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房贷利率优惠取消后,买了房的会多还钱吗?开发商砸钱拿地背后的

房金所 2017-05-19 13:33:51

文章转自公众号“房金所”


“今年55城已出台调控政策超160次”、“部分城市住房贷款利率上浮”、“中介费下调”、“成交缩量”,近两个月以来楼市降温的信号似乎越来越明显...

国家统计局新闻发言人透露,今年前4月,房地产在投资保持平稳增长的同时,商品房待售面积同比下降了7.2%。从数据看,前4月,全国房地产开发投资同比增长了9.3%,增速比前3月加快0.2个百分点。房屋新开工面积48240万平方米,同比增11.1%,其中,住宅新开工面积增长17.5%。 

国家统计局新闻发言人 邢志宏 观点

房地产投资确实,还保持了一个比较平稳增长态势,我想这是跟去年的一个延续效应分不开的,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一段时间,所以目前房地产投资的增长,可以说是这种周期性的一个延续。 

邢志宏表示,房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。 此外,从去库存看,商品房待售面积进一步减少,4月末,全国商品房待售面积67469万平方米,同比下降了7.2%,降幅比3月末扩大了0.8个百分点,其中住宅待售面积同比下降了16.2%,降幅比3月有扩大了1.2个百分点。 

近日,国家统计局发布《2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》,数据显示:

今年前4个月,全国商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%,增速比1-3月份回落3.8个百分点,其中住宅销售面积增长13.0%。同时,前4个月商品房销售额33223亿元,增长20.1%,增速回落5个百分点,其中住宅销售额增长16.1%。

今年以来,全国商品房销售面积增速及销售额增速持续下降,前2月销售面积增速和销售额增速曾一度非常接近,不过之后销售额增速再次较大幅度领先销售面积增速。

不过令人意外的是,在一片看空情绪下,房地产开发商的投资热情依旧高涨。数据显示:

今年前4月,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。

同时,前4月房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1-3月份提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。

记者根据国家统计局发布的数据计算,自2015年年末中央经济工作会议提出房地产去库存至今年4月末,16个月内全国商品房销售面积达199004万平方米。同时,2011年-2017年4月,全国商品房销售面积近80亿平方米。

调控不断加码,销售呈现降温,开发商却信心十足,那么未来的楼市究竟会怎样变化呢?

成交量低是假象?

对于商品房销售面积继续呈现增幅收窄的态势,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这说明市场降温的态势比较明显。

申万宏源首席宏观分析师李慧勇认为,地产销售回落主要受地产调控加码及高基数影响。

调控加码之下,对房价也将产生影响。近期,据社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》显示,伴随热点城市房地产调控政策的实施,从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落,热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大,全国房地产市场的商品房均价会由2016年增长10%,下降到2017年上升不到1%。

不过,严跃进指出,从销售面积增速为15.7%的水平来看,这也说明虽然市场在降温,但依然是高于去年同期水平的。这和三四线城市形成的托底效应有关,对于三四线城市来说,类似的托底效应使得此类城市交易相对活跃,成为当前中国楼市交易活跃的一个重要组成部分。

华泰证券首席宏观研究员李超也表示,推算的非30大中城市销量同比增幅下降4.8个百分点至22.9%,仅有轻微回落,表明三四线去库存仍在继续。

在严跃进看来,部分大城市当前采取了摇号制度,说明市场成交量低是一个假象,如果供应端增加供应,后续交易端也会有上升的可能。类似的数据在商品房的待售面积上也得到了体现。

数据显示,4月末,商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。其中,住宅待售面积减少1300万平方米,办公楼待售面积减少32万平方米,商业营业用房待售面积减少5万平方米。

“住宅待售面积的下滑幅度是比较大的,充分说明了当前楼市去库存的战略依然是在执行中。”严跃进说。

投资高增速能否延续?

尽管房地产销售回落,但房地产开发投资增速却超预期。

国家统计局投资司首席统计师王宝滨表示,前4月房地产投资对全部投资增长的贡献率为20.1%,拉动投资增长1.8个百分点。

对于前4月房地产开发投资继续增加的原因,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示,去年全国的商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面,很多房地产企业加大了投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一时间。所以,目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。

除了与去年延续效应有关外,邢志宏还表示,房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。

对于未来房地产投资走势,新开工面积等数据成为机构关注的重点。

数据显示,1-4月房屋新开工面积48240万平方米,增长11.1%,增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积28174万平方米,增长10.6%,增速回落4.5个百分点。

李超认为,近半年期房销售火爆,地产投资有支撑,同时也不能低估新开工对投资的支撑作用。1-4月房屋新开工面积增速已经超过竣工面积增速,同时1-4月购地面积和土地成交价款均创下近年来新高。因此地产投资不会失速,维持中期内地产投资增速保持稳健的判断。

