楼市调控步入深水区

在一系列的调控政策叠加之后，一二线楼市成交量急剧下跌。

以上海为例，数据显示，上周（2017.5.29-6.4），全市一手商品住宅成交面积为15.89万㎡，环比下跌19.07%；同时，上周全市一手商品住宅新增供应面积为4.44万㎡，环比下跌76.70%，这样新增供应量，也是近14周的点。

数据来源：佑威 整理：上海链家市场研究部

上周，全市成交量的项目，为浦东临港新城的宜浩绿园，共计成交362套房源，2.78万㎡。该项目是面向临港地区工作者的限价房项目，因而价格较为低廉。并且，由于购买该项目须经过申请、摇号等环节，因此容易在短时间内集中签约。上周由于恰逢该项目的集中签约，一定程度上也减缓了成交量的下滑。

从数据看，本轮调控威力无比。

然而，一二线城市的一些热门楼盘，限价刺激了卖旧换新的套利需求，也催生了寻租空间，“茶水费”、“号头费”随之出现。虽然监管部门加大查处，但价差利诱下，总有人铤而走险。

这只是楼市调控中，限制性手段带来的负面影响之一。事实上，溯源地方政府近十年的楼市调控，最为典型的莫过于限制性技术手段：以“限购”为例，这不过是需求的延后，同时造成需求累积，如同堰塞湖，原本宜疏不宜堵，结果因某次意外，购房人心理防线坍塌，叠加后的需求全面暴发，于是成交量井喷，而瞬时的供应不可能跟上，房价暴涨成为必然。

另外，“限贷”的出发点如果不是为了防范金融风险，而是以调控房价为目的，那么在房价上涨预期下，突破“限贷”的房屋购买资格就有了价值，各种包装公司的出现顺理成章。而金融业的利润与风险追求往往体现为锦上添花而非雪中送炭，被限贷的群体显然属于更优质的客户，在风险更低、更高（利率上浮）下，银行业的选择可想而知。所有这些显性和隐性成本都最终被体现为购房成本，以新的成交价格为基准，直接间接地推动房价上行。

再看近期流行的限售策略，未来将延缓次新房的上市速度，同时增加了银行抵押物的流动性风险。

除此以外，以往的一些限制手段，如暂停高价房上市以拉低均价的做法，抑制了供应，且削弱了政策公信力，加速购房人恐慌入市。

当然，与前述限制性策略带来的弊端相比，这些调控手段也有积极的一面。这些限制性政策，如果执行到位，能够对房价起到立杆见影的效果。一旦政策落到实处，将有效挤压成交体量。在当前信贷紧缩、利率上行背景下，如果调控手段持续时间足够长，房价上涨预期将发生逆转，大量摇摆的需求被挤出，一些面临周转与流动性压力的开发商，将步入实质性的自动降价行列，土地市场的热度也将急剧降温，市场最终形成自发的周期调整。

但问题的关键在于，地方政府对土地财政缩水有多大的容忍度，以及金融体系能够承受多大的房价下行压力。由于本轮楼市的上涨过快，且楼市高位成交金额较大，一些开发商杠杆率过高……如果未来出现局部性的金融风险，调控政策转向，那么市场将会重走传统调控放松后房价失控的老路。当然，也可能有另一个理想局面：房价被控住，投资投机性需求被挤出，高杠杆开发商被重组兼变，限制性政策长期持续，政府容忍更低的经济增长率，最终为长效机制建立和经济结构调整赢得时间与空间。

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