[摘要] “你身边所有的人都在讨论房子，都在炒作房子，都在囤积房子，你要是没有一套房子啊，你就会觉得被边缘化了，你就忽然有一种恐惧感。”这是早前电视剧《蜗居》里的台词，也是当下的社会现状。
“你身边所有的人都在讨论房子，都在炒作房子，都在囤积房子，你要是没有一套房子啊，你就会觉得被边缘化了，你就忽然有一种恐惧感。”这是早前电视剧《蜗居》里的台词，也是当下的社会现状。
随着上海楼市政策的愈发紧绷，“有钱买不到房”、“符合条件但资金不足”、“没钱没条件但有买房梦”的现象比比皆是．．．．．．毫无例外，购买者开始将目光转向上海周边城市。
上海楼市“渐冻”期
上海楼市的限购限贷政策，尤其针对开发商实行的一系列新政，使得上海部分楼盘面临“暂缓开盘”的局面，购买力溢出的现象也日渐明显。
根据上海市住房和城乡建设管理委员会官网显示，自7月18日“上海颁布商品住房销售公证摇号实施细则，要求所有项目开盘前必须公示房源及客户名单，并向公证机构申请选购房屋摇号排序公证”之后，一个月内仅发放了五张预售许可证，且除了安勇嘉苑（万科安亭新镇）以外，其余四张均为保障房。加之，上海市住建委再发通知，要求新房销售实行“一价清”，不得将车位等与新房捆绑销售，使得近两个月来，上海新房市场一片冷清。
8月16日，央行上海总部公布货币信贷数据，地产开发贷款和个人住房贷款双双回落。其中，地产开发贷款减少44.04亿元，呈现连续6个月的回落态势；不过，房产开发贷款新增16.08亿元。个人住房贷款增速则是连续8个月下降，当月新增106.84亿元，同比少增148.37亿元。7月末全市本外币个人住房贷款余额同比增长23.8%，增速环比和同比分别下降了2.1个百分点和19.7个百分点。
《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者走访了沪上几个在售的新房项目，售楼处门可罗雀，且均无任何优惠力度。
环上海项目受热捧
上海市场的“冷淡”推动着周边项目的火热。位于崇启大桥北圆陀角度假风景区的恒大海上威尼斯，是深受沪上购房者青睐的周边项目之一。该项目位于江苏启东，三面环海，到上海浦东直线距离仅50多公里，以意大利威尼斯水城设计理念规划，是一个集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。作为上海浦东人周末度假休闲游的热门区域，启东的教育一直处于优势地位，这也会吸引一部分人群。《东地产》记者采访恒大海上威尼斯的策划龚欣欣时，他表示：“目前在售四期高层，均价8500元/平方米，8月底四期开盘的时候可享额外98折。以目前成交情况来看，90%的购房者都来自上海。”根据龚欣欣的描述，购买恒大海上威尼斯项目的购房者，自持与投资均有。
昆山同样是近些年来上海人投资热度的周边城市之一。吴小英身在上海工作，因为政策限制无法在上海购房，就到苏州、昆山等地看房，最终定居昆山。在她看来，上海随便去个地方都要一个多，住在昆山到上海上班也不过这点时间。据相关研究报告显示，2017年上半年，昆山城东成交客户中，上海客户占到51%。虽然昆山也有限购政策，但花桥区域月均成交量仍有222套。毕竟，规划有地铁线的上海远郊区域，房价在31500元-42000元/平方米之间；而花桥地铁线已经投入运营，而成交均价仅22000元/平方米左右。
近年来，随着上海地铁规划到了嘉兴，不少投资者选择在嘉兴等地置业，中介多打着“上海一”的旗号吸引购房者。一位原本在松江新桥看房的林先生，日前就被中介带到了嘉兴。“我看了一个嘉兴的商住楼，距离上海约50，据称2020年地铁3号线建成后将无缝连接上海的9号线，到松江、徐汇都很方便。产品均价约9500元/平方米，都是面积46-65平方米的公寓现房，我觉得很划算，要知道现在松江这边的二手房基本都要40000元/平方米以上了。”他这样告诉《东地产》。
外溢现象或将持续
实际上，在受到诸多限制之后，上海楼市或再难出现“温州炒房团”那样的时代传奇。
对于环上海区域而言，外溢效应愈加明显，这成为当前楼市一个较为明显的特点，部分购房资金的投入需要进行区域市场的切换。
21世纪不动产上海区域高级市场总监范佳艺说道：“1月—7月上海楼市市场成交持续低迷，加之限购政策不断收紧，导致环上海周边城市热度不断升温，之前嘉兴土拍更是引发的关注。由于上海地区提高了买房门槛，把不少想在上海置业者们挡在了门外，然而环上海周边城市限购政策还有空间，加上接驳上海的交通较为便捷，项目优惠政策不断加大，吸引不少原来想在上海置业但又限购的客户。”
在范佳艺看来，如果上海限购政策没有放松的情况下，购买力溢出的情况还是会持续发生。后续外溢效果预计会比较大，当然会形成发散式的分布，比如说一些潜在的城市如湖州等，后续也会逐渐导入一些外溢的因素。上海2040规划或将嘉兴划入上海，嘉兴将会是未来购买力输出主要区域。然而一旦上海限购政策稍有松动，上海楼市就会活跃起来。
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