上海这8个地方三年后的房价猜想(二)

本次将向大家分析剩下的4个地块周边未来三年后的房价，有关楼面价、房价等相关概念可点击《上海这8个地方三年后的房价猜想(一)》进行查看。

地块信息

上海市规划和国土资源管理局也于2017年11月13日发布了关于浦东新区航头镇三单元B1-02地块等4幅地块确定出让方式的通知，松江区新桥镇陈春路一号C-2地块（地块公告号：201712105）、松江区永丰街道H单元32-01号地块（地块公告号：201712106）2幅地块采用有竞价招标（即招标结合现场竞价方式确定受让人）方式出让；浦东新区航头镇三单元B1-02地块（地块公告号：201712102）、宝山区罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块（地块公告号：201712108）2幅地块采用挂牌方式出让。

确定出让方式的通知

猜想五：浦东新区航头镇三年后房价5万+

浦东新区航头镇三单元B1-02地块预计2017年11月23日以挂牌方式出让，出让面积102916.3平方米，容积率1.2，起拍总价343329.00万元，起拍楼面价27800.02元/平，保本售价约为27800.02*1.6=44480.032元/平。

出让信息，竞价时间信息有变更，以上海规土局公告为准

该地块位于浦东新区航头镇南部航三路与航鹤路的交叉处，该区域目前无新房项目，在二手房挂牌价方面，与本地块隔着航鹤路的金地艺华年小区的普通住宅挂牌价约为43592元/平，别墅挂牌价39931元/平，隔一条河的是生茂养园别墅小区，挂牌价为40042元/平，另外还有南郊中华园（又叫两河流域）别墅小区挂牌价48737元/平，鹤鸣新苑挂牌价32025元/平，东方夏威夷挂牌价49569元/平。还有一个重大利好就是18号线的建设，预计2020年开通，预计本地块建成交房后18号线已正式运营。

猜想：参考周边二手房挂牌价，考虑到该地块的容积率以及18号线的利好，预计浦东新区航头镇该区域三年后的房价将会在5万元/平以上。

周边概况

猜想六：宝山区罗店新镇三年后房价5.2万+

宝山区罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块预计2017年11月23日以挂牌方式出让，出让面积55632平方米，容积率1.6，起拍总价258133.00万元，起拍楼面价29000.06元/平，保本售价约为29000.06*1.6=46400.10元/平。

出让信息，竞价时间信息有变更，以上海规土局公告为准

该地块位于宝山区罗店新镇，与上海美兰湖高尔夫球场仅一路之隔，新房项目以别墅产品为主，正荣国领均价40000元/平，宫园巧筑暂无房源在售，后续会加推别墅，远洋丽兹堡独栋别墅总价4800万元/套起，均价约为70000元/平，远洋鸿郡别墅总价1900万元/套起。二手房挂普通住宅牌价方面，香岛原墅普通住宅均价39259元/平，美兰湖中华园44653元/平，顺驰美兰湖38403元/平，美兰湖颐景园住宅均价36872元/平。

猜想：该地块容积率为1.6，后期产品预计以小高层房源为主，别墅价格参考意义不多，参考二手房普通住宅价格，预计宝山区罗店新镇三年后房价在5万元/平以上。

周边概况

猜想七：松江区新桥镇三年后房价5.2万左右

松江区新桥镇陈春路一号C-2地块预计2017年11月24日以有竞价招标（即招标结合现场竞价方式确定受让人）方式出让，出让面积44374.6平方米，容积率1.4，起拍总价185200.00万元，起拍楼面价29811.13元/平，保本售价约为29811.13*1.6=47697.81元/平。

出让信息，竞价时间信息有变更，以上海规土局公告为准

该地块所处的松江区新桥镇位于莘庄商圈的东面，距离1号线莘庄地铁站约6公里，周边新房项目以别墅为主，住宅项目有象屿上海年华和金地双都汇，象屿上海年华均价45000元/平，金地双都汇均价约为45000-46000元/平。

在住宅的二手房挂牌价方面，万科白马花园住宅均价42814元/平，明中龙祥家园住宅均价37182元/平，象屿上海年华均价43588元/平。

猜想：该区域交通和配套不够成熟，尽管靠近莘庄商圈但距离略远，预计松江区新桥镇三年后房价在5.2元/平左右。

周边概况

猜想八：松江区永丰街道三年后房价4.8万+

松江区永丰街道H单元32-01号地块预计2017年11月24日以有竞价招标（即招标结合现场竞价方式确定受让人）方式出让，出让面积16361.6平方米，容积率1.4，起拍总价60000.00万元，起拍楼面价26193.74元/平，保本售价约为26193.74*1.6=41909.98元/平。

出让信息，竞价时间信息有变更，以上海规土局公告为准

松江区永丰街道位于松江老城的西面，该地块又在永丰街道的西部，周边无新房项目，二手房小区也较为陈旧，挂牌价方面，新理想花园均价38550元/平，维罗纳贵都均价39865元/平，玉乐小区均价35049元/平，海尚名都均价40230元/平，花园浜小区均价31548元/平。

猜想：考虑该地地块处外的区位，以及交通配套情况，预计松江区永丰街道三年后的房价在4.8万元/平以上。

周边概况

结语

目前上海的房价比较平稳，自从改变了土地的出让方式之后（竞价变为根据竞买人申请人数确定出让方式：挂牌或者有竞价招标），上海出让地块的溢价率都非常的低，基本上略等于起拍价了，这也是一种稳定房价的举措，以上8个地方的房价猜想是在开发商保证一定利润空间的基础上，结合8个地方的周边情况做出的一个猜想，只是提供一种看待房价的方式，而未来的房价没有人能说得清，况且三年的时间有很多事情可以做，还有很多可能发生。