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云锦东方vs翡丽甲第 同为滨江盘对垒谁占优

2017-05-03 00:00作者:房天下

[摘要]日益稀缺的土地出让,让沪上 城区成为开发商和购房者求知若渴的好地。去年至今,接连诞生的“ ”,让外环外的地块也都愈发金贵;而作为 吸引力的滨江地带,更是一骑绝尘,将众多板块抛之身后。滨江板块是推导区域发展的主力,事实上已成为上海居住的新方向。在一众滨江板块之中,不同于名声在外的黄浦滨江、陆家嘴滨江和北外滩板块, 度不显的徐汇滨江和东外滩板块,可能暂时在价格和发展上稍逊一筹,但享有滨江 资源的它们,不容小觑,也自然是少不了买房者的追捧。

你有多了解滨江板块?

纵观上海滨江沿岸,大致可分为以下几个板块:上海的滨江板块包括名声在外的黄浦滨江、陆家嘴滨江和北外滩板块,迅速腾飞的徐汇滨江和世博滨江板块,以及知名度不显的东外滩板块。

其中着重介绍徐汇滨江/东外滩板块。

徐汇滨江:与世博隔江相望,北起日晖港,南至徐浦大桥,东临黄浦江,北及中山南二路,西至宛平南路、云锦路、丰谷路和龙吴路,紧邻徐汇中心商业圈、龙华旅游区。

板块自身发展较晚,相比滨江其他成熟板块,徐汇滨江带仍处于规划建设阶段,周边商业配套及居住氛围有待提升。周边一二手楼盘比较新,多为2010后次新房。

东外滩:西起大连路,东至复兴岛,北抵平凉路,南达黄浦江的区域,即杨浦大桥两侧、滨江绿化带和复兴岛地区。

相比其他外滩板块,发展较为滞后,主要原因在于板块内拥有大量棚户聚集区,私房较多,不易拆除,各类工厂也较多,从而制约了区域的发展。不过随着近几年产业结构的调整,许多工厂已陆续搬迁,不过由于板块内“历史遗留”问题较大导致其发展周期可能会较长。

基本信息PK

大同小异 翡丽待开盘价格存疑

从基本信息来看,两个楼盘的在售情况差不太多,但是云锦东方的户型主要是为400㎡+大户型,但是翡丽甲第的交房时间比较靠前。其次,两个楼盘的价格暂时也很难比较,毕翡丽甲第还没有开盘的,新房源的价格目前尚未公布,但考虑到周边的房价在10万/㎡以上,因此可预计届时开盘价格自然不会低于云锦东方。

从地段的定位上来看,两个项目不相伯仲,目前两盘在售/待售状态,下面一一介绍。

云锦东方:在售大平层房源,均价11万/平,户型建筑面积为406平4房,466平4房,474平4+1房大户型。

翡丽甲第:暂无房源在售,后期将推出建面约177平3房、建面约240平4房,非毛坯房源,具体开盘时间、价格等信息暂未确定。

大同小异 翡丽待开盘价格存疑

位置地段相比 两盘旗鼓相当

两个楼盘都很靠近黄浦江的,算是滨江楼盘。云锦东方的临近江的是别墅区域,别墅后面是二期高层,由于别墅较矮,所以对于中高层不是太低的楼层来说,观景效果还是不错的。翡丽甲第也是项目的二期,之前的一期叫做翡丽云邸,后者占地面积不如前者,但是这个项目要更靠近江边。

位置地段相比 两盘旗鼓相当

产品pk 云锦大户型置业成本高

云锦东方二期规划有10栋高层住宅和5000㎡会所组成,共计434户,全部是400㎡(建筑面积)以上的大平层。

1、动静分离,生活与会客互不干扰;

2、厨房采用时下流行的中西式设计,能让业主操作起来更方便;

3、四重阳台“各司其职”,保证通风采光效果好;

4、主卧套房设计,带休闲阳台,享双开门(衣帽间)及独立玄关,且配备定制浴室。

除了406㎡户型外,云锦东方另在售的474㎡5房户型的室内布局和406㎡户型相类似,户型朝南的客厅拥有8.2米大面宽,再加上2.3米进深的休闲阳台。

产品pk 云锦大户型置业成本高

翡丽甲第是由9栋高层建筑组成,呈点式排布。容积率为2.5,项目居住舒适度较高。177平户型做成3房,户型妙处在哪儿?

