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排队买房,“网红盘”入市,上海楼市积极跑量

和讯名家   2018-07-22 14:20

[摘要] 中房报记者 高欣丨上海报道 4月因中粮前滩海景壹号开盘千人排队认筹才火了一把的上海前滩,在持续高温的7月再一次因为房子排起了长长的队伍。 7月15日上午,位于上海前滩板块的两大“网红”项目前滩东方逸品和晶耀名邸同时开始认筹。 今年以来上海对于新项目预售审批的速度明显加快,

 

4月因中粮前滩海景壹号175101元/平方米[浦东]中粮前滩海景壹号66套在售开盘千人排队认筹才火了一把的上海前滩,在持续高温的7月再一次因为房子排起了长长的队伍。

7月15日上午,位于上海前滩板块的两大“网红”项目前滩东方逸品和晶耀名邸177902元/平方米[浦东]晶耀名邸66套在售同时开始认筹

据中国房地产报记者了解,4月中粮前滩海景壹号175101元/平方米[浦东]中粮前滩海景壹号66套在售开盘均价在8.5万元/平方米左右,面积在90平方米左右的户型总价在670万元到800万元。而此次开盘的前滩东方逸品59平方米的小户型产品总价在450万元到520万元之间。面积为87平方米的总价约700万元左右。换言之,前滩东方逸品的均价也基本保持在8万元~9万元/平方米之间,而晶耀名邸177902元/平方米[浦东]晶耀名邸66套在售的整体均价也保持在8.66万元/平方米。

今年以来上海对于新项目预售审批的速度明显加快,但从同区域、同类型、不同时间段开盘的项目均价来看,上海对于新房的限价毫不松动。除了前滩,近期上海各个板块陆续有新项目获取预售许可,其中不乏核心地段的高端产品和热度不减的“网红盘”。新一波高质量供应的强势来袭,不仅能够检验上海楼市新政的实际效用,更可以通过先后两次供应放量缓解市场供求矛盾。

第二波供应热潮来袭

7月伊始,上海楼市的第二波供应开始蠢蠢欲动。仅7月第二周,上海全市就有6个项目正式开盘,合计推出房源超过3700套,仅次于4月中下旬的推盘高峰

上海7月后续时间也已有数个项目确定推盘,已开盘和确定开盘的项目共计13个,总推盘量达到5100余套,是今年以来仅次于4月的推盘量第二高点。与此同时,7月上半月上海全市新建商品住宅成交量也已超过1900套,随着供应的放量,全月成交量有望重回4000套以上的水平。

值得关注的是,在7月即将入市的项目中,不乏地理位置稀缺的高端项目。以位于黄浦区老西门的复兴珑御复兴珑御待定4.23西藏南路699弄021-33161188项目为例,该项目近期已获得预售许可证,并将推出约158套房源,户型面积为180平方米和200平方米,备案均价为125300元/平方米。

另外,一直备受关注的九龙仓静安壹号项目近期也释放了即将开盘的消息。此前九龙仓集团有限公司副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥在接受中国房地产报记者采访时曾透露,他预期中静安壹号的开盘价格在12万元到13万元/平方米。

九龙仓静安壹号 4.14分

万航渡路388弄
021-52686666
售完住宅静安品牌地产
待定

静安壹号项目位于上海内环中心,地处老静安区,距静安寺仅800米,与当前市面上在售高端项目相比地理位置优势更加突出,更是所在区域待售项目。据悉,静安壹号此次开盘预计售价为12.5万元/平方米,面积的户型为124平方米的2房产品,总价预估在1500万元到5000万元之间。据该项目售楼处销售人员透露,静安壹号共计房源197套,将分两期开盘销售。一期即将领取预售许可,最快可能在7月底开盘。

同属静安区的静安府二期(东区),在7月18日早开启认筹,此次开盘包括1#、5#两栋公寓高层,共计234套精装公寓,以及19#-22#共计64套的四栋毛坯叠拼产品。据中国房地产报记者了解,该项目的销售均价在86150元/平方米,需80万元认筹金,以及对应首套、二套不等的资产证明

