在两会“遏制热点城市房价过快上涨”的主基调下，房地产调控全面升级，遇涨即调。进入3月份，各地楼市陆续出台限购政策。不只北上广的楼市炙手可热，其他二三线城市的楼市调控政策也是密集出台。郑州、广州、石家庄、长沙、保定、句容、廊坊、沧州、成都等城市纷纷发布楼市调控政策。
而这一切距离2016年3月25日，上海因出台严厉调控政策而一举登上最严调控城市的位置，差不多一年时间。
在2016年底中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及“遏制热点城市房价过快上涨”写入2017年政府工作报告的背景下，这一轮仍以“限购、限贷”为主题的楼市调控潮，又会给持续火爆的楼市带来什么样的变化？
继3月26日晚，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定新建商办类项目只能卖给企业，并且暂停商业银行对商办类项目购房的个贷，违规代理的中介被依法注销机构备案。楼市又无眠！杭州、厦门调控再加码，向一线城市看齐，连夜宣布“认房又认贷”！
杭州
在住房限购及销售监管政策方面
● 一是明确本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购一套住房，即在市区范围内暂停对拥有一套及以上住房的本市户籍成年单身（含离异）人士出售新建商品住房和二手住房。
● 二是增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满3年方可上市交易。
● 三是增设对户籍由外地迁入四县（市）的居民家庭的购房限制，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市市区范围内购买住房。
在住房公积金贷款政策方面
进一步严格公积金贷款认贷标准，在市区范围内，职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策，贷款首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。
在商业性住房贷款方面
● 一是进一步调整信贷首付比例，在市区范围内，对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。
● 二是要求各商业银行严格审核借款人还款能力，严格落实月供收入比不超过50%等政策要求，对已成年、未就业、无固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，可参照二套房信贷政策执行。
● 三是严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。
厦门
关于进一步强化房地产市场调控管理的通知
厦门市国土资源与房产管理局
厦门市市场监督管理局
中国人民银行厦门市中心支行
中国银行业监督管理委员会厦门监管局
关于进一步强化房地产市场
调控管理的通知
厦国土房〔2017〕141号
各有关单位：
为合理引导住房需求，遏制房价过快上涨，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：
一、对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。
二、人行厦门市中心支行根据国家相关住房信贷政策规定和本市实际，指导市场利率定价自律机制，执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。
三、住房公积金缴存职工在本市购买住房申请住房公积金贷款，需已连续足额缴存住房公积金满一年。
四、严肃查处房地产开发企业不依合同约定开竣工、捂盘惜售、捆绑销售、变相加价等违法违规行为。
五、严肃查处房地产经纪机构及从业人员发布虚假房源信息、虚标房价等违法违规行为。
本通知自2017年3月29日起实施。
2017年3月28日
其它城市会跟进吗？
目前看来杭州、厦门跟风，只限于“认房又认贷”，很多人会担心，会不会商住房调控随即跟风。
在这里，小编来给大家解读一下，2017年调控主基调基本上是两个原则：1、因城施政。2、看北京。
2016年，上海已经出台过对于公寓市场的严格政策，就是严禁写字楼改住宅，要求拆除隔墙、上下水、煤气管道等。
在高房价淫威之下的深圳，2016年深圳商务公寓成交8750套，成交面积61.5万平方米，同比减少19%；而均价5.27万元/平方米，同比增长则为10.9%，2016年深圳公寓成交量，是公寓、住宅成交总量的17.8%，较2015年上升6个百分点，达到历年成交占比的水平。
