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刚需改善重力板块 搭16号线惠南成楼市新宠

2017-03-20 00:00作者:房天下

区域概况

如今的惠南已经走上了经济发展的快车道。政府的规划利好,再加上“三驾马车“的拉动——地铁16号线通车、迪士尼乐园与自贸区的双辐射,正让惠南板块经历着脱胎换骨。惠南镇内生活氛围日渐成熟,随着轨交16号线的导入,区域交通也大有改善,商业、教育、医疗资源等配套也是在不断完善成熟,惠南正成为浦东区域内颇具空间的一方热土,发展前景非常可期。

刚需改善重力板块 搭16号线惠南成楼市新宠

16号线的引入带来生机

长期的轨交空白一直是惠南板块导入新人口的瓶颈,而 16号线的引入通车不仅大大缩短了惠南板块与市中心的距离,也给这座沉默之城带来了新的活力,同时未来板块内规划有24号线,可直接通往迪斯尼乐园。

目前区域内只有16号线一条轨交,站点为“惠南站”,从惠南站乘坐8站可直达龙阳路地铁站,可换乘2/7号线。乘坐6站可直达罗山路地铁站,可换乘11号线。

公交当然是主要的出行方式,目前板块内公交覆盖面十分广,主要公交路线有张南线,可直达张江板块,还有惠南1路、惠南2路、沪南线、南新专线、惠松线、龙芦线等。

预计到2020年,惠南将成为一个拥有约50万人口的新城镇...

16号线的引入带来生机

刚需改善备受青睐

惠南板块一直以来都是以刚需改善房型为主,而且从自贸区成立后,有向改善型居住转型的趋势。

目前正在二期热销的,位于观海路1588弄的远洋万和四季为例,在售89-120㎡2/3房,89㎡和100㎡为精装,均价32000元/㎡,120㎡为毛坯,均价29000元/㎡,具体一房一价。适合板块内刚需首次置业,同时较大面积的3房也可作为首次改善置业者的选择。

另外,紧临16号线惠南站的惠南颐景园,之前主推户型为118-140㎡3-4房,均价35000元/平。目前三期加推时间待定,预计加推大面积户型为121平3房、132平4房、144平4房住宅。分析惠南市场,购房人群大多以当地需求为主,80-100多平的刚需改善户型最受青睐。

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远洋万和四季:品牌房企开发,中小面积刚需改善为主

项目二期住宅在售

远洋万和四季位于浦东观海路1588弄,南汇体院馆北侧,属浦东惠南板块。项目由上海远汇置业有限公司开发,物业自持。目前在售二期住宅房源,89-120㎡2/3房,89㎡和100㎡为精装,均价32000元/㎡,120㎡为毛坯,均价29000元/㎡,具体一房一价。

项目周边2km范围内,新房住宅/别墅项目有2个。位于项目西南向1000-1200m,盛世荟庭以建面84-108㎡2-3房为主力户型,预计下半年加推,价格待定;另一项目为东原逸墅,目前清盘在售125平4房联排别墅,均价60000元/㎡,为板块内数量较少的别墅项目,总价相对较低,具有一定的竞争优势。

项目二期住宅在售

以中小面积刚需产品定位

项目整体的户型以中小面积刚需产品定位,户型面积从79-120㎡不等,共有5种户型,主力为3房经济适用户型,适合板块内刚需首次置业,同时较大面积的3房也可作为首次改善置业者的选择。

远洋万和四季的户型整体还是不错的,79㎡和89㎡户型相对狭长,各功能间受到面积的限制也略显局促。而100㎡和120㎡户型相较而言,舒适度更高,户型方正而且布局合理,基本上没有硬伤。目前热销的特价房源,也以100㎡和120㎡户型为主。

90㎡3房 -B2户型:①89平做到了3房,功能性强,适合对独立空间有需求的刚需置业者;②卫生间干湿分离,最大化功能空间的使用率;③主次卧三个均带飘窗,赠送面积大。

