[摘要] 缺钱、缺钱、还是缺钱,面对旧债到期,新债难发的窘境,不少房企再次陷入了融资困境。
缺钱、缺钱、还是缺钱，面对旧债到期，新债难发的窘境，不少房企再次陷入了融资困境。
昨天，证监会披露信息，泰禾集团、中弘股份这两家房企的非公开发行股票申请流程，状态皆显示为“中止审查”。这意味着两家房企的定增已经被否，而这只是目前房企融资碰壁的冰山一角。
房企定增发债频频失败
几乎同时，上交所披露信息显示，保利置业的一项额度为15.14亿元的购房尾款ABS（资产支持计划）于6月19日中止；天津天房瑞诚的一笔9.98亿元限价房委托贷款债权ABS，于6月15日中止；金融街拟发行的一笔50亿元公司债券，于6月15日中止。
近一个月以来，包括合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等10家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完全统计，中止发行债券累计金额接近500亿元。
2016年四季度以来，债市由牛转熊，叠加房地产债券发行受限，地产债发行规模明显收缩。据海通证券数据，2017年地产企业债券融资量1264.9亿元，仅为2016年的16.9%。进入2018年，债市快速反弹背景下3月地产公司债融资一度回升，但随着债市调整，房地产债融资量再次回落，4月地产债发行量回落至299.1亿元，5月中上旬房地产债券发行量共计155.2亿元，净融资量119.3亿元，约是4月中上旬的1/3。
根据有关机构对房地产资金的监测，截至2017年底，债权类资金占比已经接近八成，其中绝大部分为银行贷款。可见，银行对于房地产的态度，直接决定了房地产业资金面的松紧情况。
不过，银行对房企贷款也越来越严格，工行、农行、中行、招行、上海银行等均做出相应的风控部署，如工行提出要加强房地产行业风险管理，审慎把握库存消化周期较长的三四线城市新增住宅开发融资，从严控制商用房开发融资，农行则提出要严格落实房地产调控政策及各项监管要求，坚持“一城一策”的差异化管理策略，从严控制高库存城市的住房项目及地价过高的高成本项目。
更重要的是，2018年4月27日资管新规落地，表外理财借道非银通道（非标）流向地产行业受到彻底约束。
房企将面临偿债高峰
近年来，房企几乎都依赖高杠杆率发展，一季报显示，A股130家房地产企业中，有超过一半的企业资产负债率超过70%。其中，有近20家企业的资产负债率超过85%。房地产行业资产负债率处于高位。
2018年大量的房地产债务将进入还款高峰期，有统计数据显示，由于前几年的疯狂扩张，今年房企将迎来了近2000亿的高额还债额。其中今年三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。
对于进入还债期的房企来说，融新钱还老债无疑是暂时解决问题的方法之一，很多房企尤其是中小房企融不到新钱就将面临生死考验。寻求多元化融资渠道，提高融资成本，成为今年以来房企苦苦摆脱困境的主要方式。
统计数据显示，在已披露的数据中，5月融资成本的一笔是保利地产发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据，5年到期，利率为4.88%。融资成本的是荣盛发展于2018年5月25日在银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具，利率为7.3%。
随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战海外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。
中原地产的统计显示，2018年前5个月（不含5月31日），房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔，比去年同期增加40笔；融资金额293.72亿美元，同比增长130%。但海外融资的成本也在提升，如华南城于5月25日发行的一笔美元债券，利率就达到10.875%。
(新闻晨报)
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