房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

专家:房地产销售面积大幅度上涨不具有持续性

上海证券报   2017-09-01 08:36

[摘要] 对当前中国宏观经济形势和未来走势的判断,市场上出现了明显分歧,形成了截然对立的两方。一方认为,宏观经济指标出现了一系列积极的变化,从指标增长的一致性、指标上升的持续性,以及境内外指标的同步性来看,都是近5年来最好的变化,说明中国经济在经过5年多的调整后,已经步入一个新的增长周期。

对当前中国宏观经济形势和未来走势的判断,市场上出现了明显分歧,形成了截然对立的两方。一方认为,宏观经济指标出现了一系列积极的变化,从指标增长的一致性、指标上升的持续性,以及境内外指标的同步性来看,都是近5年来的变化,说明中国经济在经过5年多的调整后,已经步入一个新的增长周期

但同时,也有一些研究学者认为,当前出现的经济指标回升并不具备持续性和趋势性,经济增长步入新周期的条件还不成熟。反对方尽管否认了新周期的概念,但是也不得不面对一系列宏观经济指标已经转暖,中国经济结构已经出现了积极变化的事实。两方的观点都有部分事实根据,僵持不下。这些分歧的关键点在于当前一系列宏观经济指标的快速回升能否具有持续性?中国经济增长率能否触底并逐步回升?

宏观经济指标回升能否持续,关键要看与中国经济的转型方向是否一致

自2012年以来,中国宏观经济运行已经基本与世界经济脱钩,运行态势主要受国内经济转型进程的影响。全球经济形势变化所导致的中国贸易环境的变化,尽管会部分影响到中国的贸易增长,但是对宏观经济整体影响已不重要。因此,目前全球经济适度转暖并不能作为中国经济回升的根据。对中国经济增长趋势的预测,主要还是要根据中国经济转型进展到哪一步,转型完成了哪些任务,转型还会对经济增长产生多大的下行压力来判断。

在整个经济转型时期,政府一方面要采取积极措施,推动经济增长方式加速转型,另一方面又必须采取一系列宏观调控政策来对冲转型所带来的经济下行压力,让经济增长始终保持在合理的底线水平上,以满足基本就业需求。中国经济转型是中国经济在经过近40年高速增长后,在人均国民收入达到中等国家收入水平后,必然要经历的过程。

经济结构之所以要发生急剧调整是因为长期高增长导致了生产要素的比价关系和市场需求都发生了巨大变化。转型的目的是通过经济增长的要素结构、需求结构和产业结构的调整,使我国经济在中高收入水平上继续保持长期稳定的增长。许多国家之所以在这个阶段陷入中等收入陷进,就是因为没有很好地完成经济转型的任务。转型任务能否完成,转型是否彻底,关乎未来30年中国经济能否保持中高速增长。因此在经济转型阶段,经济增长速度在一定范围内出现波动并不重要。转型不彻底,经济增长过早地出现回升,未必就是好事情,有可能将经济增长又拉回到传统增长模式中去。因此,在经济转型阶段,我们不仅要关注宏观经济指标的变化,更要关注这种变化是由什么因素带动的,是否符合经济转型的基本方向,能否具有持续性。

在经济转型时期,一些宏观经济指标的短期反复恰恰说明了经济转型过程的复杂性和曲折性。经济转型需要付出巨大的转型成本,并且带来冲击和压力。市场经济主体和政府都会在短期内采取一系列措施来对冲这种冲击和压力,这就会导致一些行业数据和宏观指标出现忽上忽下的变化,这在近两年我国宏观经济指标的波动中已经充分体现出来。中央之所以多次强调不要过分在意短期宏观经济指标的波动,要看大方向,正是为了避免社会受到短期经济指标波动的影响,出现了系统性的误判和错误的社会预期,从而影响到整个经济的正常转型进程,动摇转型决心。

中国经济转型必然要经历“四进四退”的动力转化过程

对中国经济转型的内容和任务,人们从不同侧面进行了研究,提出了不同观点。有的侧重在生产要素贡献率的变化,有的侧重在市场需求结构的变化,有的侧重在产业结构的调整。但是从已经经历了5年多的中国经济转型历程来看,中国经济转型过程中最突出的特点还是在市场需求结构的“四进四退”的变化上。

