上海近40度高温下，土地市场却清凉一片。7月份上海所有经营性用地全部成交完，近6成地块溢价率接近0，甚至有地块楼板价不到6千元/平，除此外，中小房企抱团拿地，租赁用地推出，等等一系列怪象出现，并可能成为未来上海土地市场主基调。
上海7月土地市场成交情况表
据房掌柜统计，7月份共成交7幅经营性用地(工业用地和动迁安置房用地除外)，包括2幅住宅租赁地块、3幅商业用地、2幅商办用地，成交面积21.47万平米，环比上涨116%,成交总价35亿元，环比减少60%。
租赁用地试水成交 开发商成70年超级房东
7月份上海土地市场关注的地块，当属嘉定和浦东的2幅住宅租赁用地，这是上海首次推出的70年产权纯租赁住宅用地，地块“只租不售”，拿地开发商将成70年超级房东。
这两幅地块最终都仅有1家房企愿意报价投标，最后都是以底价成交，且拿地房企都是当地国企。
业内人士称：政府对租赁市场还是十分呵护的，地块的起拍价不高且都是底价成交，楼板价不到6千，这样的价位，对于开发商的还是可见的。并且，国企拿地，也能在此类土地开发上积累相关经验，占据先发优势。
这2幅租赁用地的成交，能看出上海坚定发展租赁市场的决心。此外也可以看到，在7月份发布的《上海住房“十三五”规划》中也明确提出会增加土地供应，其中在“十三五”期间，上海将新增供应赁住房70万套，远超新增供应商品住房45万套。
上海中原市场分析师卢文曦认为：租售并举是趋势，预计上海后续还会有一些地块会选择“租赁住宅”土地出让方式。
五房企抱团拿本月地块 溢价率不到1%
在高地价的上海，拿地实属不易，虽然联合拿地已是常态，但像青浦区徐泾商办地块采用招挂复合方式出让且最终被5家开发商联合近底价拿下的还真是少见。
值得一提的是，青浦区徐泾镇盈港东路北侧42-03地块是7月份出让面积，总价的地块。
青浦区徐泾镇盈港东路北侧42-03地块位于大虹桥商务区，优越的地理位置和严苛的开发条件，对于开发商来说既是诱惑又是挑战。
据房掌柜了解，地块需开发商自持50%办公和80%商业物业20年，且地块内需建设不少于20000平方米的精品酒店和3000平方米以上的独立会议中心，这对于开发商的运营能力是很有考验的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：该地块的拿地成本较低，和近期拿地的审核力度加大以及资金要求相对高有关。相关拿地房企应该是抓住了一个较好的拿地机会。类似的土地成本总体上低于去年下半年和今年上半年的水平，对于房企控制土地成本等有积极的作用。
中骏独闯风险地：虽价低但风险大
作为本月最后一块地，中骏拿的是悄无声息，没有其他房企的竞争，一枝独秀。
闵行区浦江镇轨道交通8号线浦江镇芦恒路1-2-10地块在7月26日被中骏以总价3.29亿元拿下，楼板价16000.04元/平米，溢价率为0。
地块的先天条件优越，但出让条件较严苛，给开发商不少压力，也至于有8家房企领取申请表，但只有中骏1家最终参与竞价。地块位于闵行浦江板块芦恒路地铁站旁，受到前滩利好辐射，板块内已有鹏欣、华侨城、融创等开发商入驻，居住氛围浓厚，另外，地块附近商务氛围相对浓厚，南面是浦江漕河泾高科技园区，区域总占地10.7平方米公里。
不过地块特别规定：项目在竣工验收后一年内，由区经委联合相关部门对上述功能、业态及引入行业要求综合评估，若评估未达到上述要求的，开发商则五年内不得参加土地出让活动，并将相关违约行为上网公示，不得享受闵行区各项产业扶持政策。这一约定让开发商在选择这块地时更加谨慎。
另外，该地块为100%自持商办地块，并对业态和引入行业也有严格要求。业态上作为总部的配套商业，重点发展餐饮、休闲娱乐、超市等业态。引入行业要求：重点发展大健康产业企业总部，为高端化、专业化医疗、康复、养老、健康管理等运营、管理的企业办公 。
上海房掌柜2017-07-28 10:03:02
