[摘要] 从三季报中可以发现，2017年房地产行业整体盈利能力明显改善，净利润同比增幅大大高于营业收入的同比增幅，以往“增收不增利”的现象得到扭转；行业分化进一步加剧，净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成，行业集中度进一步提升。
截至10月31日，沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家，其中63家实现盈利，占比为87.5%。从三季报中可以发现，2017年房地产行业整体盈利能力明显改善，净利润同比增幅大大高于营业收入的同比增幅，以往“增收不增利”的现象得到扭转；行业分化进一步加剧，净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成，行业集中度进一步提升。
由于结算滞后，楼市调控导致的销售降温并未体现在上市房企的三季报中。上证报资讯统计数据显示，截至10月31日，沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家，其中63家实现盈利，占比为87.5%。从三季报中可以发现，2017年房地产行业整体盈利能力明显改善，净利润同比增幅大大高于营业收入的同比增幅，以往“增收不增利”的现象得到扭转。此外，行业分化进一步加剧，净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成，行业集中度进一步提升。
盈利能力明显改善
据统计，72家上市房企2017年前三季度共实现营业收入6844.38亿元，同比增长6.57%；归属于母公司股东的净利润合计为623.08亿元，同比上涨约30.77%，净利润增幅大大超过营收增幅，近年来一直困扰房企的“增收不增利”的情况有所改善。
龙头房企的三季报亦体现出这一行业变化。前三季度，万科累计实现营业收入1171亿元，同比仅增长0.04%；实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元，同比则大增34.2%。保利地产则更加明显，其前三季实现营业收入755.4 亿元，同比下降13.3%；实现归属上市公司股东净利82.7亿元，同比增长16.3%。
有分析人士认为，这主要由于去年楼市火爆时销售的项目进入结算期。在市场回暖、二三线城市房价大涨的情况下，去年销售的项目大多盈利空间较大，今年进入结转的高毛利产品占比上升，带动毛利率改善。
此外，龙头房企积极通过低息公司债置换此前的高息债，降低融资成本，带来降费效应，也提升了盈利空间。如万科三季报显示，截至9月底，万科持有货币资金943.5亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和（542.3亿元）；有息负债中，约65.8%为长期负债，财务状况相当稳健。
行业集中度进一步提高
地产行业分化愈加明显，集中度进一步提升。三季报显示，大型房企净利润增速明显，部分中型企业净利润增速有所提升，而一些中小企业则是直接进入净利润下滑通道。
数据显示，今年前三季度净利润超过10亿元的上市房企目前有13家，净利润总计为504亿元，占上述73家房企净利润总额的81%。其中，万科前三季度归属于母公司股东的净利润为110.9亿元，一家公司就创造了整个行业18.6%的净利润；保利地产归属于母公司股东的净利润为82.7亿元，位居第二位；绿地控股归属于母公司股东的净利润为65.63亿元，位列第三位。
从房企前三季度销售情况也能看出行业急剧分化的现状。数据显示，截至2017年三季度末，包括A股和H股在内，已有11家房企销售规模突破千亿元。其中，碧桂园今年前三季度的销售规模已超4000亿元，万科和恒大已突破3000亿元，三家龙头房企年内的销售业绩均有望突破5000亿元；保利、融创、绿地预计年内有望迈入3000亿元阵营；中海、龙湖、金地、华夏幸福、华润的销售规模均已超千亿元；绿城、招商蛇口、新城控股、旭辉有望在今年实现千亿元规模的跨越。
从销售数据来看，行业排名居前100位的房企集中度达到53.2%，与2016年全年相比呈上升趋势。
四季度开局遇冷
不过，房企亮丽的三季报依然难掩其四季度的销售压力。“"金九银十"失色，旺季不旺已成为北京（楼盘）和上海（楼盘）楼市的重要特征。”安居客房产研究院首席分析师张波向记者表示。以北京、上海为例，截至10月27日，上海新房成交24.52万平方米，不足去年同期的三成；北京10月成交面积不足20万平方米，同比下跌72.3%。
据万得、华创证券数据，从今年初至10月中下旬，北上广深四座一线城市新房成交累计分别为747万平方米、1499万平方米、959万平方米、309万平方米，量明显下降。
“重点城市成交继续回落，与此同时信贷压力继续显现，二手房量价调整强化，建议关注分化的机会。”中信建投分析师陈慎称。
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