从政策层面出发,除了供应增加,7月同样也是检验上海楼市新政成效的关键节点

7月3日上海出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》,对企业购买商品住宅进行了明确的规范和限制。因此,7月上旬入市的项目成为了新政出台后首批推盘和摇号的商品住宅。

尽管7月前两周有部分项目摇号热度较高,但是新政对企业购房的抑制作用十分显著,金地玺华飾近千组摇号中,仅有两组以企业名义参与;龙湖天璞的摇号中,企业参与的比重也仅有2.5%。

当前的市场反馈足以说明,新政对企业购房的规范与限制对于自住型项目的影响并不大。而即将入市、单价较高的高端项目更能检验新政效用。

价格博弈

  从整个第二季度来看,上海的新增供应有所回升。据太平戴维斯研究部数据显示,二季度,上海新建商品住宅新增供应累计约142万平方米,环比回升110.5%。在4月多个高端项目入市的加持下,当期上海一手商品住宅成交均价达到49800元/平方米,环比上涨12.9%,同比微升4.8%。

值得关注的是,据太平戴维斯研究部数据统计,整个二季度上海一手高端公寓市场迎来30.14万平方米的新增供应,成交量共计14.18万平方米,环比增长118.9%。但高端项目的整体价格却环比下降2.3%,均价保持在90690元/平方米的水平。

这足以说明,供应的放量,尤其是高端项目供应的放量,虽然将上海整体的楼市均价略有带高,但单看高端产品的价格数据,上海高端项目的售价与过往相比有着下行趋势,这也可以被视为限价政策发挥了作用。

事实上,价格的博弈在上海一直存在。在限预售和限价双重压力下,房企要做的不仅是把握出货节点,更要在产品和利润中寻找新的平衡。

以上文中提到的龙湖天璞项目为例,该项目自两年前就酝酿开盘,却因迟迟无法获取预售一再推迟入市。直到今年7月,龙湖天璞携一期956套房源成功开盘入市。2015年12月,上海龙湖以46.5亿元的总价竞得天璞所在的嘉定江桥地块,溢价108.34%,楼板价为27084元/平方米。拿下江桥地块后,上海龙湖决定引入龙湖旗下的高端产品系天璞系,由于地理位置临近“大虹桥”区域,接受区域规划辐射利好,当时的市场预测单价超过8万元。

到该项目取证销售阶段,上海已经进入限预售且新房限价销售的市场环境,一场持久的价格周旋就此展开。最终,龙湖天璞以5.18万元/平方米的均价开盘,据上海龙湖方面透露,项目客户多为刚需和刚改群体。

有业内人士告诉中国房地产报记者,在限价的压力下,不少房企会选择降低产品装修标准,或选择毛坯销售来保证利润空间。另一部分则拖延入市等待合适时机。

不过从2017年初上海采取新房限价销售至今,政策并未有放松迹象。据上海某在建项目销售人员介绍,该项目所在地块出让时为“地王”地块,后将产品定位为高端社区,一期部分即将进入销售节点,正积极取证中,希望能够在2018年下半年有机会开盘,但目前项目的装修标准暂未确定。

上海龙湖方面告诉中国房地产报记者,尽管限价但龙湖并未降低项目精装标准。相反,天璞是目前上海均价6万元以下楼盘装修标准的项目之一。据悉,天璞项目一期将于2019年6月交付。二期何时开盘,要根据政府发证时间确定,暂无消息。

限价背景下,大量被平抑价格的新房入市对于购房者而言无疑是一件好事。也正是因为今年以来一手房大多以与周边二手房持平的价格入市,所以大量的购房需求被激活。随着今年第二波供应热潮的来临,可以想象在未来的1到2个月里,上海将会迎来新一轮的成交高潮。

“此前上海新房市场成交低迷,主要是供应短缺造成的,当前外环以内开盘项目基本都能全部去化,说明市场需求依然存在。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,目前房企心态放平稳,积极跑量回笼资金是主流方向。而买家心态也比较稳定,不会盲目抢购。相信上海新房豪宅化将是未来趋势,随着土地成本越来越高,房企为保持利润会选择提升产品层次。

 
   

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

 

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