退的上海楼市，那些无人问津的楼盘大有人在，那些打折也卖不掉的苦不堪言就像豪门里的小媳妇，看起来光鲜其实呢?

就像房地产市场火爆，每个从业者势必都会受到亲朋好友的揶揄：“房产这么好，你们一定都赚翻了吧!”

这话似曾相识，看的人自己懂，不剧透不害人。

但是今天的区域二手房市场，的确是最真实的民间购买力调查指标。

有些人会诧异：“房子这么贵，还卖的这么好，老百姓的钱都哪里来的?”

去看看二手市场，去看看真实成交的周期、款项支付的来源、存贷款之间的配比，这些才是媒体没写、没空写、没敢写的真实样本，也是分得清究竟是藏富于民还是藏负于民的现场。

再者，二手市场里传递了买卖双方的心理拉锯，是最真实的信心指数。

我们又一次被媒体断章取义，因为媒体长时间服务于政治正确，所以往往把普通卖家的正常贪婪写成了十恶不赦，于是“跳价”成为了可以枪毙的罪过，但扪心自问如果我们自己是卖家，面对可以随口获得十年工资收入的跳价诱惑，谁能保持诚信这个作坊的清白呢?

在C端对C端的博弈中，是最真实的心态反应：卖家跳价，一定是买气积聚之后给了他毁约的胆量;买家认栽，一定是被市场裹狭之后的预算被放大;买家放弃，一定是同价位区间有的选择之后的断然拒绝。

反之，买家拒绝之后，卖家的态度也是看点：卖家拒绝，是有足够的顺位客户可以接盘，自然守住自己的利益;

卖家让价，是担心自己的贪婪超越了同等卖家的“准行业水平”，毕竟卖家的市场调研不是建立在大数据上，而只是源于听说，可能是邻居可能是中介甚至可能只是道听途说毫无依据。

二手市场里，卖家和买家之间的博弈，从价格到成交周期，都反映了双方对交易标的物的认同感不对称，而最终能否成交，看起来是中介的撮合，但最终还是两种立场的价值认同之间进行了各让一步的协议平仓。

老百姓真的应该去旁观一下金融交易，小到股票大到期货外汇，说到底都是人和人的欲望博弈，在这个过程中欲望不是贬义词，成交才是真实参数。

最后，二手房市场反应了和新房之间价差的危险和机遇。

地价发烧房价发烧之后，最经常被问到的一个问题是：“现在房子还能买么?”

说实在的，最近这几个月的价格飙升，如果再去鼓动亲朋好友不顾一切地买进，那只能说自己把工作和生活混淆了，所以接到这样电话多了之后，我还真静下来想了一想如何给个相对公正妥帖的官方建议。

于是，我只能给出“在一手房快速飙升区域，比较二手房升幅，如果后者(大幅度)小于前者，则区域内二手房值得买进”，再直白一点就是“博补涨”。

最近几个月的一手房价格疯狂背后，同区域很多二手房并没有鸡鸭升天，这其实隐藏了N多深意：

1.区域内二手改善受到打击，因为改善成本放大了，所以“最粉丝”的热情被剿灭了

2.二手房价格没有同步上扬，证明区域内改善的购买力不足或者到顶，引入外来客户成为区域新盘的下一步不得不做的营销动作

3.区域内二手房业主受到一手房价格高企的诱惑，势必在抛售价格设置上也会摆出高姿态，这在一定程度上放缓了区域二手房的周转速率和概率，所以一旦有政策“不再嗨”的背景下，二手房率先停滞的风潮可能快速到来

4.二手房成交不畅，直接导致一手房的价格“有价无市”，其辛苦花成本导入的外来客户，可能比较之后选择了二手房，营销成本打偏了。

今天楼市的热闹，其实是凑热闹，但楼市一些敏感的神经末梢，一定不是来自于化妆甚至整容之后的一手新房市场数据，而是更多来自于“一套一套积累成交”的二手房市场。

唯有二手，不会在真相面前“留一手”。