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宝山顾城板块住宅&商铺分析

房天下   2017-08-31 14:36

[摘要] 顾村,过去是一个安静的村落,就好比石家庄之于京津冀地区一样的存在。改变从一纸规划说起,2015年,受“十三五”规划红利加持,顾村更名“新顾城”,作为新兴崛起的“北上海之心”,蓄力酝酿北上海楼市下一轮风暴,大有直追当年“大宁行情”的恢弘之势。

顾村,过去是一个安静的村落,就好比石家庄之于京津冀地区一样的存在。改变从一纸规划说起,2015年,受“十三五”规划红利加持,顾村更名“新顾城”,作为新兴崛起的“北上海之心”,蓄力酝酿北上海楼市下一轮风暴,大有直当年“大宁行情”的恢弘之势。

龙湖北城天街

龙湖北城天街 4.38分

陆翔路1018弄(近潘广路)
021-33353333
售完写字楼宝山品牌地产
37000元/平方米

(新顾城板块示意图)

壹|顾村华丽逆袭三部曲,住宅投资仍不容乐观

随着上海北广场、杨浦区等动迁居民的入驻,顾村也逐渐凝聚成生活基地;2009年,顾村公园一期正式开园,年底轨交7号线穿境而过,极大推动板块发展;2015年,顾村受政府垂爱,十三五重磅规划区域“新顾城”,总投资近1000亿元。

由此,顾村完成了“村”时代→“园”时代→“城”时代的蜕变。城市不断进化下的楼市闻风变脸,屡屡刷新土拍记录,新房以涨价之势对市场做出回应,而二手房的租金收入比却表现平平。

以顾城保利叶上海52024元/平方米[宝山]保利叶上海174套在售(一期)为例,2015年,122方的大三房租金约为4500元/套,十三五新顾村规划落地后,以每年约400-500元/每套的涨幅小幅度波动,时至今日,该小区租金均价为6000元/套,2年内,租金收入比仅为0.75%。

龙湖北城天街

(数据来源于上海房天下2017年8月23日,宝山区各板块二手房挂牌指导价格示意)

楼市美丽蜕变的华服下,房屋租金上涨的幅度仍远不及房价上涨速度,住宅的 让人堪忧。研究数据表明,2004年至2008年,国内房价增幅高达60%-100%,而租金涨幅仅维持在2%上下,而上海长期偏离这一数值。外国房网统计表示,在全球范围内,北上广深的 长期处于垫底的位置。

贰|“资产荒”时代,商铺投资成为新蓝海

住宅表现平平的境况下,商铺投资却交出了一份漂亮的成绩单。过去,顾村原有商业主要是沿街的社区商业,规模小、零散且不集中,缺少成规模的商业综合体。安居客数据显示,顾村部分沿街商铺租金达到的7元/m2/天,已成为当时社区商铺的水平。

随着城市发展,顾村商铺投资逐年走高。以正大乐城0元/平方米[徐汇]正大乐城0套在售项目为例,一层临街餐饮的租金水平普遍为15-20元/ m2/天,价位可达23元/ m2/天。由此可见,新顾城商圈的消费力也在逐年攀升。

龙湖北城天街

正大乐城0元/平方米[徐汇]正大乐城0套在售效果图)

龙湖北城天街龙湖北城天街37000元/平方米4.38陆翔路1018弄(近潘广路)021-33353333的出现,填补了顾村板块大型商综的空白。假定天街商铺的首层均价为7万元/ m2,且 与正大乐城0元/平方米[徐汇]正大乐城0套在售相同,为18*365/70000≈9.4%(租金按照中位数的18元/ m2/天计算),接近1/10的年。

而同属核心商圈的更为可观,以杨浦五角场为例,2005年一份市场调查表明,五角场核心区位商铺普遍租金在5-6元/ m2/天,时至2009年,随着百联又一城和万达广场的进驻,商业价值迅速飙升,板块日租金平均数达到15元/ m2/天,可达40元/ m2/天,单是从租金水平来看,相当于4年内增值了近200%!

龙湖北城天街

(五角场实景图)

叁| 住宅VS商铺投资这场鏖战,商铺完胜

与住宅不同的是,商铺的评估价值和每月的租金高度相关联,如果租金持续上涨,那么商铺的价格也会随之上涨,理论上租金每涨1%,商铺的价格便会提高近20倍。虽然,实际商铺价格的上涨幅度可能没有那么多,却给投资者启发:相比住宅,商铺尤其是购物中心边上的沿街商铺的价格目前更便宜, 更高,空间也更大。投资商铺,才是最为明智的选择!

龙湖北城天街龙湖北城天街37000元/平方米4.38陆翔路1018弄(近潘广路)021-33353333正好填补了“新顾城”的商业缺口,所幸的是,北城天街将于12月盛大开业,开业后商铺价值将再次得到提升;相比期铺过长的养铺时间,开业现铺作为投资原始股,即买即经营,资金安全性高,投资看得见!开业后商铺租金或大幅度上扬,现在入手优先把握创富机遇。

回看10年前的徐家汇、5年前的五角场,历史总是惊人地相似:在核心区域、庞大消费人口基数、有实力品牌护航的产权商业仅此天街一处,未来潜力不言而喻!

VIP.021-3335 3333

售楼处地址:宝山区陆翔路1018弄(7号线潘广路约300米)

开发商:上海恒青房地产有限公司

本宣传资料为要约邀请,不构成要约内容,具体信息以合同约定及政府最终审批为准.

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