龙湖4.75亿夺宝山顾村公园旁酒店用地 溢价率68%

2017年7月19日下午，龙湖以总价4.75亿元竞得宝山区顾村刘行社区-2单元E-10地块、E-8地块、F-2地块，溢价率68.11%，楼板价16811.31元/平方米。

总范围：东至沪太路，南至F-4，西至菊太路，北至南山河;地块总出让面积24352.6平方米，宝山区顾村刘行社区-2单元E-10地块、E-8地块、F-2地块容积分别是1.2、1.0、1.2，地块为商业用地、餐饮旅馆用地，该地块只吸引了3家房企参与竞价。

该地块在宝山顾村板块，靠近沪太公路，位于7号地铁刘行、顾村公园中间位置，地块主要是用来接建设酒店和一些配建公共设施。地块周边的居住氛围浓厚，多个二手房小区，其中地块左边的海尚菊园在网上的挂牌总价为230万-420万之间。

上海中原地产分析师卢文曦分析道：顾村已是比较成熟的板块，地块周边均是居住小区，居住氛围较浓厚。因此对商业物业需求量不小，虽然区域各类商业设施稳步发展，但未到饱和程度。地块离开轨道交通7号线顾村公园站不足1公里，加上离开顾村公园相当近，轨道站点以及大型公园带来的客流还是相当可观的。

虽然是酒店用途，但是拍卖过程还是比较激烈的。因为现在拿纯住宅地块，全部要自持，加上住宅地块特性，感兴趣房企会比较多，竞争更激烈。而这幅地块用来做酒店，也是开发商自己持有。在结果上二者有较高的趋同性。但是商业性质土地由于年限短，所以价格会比较低，另外，持有满20年后可以整体出售，而住宅须自持满70年。二者在退出的时间上商业用地还是有很大优势的。

据房掌柜了解，龙湖在刘行地铁站旁还有一项目是龙湖北城天街，目前在售商铺单价42000元/平起,建面约76-240平。龙湖这次拿地可以在此区域里形成产品上的呼应，加强区域内影响力。更重要是，龙湖今年在上海还没有土地收获，况且从今后住宅用地打分来看，这种商业地块似乎对得分没有太大影响，所以这次补仓对今后上海发展起到一定积极作用。

根据出让合同显示：

1、 关于自持：开发商需自持100%(即28254.78 平方米以上)的商业物业不少于 20 年。

2、 功能业态要求：1、主要服务周边居民的日常需求。2、E-8地块含酒店建筑面积3458.7平方米;E-10地块含酒店建筑面积4187.7平方米;F-2地块含酒店建筑面积12024平方米。

3、 地上建筑限高 24米 ，地块内需设置地下经营性建筑面积12683.00 平方米，非住宅配套停车库建筑面积12683 平方米。

4、 关于绿化：绿地率为 20% ，绿化面积不小于 4870 平方米屋顶绿化实施面积 不小于建筑占地面积的30% 。

5、 地块内徐建设公共服务设施的要求：

E-8地块：需建设490平以上的公共服务设施，用来建设老年人日间照料中心、设施备用空间及公厕，建成后权属无偿移交政府。还需建设24开放的公共通道，公共通道建成后产权归受让人。

E-10地块：要建设600平米的公共服务设施，用来建设健身点和设施备用空间。地块内还需设置一条宽度不小于6米、长度不小于50米的公共通道，24开放。

还有F-2地块：需建设1800平米公共服务设施，用来建设老年活动室、文化活动室、社区食堂、设施备用空间、公厕、垃圾压缩站、环卫作业道班房。地块边缘设置一条宽度不小于6米、长度不小于300米的公共通道，24向公众开放。

公共服务设施应设置在建筑物三层以下，临街布置，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。社区公共配套服务设施建成后权属无偿移交政府。