[摘要] 整个7月份一二线城市的土地拍卖流标率达到15%,这其中很大的因素是由于融资环境收紧,房企投资意愿发生了变化。
整个7月份一二线城市的土地拍卖流标率达到15%，这其中很大的因素是由于融资环境收紧，房企投资意愿发生了变化。展望下半年政策大方向依旧不变，在2018年7月31日中共中央政治局召开的会议中，就对于楼市政策层用了“坚决遏制房价上涨”这一基调。在此背景下，我们来看看房企的运营策略到底发生了怎样的变化？
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控制投资，放缓购地节奏
目前来看，房企运营策略的改变主要可以体现在这三个方面，分别是控投资、多融资及快周转。首先在控投资方面，2018年由于政策收紧，资金紧缺等原因，房企拿地规模整体呈现下滑趋势。根据2018年上半年新增货值排行榜，100房企在新增土地规模上不足于2017年全年的45%。
此外，地方政府在土地出让的溢价率上也同时出现了下滑。据统计，2018年7月我国土地市场的溢价率为17.6%，同比下降了19个百分点；从上半年整体情况来看，每个月的溢价率也都相比同期出现了不同程度的下滑。与此同时，土地市场的流拍率在不断抬升。2018年1-7月份，经营性用地的流拍土地数量达到419幅，对比去年同期的235幅上涨了78%；流拍率也从1.54%上涨到2.35%，土地流拍的情况相比去年同期更加普遍。这一方面，也体现了目前开发商的拿地态度变得更为谨慎，对于热点城市、热门区域的地块也不再盲目参拍。
从单个企业来看，上半年以来有不少的房企都通过减少拿地，来为企业减轻财务压力，如泰禾、华夏幸福、时代、融创、远洋、当代等等。以泰禾为例，2018年1-7月泰禾集团仅拿地165.57万平米，同比下降了77%；拿地金额为51.63亿元，同比下降了74%。拿地减少的同时，泰禾也在积极通过收并购等方式来降低拿地成本，据悉1-7月新增的6块地中仅1块为招拍挂地块，其余全部都为收购地块，收并购地块的拿地均价仅为3440元/平米。通过收购的方式，泰禾不仅以较低价格获取优质地块，还规避了风险，减轻了企业财务压力。
除泰禾外，2018年8月时代中国也表示将会放缓购地节奏。据悉2018年上半年时代中国购地总额61.15亿元，仅占到了计划200亿买地总额的30%，通过放缓拿地节奏，时代从而更好地将购地与销售情况、现金回笼等相挂钩，在融资收紧的情况下把控企业财务健康。
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积极融资，保证财务健康
除了控制成本，积极融资也是今年上半年房企的主要战略之一。2018年85家典型房企中，融资规模出现同比上升的企业共有50家，占比将近60%。这说明在上半年融资环境收紧的趋势下，大多数房企还是抓紧窗口期进行融资，这些企业如碧桂园、金科、金地、龙湖等。以龙湖为例，据不完全统计2018年龙湖集团共融得资金约162亿人民币，同比大幅增长了175%，方式涵盖了优先票据、境外贷款、专项公司债等。相对而言，这些企业的财务状况都较为安全，因此在新的销售目标下，通过大力融资来保持自身的规模增长。
但值得注意的是，2018年5月发改委和财政部发布了《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，并明确了“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务”等要求，预计会对下半年的海外债融资产生一定影响。
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关注快销售与快回款
除此之外，面对融资收紧和外债受限等困境，多数企业上半年均选择加快销售速度以及资金回流速度。如保利就从销售速度上着手，2018年5月保利地产董事长宋广菊表示，将学习碧桂园的做法，成立专门运营中心提高效率，并加快项目的开盘销售速度。例如在常规情况下，要争取项目一年内销售，部分项目特殊情况下五六个月销售。而2018年6月禹洲董事局主席林龙安在面对融资难的问题时，表示未来企业会倾向加快回款速度，以起到对企业现金流的管控作用。
除保利、禹洲外，2018年7月绿城内部也流传出了备忘录，称绿城将要求员工加快销售，加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略，加大应收款项催收力度。对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。通过快速销售、快速回款，房企不仅保证了自身规模的增长，同时也更降低了运营风险，保障了企业的财务健康。
总体来看，投资的管控、积极融资以及快销售、快回款的运营模式，事实上都是对企业现金流的一种管控。尤其是在市场发生变动的情况下，对可动用现金流的管控则显得更为重要。据WIND数据，2018年季度148家A股房企的可动用现金总额为9038亿元，同比增长仅1.8%，相比2017年的增速不断放缓。此外在这些房企中，规模房企依托于自身优势，大多数的现金持有同比为正，而中小型房企则更多出现了现金同比为负的现象。可见在未来长期的政策压力下，相对于中小房企，部分规模房企由于在成本管控、运营实力以及融资能力上的优势，其自身发展也将更加顺畅。
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