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闯荡上海滩20年,闽系留下一些狠角色,养成一身怪脾气

邦地产 2017-05-18 17:46:35

无论是上世纪几乎悉数登场的香港房企,还是华南五虎叱咤江湖时粤系房企的觊觎,抑或在新一轮市场扩容下,北方房企和江浙企业的伺机涌入,上海的房地产市场永远不乏故事。

但回想一番,这场持续几十年的大戏里,如果没有闽系,确实会少点味道。从2000年进入上海的世茂、旭辉,到2010年、2016年以宝龙、融信为代表的企业,一大批从福建发家的房企,能凌厉到令人咂舌,有时却也固执到让人不解。在波涛涌动的20年时间里,他们在上海滩留下了一些“狠角色”,也表现出一身“怪脾气”。

20年来闯荡上海滩的哪些狠角色

在上海这个绝对成熟却也门槛高企的城市,闯荡至此,必得有安身立命的本钱。

依稀记得,最早来沪的闽系是一批建筑企业,上世纪90年代,一批从江苏、福建起家的工程企业来到这里,通过承包一个个项目,也逐渐站稳了脚跟。

紧随其后的是世茂、旭辉。

旭辉的到来可以说是阴差阳错,一位熟知内情的人告诉邦地产,林中当初是受了曾经复星四剑客之一范伟的影响来到了上海。而这些年,旭辉精管控强运营,可以说,旭辉倒成了原有复地体系的卫道者和践行者。

世茂似乎更为传奇。2000年,陆家嘴旁一个名叫“世茂滨江花园”的楼盘火爆到预售就引起长龙排队,那时候很多人才发现,原来一个叫世茂的地产企业已经闯入上海滩。其实真正的剧情开始得更早,许荣茂一直想去上海,有人说是因为受到陈新戈和郁敏珺影响,有人说是因为机会到了。以恒源祥闻名沪上的老牌商业股上海万象,因业绩持续下滑在2000年突然宣布第一大股东易主,而这个新股东就是上海世茂投资,随后上海万象更名为“世茂股份”。

借上海世茂滨江花园,世茂品牌在上海刻下印记,随之世茂首创的“滨江模式”,则撕开了产品的一片天地,延续至以后的不少产品持续了高市场认可度。及至2006年,世茂房地产登陆香港交易所主板,俨然以“上海企业”的身份打响全国化的品牌。世茂的入沪,手法可谓老辣凌厉。

第二轮入沪的闽系房企,路数已经不太一样。2010年将总部迁至上海的宝龙,已经在2009年完成了香港主板上市。并且因为脱胎于宝龙集团,入沪前宝龙地产就已在全国除大本营外的其他城市有投资,物业也始终主打“宝龙城市广场”一系城市综合体项目。宝龙地产是当时较少几个专注综合体打造的房企,且进入上海当年便与全国13个省市政府签订了协议,与多家银行、多家品牌商签订了战略协议。带资源入场,宝龙老哥玩的是一招稳。

有趣的是,近年的一批“参战”闽企,一改前人风格,书写了一个大写的“犀利”。

很快、很直接。2012年进驻上海的阳光城,2013年的泰禾、正荣,2014年的融侨,2016年总部迁入上海的融信,不仅数量和频率都是一场“速度与激情”,他们的入沪过程还往往伴随着热闹的拿地新闻,而且是大规模、高总价的拿地。

“看着你的老乡、邻居全都搬去城里了,你自然就也有这个冲动了。”邦地产君曾和一位闽企高管吃饭,他对“从福建到上海”这事看得很透。虽然“不惜成本”,不止媒体给出过这样的评语,对手伙伴,甚至老一辈都善意提醒,但他们很倔强,因为他们也很清楚,高杠杆的潜台词是快周转和高融资。而他们有这个本钱。

倔强?善变?稳重?冒进?这群怪脾气

进入上海,大家对闽系企业的评价不一。媒体、企业、机构和政府,邦地产曾从他们身上听到过“倔强”的评语,但也听到过“善变”;有人说过冒进,却也有人评曰稳重。

这不是很奇怪?

“不算奇怪,你得看它使的哪种脾气”。

有地产圈的朋友说,闽系企业骨子里有“爱拼就会赢”的劲儿,认为是对的就很倔;但临海而居的人也是很活络的,发现是错的,就会变。

“就像早期,这批闽企大刀阔斧地‘动手术’时候,特别狠。”有一个已经转行的老地产人说起还带些激动。当初刚从福建转移入沪,这批企业多多少少要经历磨合期,而这里面最难受的还不是风格和性格,而是专业程度。

“早前他们大多内部管理粗糙,甚至没有完整的企业文化。上海经过了一个世纪的竞争洗礼,当时全球500强、全国最大的一些央企国企,以及最早一批成长起来的民企,基本都雄踞在上海,想在上海有立足之地,至少企业管理必须够成熟、必须精细化”。

据说,当时闽系很多企业“动过手术”,从企业定位、战略到职业经理人授权、企业分工等,都洗牌。人的变化也大。毕竟变革就需要大量人才,正好上海有。迁都的时候,几乎每家闽企都开展过大招聘,而且是面向全国。比如宝龙在总部移师上海的同时,就开始大举招募商业地产中高级人才,企业新人几乎把原有的公司基因换了一遍。

如果他们认定是对的,外界阻力再大也会干。比如,规模。闽系房企有个普遍的意识——有规模才活得下去。虽然随之而来的是“抢地凶猛、不惜成本、高负债率、高资金杠杆”等等一把把达摩克利斯剑的悬顶。

不过,闽企在上市融资、发行企业债券、房地产信托、海外地产基金,以及合作开放等方面的形式越来越多,收支差基本能保证那把剑不落,那就“做!”(据说这是某家闽企老板很常发的一个回复)

大家都明白,更关键的是把周转率做上去,保证流动速度。

“其实这套模式很简单,我们也很清楚利弊,所以狠抓产品一定是关键,这也是一个品牌站稳市场的重点”。5月6日在雍贤府的产品发布会上,禹洲地产内部人士聊起这个话题毫不掩饰,他们的重点就是产品。此前在上海十三年,禹洲金桥国际、禹洲蓝爵、禹洲商业广场、禹洲城市广场、禹洲老城里和禹洲丁香里,成为区域的标杆盘非常不容易。

能不能保证每一次产品更迭都得到市场认同,显然这是不确定的,但产品还是要不断迭代,“这是推雍贤府的重要原因”。

是啊,论及挑产品的眼光,在上海这个非常成熟的市场,消费者都已接受了十几年培育,专业度和品味均在一个高水平,“没有惊艳的产品,或者说没有出这种产品的能力,迟早玩完”。

这种产品革新不是定高路线,而是产品线的升级,可以快速复制、上流水线。“因为,他们要快,实现从拿地到开盘不超8个月的水平,保证现金流不出问题。所以很多闽系房企会选择产品模块,在户型、建筑、装修及样板房等环节实施标准化。”资深地产人士薛建雄说。

对“做”这件事很倔强,对怎么做却可以很善变;为做完这件事很冒进,但为做好却也可以很稳重。一些人会用“风格独特”来描述,但其实,这就是一身奇奇怪怪的脾气吧。

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