经济转型过程首先表现为长期支撑中国经济高增长的四大传统动力将依次退潮或大幅度减速。首先是中低端制造业的退潮。自2001年加入WTO以来,中国经济深度融入了全球化,在低端制造业上的国际比较优势突显出来,中国成了全球中低端制造业的“世界工厂”。中国生产,欧美日消费,巴西、俄罗斯等国出口资源的三元结构,形成了世界经济发展史上最蜜月的合作方式,造就了全球经济超长繁荣。中低端制造业的遍地开花,加速了中国的工业化进程,成了吸纳农民工转移的最重要领域,也成就了中国贸易大国的地位。到2007年,中国的贸易依存度接近70%,制造业出口交货值占到工业总产值的20%左右。

然而,人力成本的不断上升,不断增长的土地环境压力,以及能源资源的过大需求,都导致中国走全球低端制造业世界工厂的模式难以持续。2007年全球金融危机摧毁了全球三元合作链条,也基本终结了中国中低端制造业的发展路径。从2011年开始,中国低端制造业全面退潮,以低端制造业为主体的贸易增长率出现下降。我国经济增长率从2012年开始跌破8%,主要是低端制造业退潮和贸易增速下降导致。我国低端制造业退潮已经经历了6、7年,目前仍然在进行当中。

其次,是过高投资增长率的退潮。长期高投资增长率是维持中国经济高增长的核心动力,也是中国经济发展最突出的优势。改革开放近40年中,投资增长率尽管也有波动,但是高速增长是常态。过往的中国经济波动周期基本上就是投资波动周期。长期高投资形成了巨大的制造业产能、庞大的房地产市场和基础设施规模。但是,长期高投资增长率扭曲了消费和投资、储蓄和投资的基本结构,造成了产能过剩,积累了巨大的社会债务。随着中国低端制造业的退潮,以及从2013年开始的房地产市场的调整,高投资增长率终于开始出现全面持续性退潮了。投资增长率从过去常态性的20%以上下降到了个位数。投资增长率的退潮,导致中国经济增长率又跌破了7%。目前投资增长率已经低于了消费增长率,全社会的消费率和消费对经济增长的贡献率都有了大幅度上升。这是我国经济转型最重要的成就。

第三,过高的房地产供给增长速度终将会退潮。近10年来,房地产无疑是对中国宏观经济增长和居民生活改善贡献的产业,房地产行业对需求和供给的扩散效应,要远远大于其行业本身在经济增长中的占比。中国宏观经济要逐步摆脱对房地产市场的过度依赖,让房地产市场回归本原,这是中国经济转型的又一重要任务。当国民人均居住面积达到40平方米,远超世界平均水平;当城镇户籍人口户均拥有约1.1套住房时,中国是否仍然需要提供占全球近一半的商品房?这引起了人们的巨大忧虑。中国房地产市场供应总量和需求总规模过大,局部房地产价格呈现泡沫化,需要步入长周期调整,这恐怕是无法改变的基本趋势。房地产市场步入长周期调整,宏观经济运行需要摆脱对房地产市场的过度依赖,这是中国经济转型过程中最考验宏观经济承受能力的一段陡坡。希望从这次房地产调控开始,在一系列长效机制作用下,中国房地产能够真正开启长周期的调整,中国经济转型能够攀爬这一巨大陡坡。

第四,长期过高的基础设施投资增长率最终也将回复到正常水平。中国基础设施高投资增长率已经保持了近40年,即使在近年来整个投资增长率已经稳定在个位数的情形下,今年上半年基础设施投资增长率仍然保持在20%以上。