100㎡3房 -C1户型:①户型布局方正,设计合理,动静分区明显,人流动线清晰;②三开间朝南,且带大面积阳台和飘窗,居住舒适度高;③厨房U型设计,布局合理,空间宽敞利用率高。

120㎡3房 -D1户型:①主卧套房设计;②客厅餐厅一体,南北通透,超大面宽;③次卫干湿分离设计,提高空间使用率。

以中小面积刚需产品定位
以中小面积刚需产品定位

依赖惠南镇商圈 教育配套资源丰富

项目主要依赖惠南镇的商圈,惠南镇目前配有港汇国际商业广场,主要的商业中心在惠南镇的地铁站,紧挨着的弘基商业休闲广场则可满足区域内业主的日常生活消费需求,包括生活超市,银行,餐厅,娱乐等等设施,但总体的能级还是偏中低端。

周边的商业中心有:乐购、欧尚、世纪联华、弘基休闲广场。

教育配套:惠南镇教育资源丰富,其中东城幼儿园和上海工商外国语附属小学整体的教学质量还是有保证的,属于区域内重点学校,师资力量雄厚。另外也属于项目的对口学校,离项目最近的中学为南汇中学,教育质量也不差。

医疗配套:项目附近大型的医院如南汇中心医院、光明中医医院,分别为三甲级医院和二甲级医院,完全可以满足业主生活中的就医需求,项目旁边还有红光社区卫生所等小型诊所,也能提供简单的医疗服务,整体来说医疗配套较为完善。

依赖惠南镇商圈 教育配套资源丰富

自驾出行便利 距离惠南站较远

自驾:项目在上海绕城高速旁,附近又有川南奉公路,自驾出行相对比较便捷,西临观海路,可连通沪南公路转至外环线,东靠上海绕城高速郊环线,去市区也可沿申嘉湖高速转至外环,整体来说还是非常方便的。

轨交/公交:周围仅有地铁16号线惠南站,但距离较远,步行不太实际,需换乘公交或代步车,且16号线高峰极为拥堵,出行不易。未来项目前还将新增公交站点,为出行提供便利。

自驾出行便利 距离惠南站较远

地铁站附近项目 生活配套不用发愁

惠南颐景园位于浦东拱泰路29弄,拱极路梅花路路口,小区位于地铁16号线惠南站旁边,走路步行可达。项目前期在售90-140㎡3-4房,目前暂无房源可售,具体加推时间待定。

地铁站附近项目 生活配套不用发愁

户型多样 但空间稍显紧张

前期加推房源为三期,一二期已售罄。90㎡和120㎡样板间。房间北边入户,南北通透,格局全明,120㎡采用南北双阳台设计,增加通透性。户型主卧次卧相邻,生活方便。卫生间还采用干湿分离设计,提高使用率。稍显缺憾的是中间套户型南北通透性差;没有设备阳台,客厅南向阳台可能会被占用。而在交付时会对卧室阳台进行改装,扩充空间;客厅部分也会一同做出调整。

户型多样 但空间稍显紧张

配套成熟 生活氛围浓厚

惠南板块生活配套已经成熟,尤其是地铁站附近,多个广场齐聚在这里,如金梅商业广场、弘基商业休闲广场、通盛商务广场、世纪联华超市、国美电器广场等。另外,位于南门大街的鼎基商业广场附近非常热闹,这边汇聚有乐购超市、必胜客、肯德基等餐饮娱乐场所,这里距离项目约400m左右。

配套成熟 生活氛围浓厚

综述

自南汇并入浦东后,整个浦东的发展开始逐步向东南倾斜,除了大虹桥外,世界级资源和国家级战略,几乎都集中在浦东;随着迪士尼开园,三大世界级游乐园陆续建设,浦东也将会导入大量人口。在建设用地紧缺的时候,浦东的土地供应主要还要靠惠南。而惠南镇,作为原来南汇的政治、经济、文化中心,原有基础较好,已形成比较完备的生活配套,同时16号线的引入也缩短惠南到市区的时间,使得惠南日渐成为东上海轴心居住区,加上区域内以刚需改善为主的房型也备受广大置业者的青睐,未来惠南的发展还是值得期待的。

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