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容积率对你造成的影响

房超人 2017-11-30 09:16:32

影响生活

 

 

 

人口密度

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的使用会加剧这些设施的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

 

 

 

 

内部规划

由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作,也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。

 

 

 

 

安防问题

由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。


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整顿违规

开展自查自纠

依法处理了一批违法违规问题。从2009年5月起,各地开始组织自查自纠,对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的房地产开发项目进行梳理清查,对发现的违法违规问题及时依法处理。截至2009年12月31日,除西藏外,30个省(区、市)共自查房地产项目73139个(用地面积447557公顷),其中存在变更规划、调整容积率项目8235个,占自查项目总数的11.26%;发现违规变更规划、调整容积率项目1988个(用地面积5474公顷),占自查项目总数的2.72%,占变更规划、调整容积率项目数的24.14%;通过自查自纠共补交土地出让金等124.06亿元,罚款6.51亿元,撤销规划许可57项。从两部专项治理办公室掌握的情况看,北京、辽宁、江苏、浙江、安徽、江西、山东、湖北、湖南、广东、广西、四川、贵州、云南、陕西、青海等省(区、市)行动迅速,基础性工作相对扎实,情况上报及时、详细。

加大查办力度

严肃查处了一批违纪违法案件。各地注意加大办案力度,认真调查核实群众举报的问题和线索,严肃查处了一批违纪违法案件。截至2009年12月31日,各省(区、市)容积率问题专项治理工作机构共受理群众举报888件,查实241件,给予党政纪处分178人,其中县处级干部45人,地厅级干部9人;移送司法机关69人,其中县处级干部19人,地厅级干部3人。从各地案件查办情况看,以下四类问题比较突出:一是公职人员利用规划审批权,搞权钱交易,索贿受贿;二是地方政府和城乡规划主管部门从地方、部门利益出发,违反法定权限和程序,擅自批准变更规划、调整容积率,随意减免土地出让金及配套规费;三是房地产开发商未经批准,擅自违反规划许可进行开发建设,政府主管部门失职渎职,监管不力甚至放弃监管;四是房地产开发商利用伪造公文、私刻公章等不法手段,骗取变更规划、调整容积率的规划许可。各地严肃查处了一批典型案件,发挥了查案的震慑和教育作用。湖北省查处了麻城市房地产开发领域腐败窝案,麻城市原市委书记邓新生、原主管城建的副市长徐圣贤、建设局原局长夏桂松等公职人员在土地出让、规划审批、规费减免过程中收受房地产商贿赂。浙江省查处了平阳县房地产领域腐败窝案,原平阳县委副书记、县长黄安波,原平阳县委常委、常务副县长徐定锦等4名县处级干部,利用职务之便,为有关企业在增加容积率、免交土地出让金等方面谋取利益,非法收取他人财物。海南省查处了三亚市政府原市长助理曾清泉违纪违法案,曾清泉在担任三亚市规划局局长和市长助理期间,利用职务之便,在规划审批、调整容积率等方面,为他人谋取利益,索取、收受他人巨额财物。

长效机制建设

建立健全了一批法规制度。一些地方通过专项治理查找问题,有力推进了城乡规划工作的制度建设。各地相继制定出台了一批政策性文件。北京、河北、安徽、福建、江西、山东、陕西等省、市对建设用地容积率调整的条件和程序作出了明确规定。北京市规划委、市监察局共同制定了《关于落实住房和城乡建设部、监察部〈关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知〉的意见》,将建设用地容积率指标的调整程序具体细化为书面申请、集体研究、技术论证、部门联审、专家评议、公众参与、请示上报、人大备案等八大环节。河北省以省人民政府令形式下发了《河北省城市控制性详细规划管理办法(试行)》,对修改控详规以及变更建筑容积率、建筑密度等开发强度控制性内容的程序作了限制性规范,并设定了法律责任。长春市以清查项目、查处案件为切入点相继出台了《长春市经营性用地容积率指标调整办法》、《长春市建设项目容积率计算原则》、《长春市关于违规调整建设用地容积率的责任追究办法》等一系列政策性文件。各地还就推进城乡规划工作政务公开进行了积极探索,普遍建立起了规划批前和批后公示、建设项目公示、建设项目批前和批后公示、违法查处公示,以及社会监督员等制度。


存在问题

地方不积极

少数地方对容积率专项治理工作的重要性认识不够,仍然处于被动应付状态,工作进展缓慢,工作成效不大。有的自查自纠不深入不扎实,基础性工作薄弱,从各地上报的情况看,还存在着“零问题”、“零案件”的情况;有的上报情况不及时,数据不完整,存在缺项、漏项的情况。另外,一些地方对清理相关地方性法规和规范性文件重视不够,一些明显与《城乡规划法》规定不一致的规范性文件没有得到及时清理纠正。

查办力度低

当前,群众投诉反映违规变更规划、调整容积率问题的举报量依然居高不下,但一些地方开展监督检查的措施不够有力,查办案件的力量投入不足,部门间协调机制不健全。少数省(区、市)对两部转办案件不够重视、不够严肃,有的对两部要结果的案件不予回复或回复时间超期过长;有的对转办案件不直接进行调查处理,转交投诉涉及的地市城乡规划部门调查处理,甚至回函直接转呈下级报告,对需核实的问题,不下判断、结论,不提整改意见措施。2009年,两部专项治理办公室共向各地专项治理办公室发转办函83件,其中要求按期回复结果的有51件;截至2010年2月12日,已收到回复42件,9件尚未回复。

程序不规范

各地对于变更规划、调整容积率的做法和程序有不同规定,少数地区存在以政府会议纪要等形式决定规划设计条件调整的现象,需要按照《城乡规划法》,对相关地方性规章制度进行梳理,进一步规范规划变更和容积率调整的具体条件和操作程序。另外,一些城市控规覆盖面小,土地出让、规划审批缺乏控规依据,规划条件审批随意性大。

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