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楼市金九银十黯淡收场 上海部分楼盘无房可售

中财网     2017-11-10 07:36

[摘要] 在房地产市场高速发展的十余年里,每年的9月、10月都会迎来一波销售高峰,被行业称为“金九银十”。然而在“五限”调控政策的背景下,今年市场上新房源紧俏,成交量严重缩水。

在房地产市场高速发展的十余年里,每年的9月、10月都会迎来一波销售高峰,被行业称为“金九银十”。然而在“五限”调控政策的背景下,今年市场上新房源紧俏,成交量严重缩水。从各方统计数据看,今年“金九银十”的成交量无论是同比还是环比,均出现大幅下滑。今年以来,在精准调控和住房租赁新政的影响下,房地产市场的发展不断趋于理性。业内人士表示,一旦调控政策效力持续释放,未来传统意义上的“金九银十”等“旺市”现象或将不复存在。

房地产行业素有“金九银十”之说,购房者也往往会选择“十一黄金周”集中看房、购房。从过往经验看,市场大多会在9、10这两个月迎来一波销售“高峰”。于开发商而言,“金九银十”也往往是年底冲刺业绩的最佳节点。

然而,在限购、限贷、限售、限价、限商等“五限”的调控背景下,今年的“金九银十”较往年明显降温。11月9日,某研究院发布的全国50城住宅成交数据显示,9、10两个月总成交量同比下跌30.3%,而一线城市成交面积更是创下了2008年以来新低。

记者在上海楼市调研时发现,部分楼盘甚至处于“无房可售”状态。

多位业内人士在接受媒体记者采访时表示,在“房住不炒”的大背景下,楼市调控全面铺开,同时监管机构严控违资金违规进入楼市、住房租赁市场政策利好不断,多重作用致房地产市场明显降温。

金九银十黯然褪色

某研究院数据显示,其监测的覆盖全国4个一线城市、16个二线城市和30个三线城市中,9、10月两个月住宅总成交面积4542万平方米,较去年同期6513万平方米下降30.3%。而10月份上述50个城市新建商品住宅成交面积仅为2275万平方米,同比下降29%,已经连续8个月出现下跌。

分城市看,一二三线城市成交面积同比大多显著下滑。上涨城市仅有8个,涨幅超过2位数的有5个,其中北海以125%的同比涨幅位居首位;下跌城市超过41个,跌幅超过2位数的有38个,其中张家口以85%的同比跌幅位居首位。环京、环沪、环广深区域城市成交均大幅下滑。

中国指数研究院数据也显示,10月份各线城市同比环比均出现下滑,而一线城市降温尤为显著。北上广深4个一线城市10月成交面积约180万平方米,同比下滑56%、环比下滑40%,而上海更是以58%的环比跌幅领跑一线城市。

研究员赖勤告诉媒体记者,去年“930”楼市调控潮以来,各地纷纷出台楼市调控政策,针对性地因城施策稳定了楼市,合理引导了市场预期,楼市趋向平稳理性。此外部分城市更严格的预售证审批制度导致推盘较少,监管机构打击消费贷以及房贷利率的上浮,抑制了投资、投机需求,多重作用导致成交的明显下滑。

媒体记者前期在上海实地调研多个楼盘时也发现,部分楼盘在“金九银十”因“无房可售”显得冷冷清清。在静安区中环附近某楼盘营销中心内,置业顾问向记者表示,目前该楼盘仅有少量总价近2000万元的叠加别墅在售,中小户型的公寓产品因还没有拿到预售证而无法销售。“主要还是因为备案价的原因暂时拿不到预售证。”上述置业顾问告诉记者。

年底中小房企或以价换量

在国内房地产市场进入到白银时代后,市场竞争更加激烈,在“强者恒强、弱者渐弱”的生存法则下,房企之间的竞争日趋白热化。

10月31日,某机构发布的《2017年1~10月中国房地产企业销售TOP100》数据显示,千亿房企达到12家,其中碧桂园、万科、恒大稳坐榜单前3,三家企业前10月销售额均超过4000亿元。而融创10月当月实现销售金额439亿元,前10月实现销售2484亿元,同比增长142%,排名也随之上升至第4位。

