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多地出台新政摁住地价 楼市调控又添“杀手锏”

上海证券报   2017-06-05 08:07

[摘要] 住宅建设用地出让方式发生重大变化,南京取消摇号,取而代之的是竞争保障性住房建设面积。

住宅建设用地出让方式发生重大变化,南京取消摇号,取而代之的是竞争保障性住房建设面积。

业内人士认为,一旦地价被摁住,房价就失去上涨的动力,如果再加大土地供给,楼市就能平稳发展。

南京实时土地竞拍方式

6月2日,南京挂出总面积36.15公顷的11幅地块出售。引人注意的是,此次土地出让方式作出重大调整:摇号被取消,取而代之的是竞争保障性住房建设面积,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。

具体做法是:

自本批次土地开始,当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积,面积最多者为竞得人,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。

公告规定,当住宅、商业地块溢价超出45%时,超出部分不计入房价成本,竞价达到最高限价的80%,申领销许需达到相应条件。当网上竞价达到最高限价的90%时,商品住宅必须现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积,每次保建面积200平方米,认建面积最多者为竞得人。

多地严控地价

北京是较早提出控制地价的城市。去年9月30日,北京市出台新的土地出让方式。当竞买报价达到上限时,不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。当竞报自持比例达到100%,转入投报高标准商品住宅建设方案程序。

限制地价半年多来,效果非常明显。中原地产研究中心统计数据显示,北京已连续出现8宗地块溢价率低于5%,而以前北京的土地平均溢价率在限价的基础上均超过30%。

上海也在收紧地价,对宅地首次尝试招标拍卖复合模式:即按照通过资格审查的有效申请人数确定,人数在三人及以下的,地块采取挂牌方式出让;3人以上的,则通过招标方式出让。

广州为控制地价,实施一地一策,组合使用“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等多种竞价方式。

土地拍卖市场降温

从政府的严厉调控下,热点城市的土地市场迅速降温。

5月下旬,北京出让两宗商办用地,其中一宗北京市丰台区丽泽金融商务区南区D-01地块B4综合性商业金融服务业用地遭遇流标。这是继2015年11月高教园区9号地流标后,时隔一年半北京再现流标土地。

中原地产研究中心实时统计数据显示,2017年前5月,全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103.8亿元,同比上涨幅度为33%。一二线城市土地出让金同比仍然增长,但土地溢价率在明显降低。特别是一线城市,经营性用地溢价率平均为21%,为近5年。严格调控政策下,土地市场明显降温。

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