一流的基础设施,完善的制度环境,丰富的人力和资本资源,是中国经济发展最突出的优势。从增长潜力来看,中国的基础设施仍然具有非常大的发展空间,未来仍然能保持较快速度增长。由于过去我国的整个投资增长速度都非常高,基础设施投资尽管始终保持高增长,但是在整个投资中的占比仍然是比较合理的。然而自2015年以来,我国的整体投资增长率已经下降到8%左右,工业和房地产投资已经下降到5%左右,基础设施投资再保持近20%左右的增长率,就会导致其在整个投资中的占比快速上升。2017年上半年基础设施投资已经占到整个社会投资的26%左右,如果再算上水电气等公共产品投资,基础设施投资已经占到整个社会投资的35%左右,并且占比正在快速上升,这种趋势是难以持续的。

从经济发展结构来看,基础设施适度超前是需要的,但是过分超前也会形成严重的资源浪费。在目前的投融资环境下,基础设施投资的加速上升,意味着地方政府的债务在快速上升,不利于控制潜在的系统性金融风险。从驱动因素看,基础设施投资对土地财政的依赖度很大,往往会跟房地产市场形成同周期的变化。比如,今年上半年各级政府的土地收入大幅度增加,基础设施投资就加快了。因此,尽管基础设施投资高增长的退潮会慢一些,但是最终也会退潮,会大致与整个投资保持平衡的增长水平。从长远看,中国宏观经济增长必须摆脱对基础设施投资高增长的过度依赖,这也是中国经济转型所要完成的任务。

综上所述,当前中国经济转型已经完成了摆脱对低端制造业和以低端制造品为主的高贸易增长率的依赖,已经摆脱了对过高投资增长率的过度依赖,代价是经济增长率从10%左右回落到7%左右的增长水平。然而还没有摆脱对过高房地产需求和过高基础设施投资增长速度的依赖。从传统动力退潮的角度看,中国的经济转型只是进展到半山腰。

当然,如果只有传统动力的退潮,没有新动力的崛起,那中国经济增长速度只能节节下行。事实上,在四大旧动力退潮的同时,四大新动力正在逐渐发力,新旧动力交替正在加速。

首先,中国制造业正在开始高端化。自2012年以来,中国制造业出现了增速急剧放缓,占比持续下降,业绩急剧下滑的局面,但是结构优化和调整也在同步进行。

其次,城镇化已经成了当前和未来中国经济增长最核心的驱动力。每年有近2000万人进城,每年城镇要新增1200万人左右的劳动力,其中约700-800万人为大学生。当前中国销售了全球近一半的房地产,三分之一的汽车,三分之一的智能手机,修建了占全球70%的高速公路、高铁和地铁,这都是在城镇化引领下的巨大市场需求。这几年在传统动力依次退场的情况下,中国经济增长率仍然能稳定在7%左右,主要依靠的是城镇化所带来的市场需求。按照中国城镇化的规划,到2030年仍然需要将两亿人转移到城市中来,中国的城镇化进程仍然可以延续10年以上,成为推动未来经济增长的最核心动力。

第三,中国的消费一直保持着平稳增长,消费升级在加速,成了未来经济增长最稳定的需求动力。近几年消费的平稳增长得益于政府加大转移支付,使低收入阶层的消费能力有了快速上升;政府提供的公共消费快速上升,拉动了文化、教育、医疗健康等公共服务消费加速增长。从趋势看,中国消费稳步增长是未来经济增长的稳衡器。

第四,从长期趋势看,即使我们推进了农业的规模化和机械化,农业在经济总量中的占比仍然将稳步持续下降,但是这并不代表农业很难成为新经济增长的动力。随着城镇化推进,人口加速向城市集中,农业加速规模化,大规模的国土资源整治和生态修复将成为可能。农业生态化、生态农业化将成为趋势。农业和生态的融合,将成为最重要的投资领域。

这些新经济增长的动力尽管在当前发力的程度有浅有深,对经济的影响程度有大有小,但是都在发挥着作用,并成为对冲经济下行压力的主要力量。在这四大新动力中,城镇化和消费都是贯穿于经济发展的新旧阶段,之所以能区别出新旧阶段,就在于过去阶段我国城镇化主要推动的是房地产、城市以及城际基础设施的建设,未来将更加注重推动人口的市民化,以及城市公共服务和消费的发展。