上海、深圳、北京是三个极度类似的城市，核心大城市，人口净流入很大，住宅稀缺，公寓井喷。
所以，考虑政策会不会被跟进？只需考虑的是上海和深圳会不会跟进？只能说是很有可能，因为，这毕竟是北京的态度。
而对于其它城市，住宅没有那么稀缺，人口流入也没有那么的恐怖，跟进的可能性不大，因为，那样会让本就已经萧条的写字楼、公寓市场再次雪上加霜。除非会从上面传达意见，要求对于规划之权威的高度重视！
调控的底层逻辑
本轮调控中，40多个城市的不同政策背后都有同一个底层逻辑。最近北京的一系列政策，让这个底层逻辑愈加明显。
这个底层逻辑就是：在房价不大起大落的前提下，尽可能减少一二线买卖交易，让钱流到三线或实业。
这个底层逻辑又被分解成以下一些措施：
1. 减少一二线首次购房需求，鼓励回户口所在地买，去三四线买。
2. 减少一线改善、投资购房需求，一生就买一次房。
3. 限制住宅、类住宅销售供应，增加租赁供应，让租赁产品基本不可能转销售。
比如占北京2016年“住宅+类住宅”成交量62%以上的“商住、公寓”基本不能再卖给个人了。而许多住宅用地在出让时就规定必须由开发商“自持”，只能用于出租。
而这些措施最终导致4个结果：
1.部分刚需、改善短期将无法实现在一线购房、换房的梦想。
2. 根据居住条件划分的阶层进一步固化，把三线房换成一线房。在一线把小房换成大房，都要承受巨大压力。
3. 房企被迫或主动持有住宅产品，以出租获取，以金融化缩短变现周期。
4. 一二线房产交易占用的货币短期内大幅减少，货币流向强三线、实业。
你不是被调控“误伤”
北京3.17新政后，有贷款记录的购房者执行二套房标准，首付比例从35%（普通住房）或40%（非普通住房），提高到60%（普通住房）或80%（非普通住房）。同时，住房贷款期限缩短至25年。现在厦门、杭州的跟风，认房又认贷。
本轮限购，有很多购房者认为自己被“误伤”了，受影响的一批人，叫“在途单”。保守估计北京这种交易有1万单左右。这些自认为被“误伤”的人们选择上网寻求支持，向媒体爆料。但在网络上，他们并不能得到同情。有网友评论说“你们应该想想一辈子都买不起一线的房子的人”、“能付得起100多万首付的人还可怜？”还有人说“就是你们这些换房的把房价炒高的”。或许不是误伤，你是在调控的范围内。
一生一房，一生一贷
买房、换房行为其实无可指责，他们也不该对买不起一线的房的人负责。不过，卖掉三线二线买一线的行为，确实是一线房价的重要支撑；卖掉一线小房换大房的需求，也确实会推动一线房价上涨。
父母一代卖掉了自己在三线城市的三套房，只为给子女在一线城市买一套房。其结果就是：1、一线去化了一套房；2、买了那三套二手房的人不会再买三线的新楼盘；3、整个家庭的重心从此转移到一线。
去化难的三四线、破败而空心化的农村，实际上是我们的故乡，我们学有所成后不再回到那里，而且还带走了原生家庭在当地积累了几十年的财富……
再说说换房，很多人之前不理解一线的房价已经如此之高，为什么还能支撑，这背后的核心逻辑就是换房。
对于换房者来说，新房子和老房子之间的差距很多时候就是20—40个平方，如果首付只有35%--40%，而之前买的房子又涨价了，换房的时候基本不用拿现金出来。
而对于这个链条上最末端刚“上车”的人来说，他买的一房就是20多平方，按6万1平，价值也就是120万，首付36万。家庭凑一点，自己工作几年存一点，也就够了。
但是，新出台的这一轮调控政策明显不鼓励卖掉二线、三线换一线，也不鼓励改善客换房。
能否破除调控效果不佳的“魔咒”
当下正处于调控周期中政策频出的“蜜月期”，大量市场观点都指向未来一段时间可能还会继续加码调控。
然而，如果是仅仅依靠这些调控手段，其实际调控效果相比2010年会如何？地产咨询机构一位高级顾问解释道：“调控政策最终干预的是购房者的心理预期，由于上一轮调控效果有限，一定程度会影响本轮调控的信心。”
财政部财政研究所税收研究室副研究员陈龙则直言调控政策效果有限的内因之一是利益失调。“由于我国房地产市场存在的垄断性、信息不充分等内在缺陷，导致消费者、开发商、政府以及金融部门等主体之间利益分配与博弈机制产生扭曲，因为房地产的宏观调控不可避免地引起这些主体之间利益分配的调整，比如中央政府的目标和地方政府维护自身利益化的目标就不一致。”
陈龙认为，由于利益同盟的存在，即使是中央将18亿亩耕地定为不可逾越的一道红线，也在开发商的宣传下，引起了消费者对土地供应不足的忧虑。
“直白地说，现在有些地方政府推出限购、限贷等政策工具大同小异，由于财政收入会受到影响，地方政府‘发自肺腑’的执行动力不足，一有风吹草动也会扎堆退出。”上述地产咨询机构的顾问分析和预测说。
爆料king2017-03-29 14:39:51