与龙头房企规模快速扩大不同,更多的中小房企依然面临较大的市场压力。

媒体记者梳理发现,今年前三季度,合生创展、深圳控股、瑞安房地产、朗诗绿色地产等多家房企的销售业绩出现了明显下跌。其中合生创展前三季度销售金额为60亿元,同比下降20%;深圳控股销售金额102亿元,同比下降43%;瑞安房地产销售金额为74.8亿元,同比下降62%;朗诗绿色地产销售金额为129.5亿元,同比下降43%。

此外,在盈利方面,部分中小房企前三季度出现盈利下滑甚至亏损。如大名城归母净利润为6.57亿元,同比下滑17%;广宇集团为1.29亿元,同比下滑19.5%;中航地产和中交地产则分别出现0.72亿元、0.26亿元的亏损。

某机构上述榜单也显示,与去年末相比,前10月有12家房企跌出百强榜单。该机构认为,跌出百强榜单的12家房企大致有3类:项目布局集中、2016年单项目销售规模较大的房企;逐渐降低内地投资的港资房企;部分项目被收并购后,操盘项目数量和对应业绩减少的房企。

进入四季度,随着调控的持续深入,对房企特别是大部分中小房企而言,将承受较大的业绩和回款压力。同策研究院首席分析师张宏伟认为,进入四季度,随着销售压力的加大,部分房企或项目有可能选择以价换量,通过降价快速出货。

赖勤也认为,随着调控的持续推进,投资、投机需求正逐渐被挤出市场,市场观望情绪较强。四季度房企将承受较大的去化压力,部分中小房企将在年底面临着以价换量加速回款的压力。

年内楼市调控超210次 房地产业将现三大方向性转变

与往年的调控政策相比,"租赁"与"限售"成为今年最大特征

作为房地产市场集中调整的一年,2017年注定不平凡。除全国密集下发楼市调控政策外,以往被忽略的住房租赁市场也在今年获得较大发展。据中原地产研究中心统计数据显示,今年以来截至目前,全国各地发布的房地产调控政策累计超过210次,其中仅10月份就有超过25个城市发布了有关房地产调控政策34次,在这些政策内容中,有关租赁的政策接近20次。不仅如此,调控政策覆盖面也从以往的热点一二线城市向三四线城市进一步扩围。

中原地产首席分析师昨日在接据记者采访时表示,与往年的调控政策相比,"租赁"与"限售"成为今年最大的特征。据统计,今年发布限售的城市数量与发布租赁政策的城市数量均超过了50个。整体来看,无论是调控政策的持续下发、住建部等部门开始的价格联合检查,还是包括北京等城市租赁政策的落地等,均代表房地产调控内容的继续深入。

事实上,针对未来几年房地产市场建设,十九大报告已给出明确方向:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

业内向记者表示,当前这一阶段提出的"房住不炒"定位,离不开整个宏观经济的发展背景。目前,中国经济正处于转型升级期,过去依靠生产要素投入拉动经济的模式已不可持续,而房地产的发展则主要依托资本、土地、人力的投入,相对过去来说,对拉动经济的作用在不断下降,此时提出回归房地产的居住属性恰逢其时。特别是近两年房地产业居民杠杆率不断上升,与整个经济提出"去杠杆"的方向相违背,适时回归房地产的居住属性,去投资属性将是在整个宏观经济转型中房地产业最合适的定位。

在业内看来,今后房地产业将发生三个方向性的变化:一是需求方面由"有房住"到"住好房"的转变;二是定位属性由过去的"投资与居住属性并重"到"去投资重居住属性";三是解决居住问题的路径由过去的"购房为主"到"租购并举"。

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