在当前经济增长中,房地产销售面积的大幅度上涨和资源品价格的过度回升,是旧动力在退潮期的一波反复,不具有持续性

中国经济正在按部就班地进行结构转型。然而,5年来的深度结构调整,已经使得部分经济结构和宏观指标发生了巨大改变。即使是符合经济转型方向的结构调整,一些经济指标和经济结构也会出现调整过头的现象,超出了相关市场主体的承受能力。

一是我国贸易结构和贸易占比的调整影响了我国制造业在全球市场中的占有率和竞争力。从制造业的出口交货值来看,从2012年到2016年,我国制造业的出口交货值一直都稳定在13万多亿元的水平,5年来几乎没有什么增长。制造业出口交货值占制造业销售规模从高峰期的近20%下降到目前的10%左右,我国制造业的国际市场出现了很大萎缩,外贸依存度从高峰期的70%左右下降到现在的40%左右的水平。我国制造业的出口交货值占工业销售收入的比例远远低于德国和日本等制造大国,贸易的回调已经过头了。

二是我国制造业占比和利润结构也存在着调整过头现象。近年来制造业占比已经下降了近10个百分点,一些中心城市的制造业下降幅度更大,部分地方政府已经将力保制造业占比作为产业政策的重要目标。从2012年到2016年期间,规模以上工业企业的利润总额始终在6至7万亿元水平,5年没有增长过;净资产率跌到6%以下,工业企业的净资产率远远低于金融投资的平均率,形成了实业投资率和金融投资率的倒挂,导致社会资金脱实向虚。

三是我国资源品价格的下跌程度有一些过头。随着高投资增长率的逐步退潮,我国采掘业和能源原材料加工业出现了严重的产能过剩。产能过剩加上需求萎缩,使煤炭、钢铁和有色等能源原材料价格出现了大幅度下跌。在低潮期,煤炭和钢铁等价格普遍跌破了生产成本线,出现了全行业亏损,即使是优质龙头企业也出现了持续性亏损。

四是尽管从2013年开始的房地产市场调整并不存在调整过头的问题,但是房地产调整对经济增长的下拉作用过大,特别是房地产和制造业的同步调整,超出了宏观经济的承受能力。由于我国房地产市场和金融市场存在着风险叠加问题,房地产的持续调整,引发金融市场风险逐渐显现。

这四个方向的调整都是中国经济转型所带来的必然结果,但是在一定时期内调整的速度过快,超出了市场主体和政府的承受能力。市场对于调整过头的东西自身会具有一定的纠错能力。去年以来,我国制造业出口、企业利润和部分大宗商品价格开始触底并缓慢回升是市场自身纠错机制发挥作用的结果。

为了加速中国经济转型,通过政策引导企业主动压缩产能,着力解决经济转型所面临的问题,我国全面实施了供给侧结构性改革,通过房地产去库存,以及煤炭钢铁等行业去产能来解决产业和宏观面临的巨大困难。

供给侧结构性改革的方向是完全正确的,但是由于在初期阶段我们主要运用行政手段去削减产能和刺激房地产需求,这就形成了行政力量和市场自我纠错力量的合力,造成在部分领域出现矫枉过正的现象。政府及时调整和优化了改革政策,由全面引导房地产需求转变为实行“一城一策”,并结合一二线和三四线城市的不同状况采取了不同的去库存政策;强调要通过体制、机制的改革来化解部分行业的产能。然而在市场投机力量的作用下,造成了这两个领域出现了矫枉过正的现象。一是房地产需求出现了井喷,并同时伴随着房价的大幅度上涨。二是煤炭、钢铁等能源资源品价格出现了大幅度回升,定价脱离了供求关系

房地产价格和销售规模的急剧上升,资源品价格的大幅度反弹,并不符合中国经济转型的基本方向。资源品价格过去跌得太低,跌破了合理的生产成本线,需要一定程度的修复,这是实行供给侧结构性改革的重要目的,但是过度上涨将缺乏需求的支撑。我国能源资源品采掘和加工业占比过高、产能过大问题尽管已经有了一定程度的缓解,但是问题依然存在,方向仍然是继续调整转型。房地产市场发展的大趋势仍然需要延续2013年以来的调整格局,需求总量将稳中有降。去年下半年以来我国出现的房地产和能源资源品价格的大幅度反弹,只能看作是我国经济转型中部分领域的自我纠错,但是纠错得有些过了头,还需要回归到正常的经济转型轨道上来。

