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棕地评估或将成为土地估价机构潜在业务

房地产数据中心 2017-07-13 17:57:13

中国当前全国土壤总的污染超标率为 16.1%,其中轻微、轻度、中度和重度污染点位比例分别为 11.2%、2.3%、1.5%和 1.1%。根据2014年《全国土壤污染状况调查公报》估算,我国土地中受污染面积达154万平方千米,占比为16%。工业用地受污染面积达3万平方千米,占比为30%。

随着城镇化进程和城市基础设施的突飞猛进,土地结构的改变导致受污染土地不断增加。城镇存量建设用地中的污染地块有效再利用成为当前集约用地的重要手段,其中存量建设用地中的污染地块检测、治理、修复、规划和评估等成为污染地块二次开发的一个新型系统工程。这些土地若要被再次开发与利用,其首要问题即是调查、分类、治理和评估。

 “棕地”评估是当务之急,但迄今为止国内尚无机构对之进行研究。面对此情况,中估联行成员机构在上海市土地估价师协会指导下,由研究主要负责人:中估联行上海机构许军、郑文燧以及田蓉泉,支持机构负责人中估联行江西机构丁川完成了首个《上海存量建设用地中的"棕地"评估》课题研究,在分析调研国外污染地块相关经验基础上,探索研究出适合上海污染地块的评估方法。这项前瞻性课题对估价行业来说具有非常强的借鉴和指导作用,2017年6月14日通过上海市规划和国土资源管理局验收。截至目前,课题已在上海土地估价师继续教育培训、天津土地估价师提高班分别由主要负责人许军、郑文燧进行讲解,受到高度关注。

课题探索了污染地块评估的内涵和价格构成,对评估特点及影响其价格的主要因素进行了分析,并提出了评估准则、评估流程、评估技术要点以及风险评估等方面的成果

棕地从广义上来说是指已经受到或将要受到污染的土地,包括废弃或者仍在使用的土地,但此次研究仅涉及存量建设用地中受到污染的土地,这也是中国目前最迫切需要去解决的污染土地。国外污染地块价格评估已经成为十分重要的一环,例如美国Industri-Plex地块修复就必须先进行可行性研究评估。主要应用的方法为市场比较法、收益法、多元回归分析法、环境案例研究法、市场访谈分析法等,但由于国情的不同,我们无法照搬使用。适合我国的棕地评估究竟是什么?

简单来说,坚持五个特定原则:分类评估原则、分段评估原则、客观评估原则、背离事实假设原则以及最有效利用评估原则。另外,根据棕地评估时点和用途的不同需要运用不用的评估思路:由于目前中国的污染土地案例较少,所以主要采用成本法进行估价,也就是将未污染地块的市场价格减去因污染而受到的减损价格。它包括成本、使用、风险三种影响的价格减损。 

其中,风险评估是此次课题最受关注的亮点,风险评估体系通过设立不同表格的操作,可将污染地块的风险程度揭示出来,作为最终量化风险值的依据。业内人士可根据自己的经验和具体的估价对象灵活调整各参考标准。

棕地评估需要多部门、多学科之间的通力合作,其中的修复治理需要由专业的土壤治理、修复治理公司来完成。而评估则需要专业的评估机构来对接,中估联行作为全国各地优秀评估机构联盟,正是考虑到随着城市存量土地二次开发和城市更新,棕地的评估有望成为土地估价机构的一项潜在业务,希望通过此次课题研究,带领行业创新发展。

本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心

 小岚 根据课题内容整理而成

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