177平西户优点:

1、电梯独立入户,并设有入户玄关设计;

2、户型格局方正,功能布局合理,有效将社交生活和私密生活区分;

3、客餐厅一体设计,南向约7.2米大面宽,社交活动区域宽敞舒适且采光效果佳;

4、双套房设计,且主卧套房卫生间做了双台盆设计;

户型缺点:

厨房门正对餐厅,烹饪时油烟极易跑入客厅,且买菜回家后,因携菜进入厨房要经过客厅区域,故极易将菜上携带的水汁滴到客厅地板,生活动线略有不足。

177平东户:

东户与西户面积相同,但在户型设计上做了些改变:首先,位于入户玄关处的储藏间设计更为恰当,美观;其次,厨房的开门设计也有改变,入户玄关与厨房相通,不仅可以有效降低厨房油烟进入客厅,而且可避免B1户型中存在的携菜进厨房易把菜上面的水汁带入客厅弄脏地板的尴尬,相比之下,B户型东户的生活动线更为合理;再次,南向卧室仅做了一个套房,生活起居便利度不高。

配套比拼 翡丽丰富商配需花时间

借着世博会的契机,区域的规划建设方面才得以迅速发展。尽快目前开发尚未成熟,在商业配套及生活氛围上不如传统成熟的滨江板块,但还是比较齐全的。

云锦东方:项目1km范围内,幼儿园、小学、中学齐备,且教育质量颇高,业主子女上学非常方便;医疗配套:项目步行500m范围内,药店、医院均有,且包括3所三甲医院,整体来看医疗配套资源丰富;总之,项目步行范围内的商业环境需加以改善。

而翡丽甲第周边现状是大片老式小区,零星分布着银行、私营餐饮、便利店和药房,整体档次较低端,貌似和外环项目的环境差不多。但在大连路上有宝地广场、北美广场,涵盖乐购超市、美容店、品牌餐馆和银行等多种业态,档次适中,可满足业主日常生活所需。项目北侧还有保利绿地广场。

配套比拼 翡丽丰富商配需花时间
配套比拼 翡丽丰富商配需花时间

交通出行pk 翡丽受环境影响待改善

云锦东方:项目周边有轨交11号线及12号线,其中距离11号线云锦路站最近,约为700m,11号线可直达徐家汇,轨交出行便捷度较高。距离12号线龙华路约1.5Km。

公交:周边公交线路较多,步行距离内可达到两个主要公交站点,乘坐17条公交线路,公交通达性高。

翡丽甲第:距离4/12号线大连路站约1km;距12号线江浦公园站约800米;整体感觉距离上稍远一些,目前项目周边拆迁多,环境不太好,所以整体交通状况一般,待后期改善。

自驾路线:沿外滩隧道向东北,行驶约3公里右转沿荆州路向东南,行驶431米左转沿惠民路向东北,行驶358米,可到达终点。总体来说,基本出行能够保障,但便捷度上还有待改善。

潜力分析 因人而异

沪上房产圈一直有“一山一水”的说法,意思是指上海有两大豪宅区,其一是佘山区域,其二就是黄浦江周边,其发展都是可观的。两大项目都靠近滨江地带,处于核心地段的高品质楼盘。云锦东方位于徐汇滨江,翡丽甲第位于杨浦东外滩,前者所处区域近些年受市政规划支撑和世博效应的带动,板块内品牌房企争相入驻,此间保利、绿地、恒盛等品牌房企均在此拿地分羹,虽为后起之秀但发展前景不可小觑;东外滩长期以来都是滨江沿线的价值洼地,原因在于,杨浦滨江沿岸的景观建设、周边居住氛围都还没跟上“滨江豪宅”的配置,棚户区和老式小区的存在难脱尴尬,短时间内还将是发展瓶颈。不过就两个项目本身来说,房屋品质已与黄埔滨江传统市中心区域的新房差异并不明显,对于着重楼盘品质的购房者来说,目前不失为入手的好时机。

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