经过5年多的深度调整,中国经济的确出现了一系列积极的结构变化,部分领域具备了触底回升的条件。

当前宏观经济指标的一系列积极变化,我们需要辨别哪些是代表中国经济转型方向的,哪些是经过5年多的调整已经具备触底回升条件的。

首先,中国贸易的缓慢复苏已经具备了扎实的基础。全球经济已经开始稳步复苏,即使复苏的速度可能不快。中国的制造业已经有了很大变化,出口竞争力已经有了明显提升,中高端产品占比在快速上升,机电产品成了出口主体。同时,服务业出口占比也在快速上升。中国正在加速推进“一带一路”建设,通过基础设施整体输出,引领商品和服务贸易出口。自贸区改革加速推进,多点开花,投资、贸易和金融一体化开放效果正在显现。我国的对外投资在上半年结构调整后下半年将逐步恢复正常,对外投资和并购加速将推动贸易的增长。总体来说,我国贸易恢复到稳步增长的条件已经具备了。

其次,经过5、6年的深度调整,我国制造业已经在结构优化的条件下,具备了触底走稳的条件。首先是我国制造业结构已经发生了巨大变化:能源资源品采掘和加工业占比下降了近10个百分点,占比过高的问题部分得到了解决;装备制造业占比快速上升,已经占到整个制造业的近三分之一;消费品工业占比正在稳步上升;三大类别的制造业各占三分之一,结构大致合理。

在装备制造业中,中高端制造业和高新技术产业占比正在快速上升。在装备制造业中形成了以交通运输和电子信息设备为核心的两大快速增长的产业链,在国际市场中的竞争优势越来越突出。自行车、缝纫机等传统轻工制造业也出现了久违的复苏。消费品工业正在加速品牌化,产业集中度大幅度提高。

因此,尽管当前我国工业企业利润大幅度增长的主要原因还是上游能源资源品涨价所致,后期随着价格回归到正常状态,利润和收入增长速度将逐渐趋于平缓,但是整个制造业已经逐渐走平走稳,局部亮点突出,国际竞争力明显提升,这也是十分明显的事实。

第三,在互联网的驱动下,我国服务业正在不断相互渗透、跨界和聚合,传统服务业产业结构正在分崩离析,在人口聚集、互联网和交通物流的整合下,新兴服务业的巨大产业群正在形成。比如,尽管传统百货类商业形态正在不断萎缩,但是整个大商业产业群正在快速形成,其中不仅包括了传统的批发零售业,也包括线上和线下的销售网络、境内和跨境的电子商务,以及商品的展示、体验和售后服务等。信息消费大产业群也正在快速形成,信息消费成了居民消费中增长最快的领域。其中,不仅包括了居民社区服务网络化、旅游交通网络化和文化娱乐网络化,也包括医疗、健康、文化和教育的网络化,以及近期正在风起云涌的共享性服务业等。此外,大健康产业群还包括了从生到死的全生命周期的健康管理过程,涵盖了妇幼保健、全民体育、医疗、养老、护理、墓葬等服务全生命周期的产业链。总之,服务业自身正在加速整合,服务效率在大幅度提升,政府公共服务日益健全和规范,都将导致服务消费在消费中的占比持续提升,北京、上海等中心城市的服务消费已经占到了消费的近50%左右,成了推动消费持续稳定增长的核心动力。

这些趋势性的变化,都是中国经济转型的必然结果,符合经济发展的基本规律,具有长期持续性。不管是否需要用“新周期”这个词汇来表述这些变化,不可否认的是,在整个中国经济转型的大周期中,未来我国经济增长的方式必然具有不同于前5年的显著特点。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注特价房上海官微

掌握沪上最新楼盘动态

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com