在李慧勇看来,新开工面积小幅回落但土地购置面积大幅回升,原因一是国家加大热点城市的土地供给,二是非热点城市去库存速度加快带动开发商拿地和投资。预计全年房地产投资增速有可能大幅度超过市场5%左右的预期。

不过,从限购政策及中央关于房地产的定位来看,也有机构认为全年房地产投资将呈现温和下滑。

中信证券研报认为,4月份房地产开发投资单月同比增长9.6%,回升0.2个百分点。房地产开发投资增速开始走稳,但是由于4月份以来全国各个城市限购政策的逐渐升级,未来房地产投资增速料将趋势性回落。

中信证券上述研报指出,中国房地产自2006年之后具有一个3年左右的周期现象,分三个阶段。第一阶段:房地产销售回升,房地产价格回升,房地产投资回升;第二阶段:由于房地产市场过热,各个城市出台限购政策,市场处于观望状态中;第三阶段:房地产销售回落,房地产价格回落,房地产投资回落。目前中国房地产市场正处于第二阶段,接下来将经历房地产的向下周期。

房贷利率优惠取消,买了房的会多还钱吗?

继北京、上海、广州之后,深圳近日也收紧房贷政策。据《21世纪经济报道》报道,“4月以来,深圳部分银行已将首套房贷利率从9折上调到9.5折,到五一假期以后,深圳出现个别银行执行首套房贷1.1倍利率。”至此,首套房上调或者取消折扣优惠,二套房贷款利率在基准利率基础上普遍上浮(例如北京二套房的贷款利率在基准利率基础上上浮20%)已成为不少银行发放房贷的通则。

银行取消房贷利率优惠对之前已经贷款买房的购房者来说,会造成怎样的影响?他们的贷款优惠会被取消吗?他们需要执行新利率吗?什么时候开始执行新利率?

在回答这个问题之前,我们要先弄明白央行基准利率和银行利率优惠之间有啥关系。央行基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率。基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率,其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。

通常情况,各金融机构的存款利率可以在基准利率基础上下浮10%,贷款利率可以在基准利率基础上下浮20%。这就解释了为啥不同银行房贷利率上浮下浮的额度会有所不同。

举个例子。截止目前,央行商业贷款基准利率,5年以上4.9%,公积金贷款5年以上3.25%。如果用商业贷款买房,银行可以实施4.9%的房贷政策,也可以在4.9%的基础上上下浮20%。例如2016年6月份,北京不少银行都会对商业贷款买房的购房者实施利率85折,即在4.9%基准利率基础下浮15%,为4.165%。现在北京二套房贷款利率要在基准利率基础上上浮20%,那么商贷利率为5.88%。

问题来了,现在一线城市在商贷买房方面,普遍上调或者取消房贷利率折扣。那么之前商贷买房的折扣利率,在新政后还有优惠吗?

一般来说,银行利率优惠在贷款期限内是不变的。

举个例子,2016年小A商业贷款买房时,贷款利率有85折优惠,其商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A贷款30年,之后的每一年,在央行贷款基准利率的基础上都会有85折优惠。

但在贷款利率方面,由于银行可以在基准利率基础上下浮20%,所以房贷新政后,之前的房贷还有没有利率优惠,需要查看面签时与银行签订的房屋贷款合同。例如有些银行就规定,“借款人可以每年重新评估给予借款人的利率优惠,根据国家政策,借款人资信状况及借款担保等情况,自行决定全部或部分取消给予借款人的利率优惠,并及时通知借款人。”

除了银行的房贷利率优惠外,影响购房者月供的主要是央行的贷款基准利率。贷款发放后遇到基准利率调整的话,贷款利率调整方式一般分为两种,浮动利率和固定利率。

浮动利率,即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。一般情况,贷款期限在一年以上的,自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。需要注意的是,如基准利率在一个日历年度内有两次或者两次以上调整的,以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准。

固定利率是指贷款期限内,利率固定不做调整。需要注意的是,如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率,采用固定利率的,一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。

浮动利率和固定利率怎么选?在此小M给个建议,在基准利率处于上行周期时,可以选择固定利率,当基准利率处于下行周期时,可以选择浮动利率。例如2015年央行几次降息降准,在这种情况下,就可以选择浮动利率。如果能预见将来央行加息的可能性大,可以选择固定利率。

在清楚房贷利率及利率优惠的调整后,借款人需要留意新的月供金额的变化。一般情况下,房贷利率调整后,放贷银行都会发短信提醒借款人,按时足额还款。如果银行没有短信通知,借款人可以拨打银行官方客服电话咨询月供金额的变动,以免造成逾期或者罚息。

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