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房产税 千万别理解错了!

房地产数据中心 2017-08-10 09:59:43

对于很多人来说,房产税是一个我们在说调控的时候经常会出现的内容,仿佛出台了房产税之后房价就会下降甚至暴跌。但每年都叫嚣着“狼来了”的房产税却迟迟不肯出现,而近期中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲8月8日在海南举行的“2017博鳌房地产论坛”中喊话:“房地产税是楼市调控的一个长效机制,应赶快实行,房价不会暴跌。”今天我们就借由此次论坛演讲来谈谈房地产税究竟是怎样一个被大众寄予厚望的东西。

房产税真正内涵

很多人都认为只要出台了房产税房价就一定会下降,其实这里的房产税包含了空置税在内的一个广义上的房产税,通过对空置房屋征收高额税费来挤压此类人群的闲置资源,从而使得房价下跌。

不过今天我们谈的是狭义上的房产税,其内涵主要分为两类:一类是反映政府与业主之间政府提供公共服务与居民缴费之间的关系,也就是说政府出钱建设公共服务设施,居住在这地方的居民就应当对此付出一定的费用。另一类是对经营物业产生的收入所得征税,比如说你将房屋出租,对收入的租金进行一定比例的征税。严格意义上讲,这两点才是房产税的内涵,我们要分析房产税,要研究这个东西带来的影响,首先就应该明白它真正的内涵。

弄清了内涵,接下来我们说一说现行试点的两个城市上海和重庆的情况。

房产税在上海重庆试点情况

房产税这个东西其实呼吁了很多年,在2011年的时候选取了上海和重庆分别进行了房产税的试点。当然,六年下来要说这两个地方房产税对房价的影响,那几乎是微乎其微的,而对地方财政的贡献也没那么显著,可以说是象征意义大于实际意义。

从试点方案来看,有两个方面内容,第一,针对“增量房”或者“高端房”;第二,主要以房地产价值作为计税依据。因此,房产税改革呈现两个特征,税基窄、税负重。这与我国税收制度“简税制、宽税基、低税率、严征管”的基本原则不符,也有违社会公平,更不能体现税收在调节经济中的作用。

那么问题来了,如何设置房产税才是真正行之有效的呢?

房产税的“双轨制”或许是过渡方案

樊纲在房地产博鳌论坛上提出了使用“双轨过渡制”办法来实行:“新房新办法,老房20年过渡。老房子的钱已经交过一轮了,交的税有20年的时间折现,大概都折现没了,20年之后再征房地产税,对那些老房子是合理的。目前全世界的房产税大概在0.8%-2.8%之间,我国房产税税率可以取中间的一块,豪宅可以多交税,而旧房子和低价的房子则适当减免。”

而对于实行了房地产税之后房价会不会下跌的问题,樊纲说到:“我认为不会,因为我们现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下,我们的需求被严重抑制的。你要一旦实行这种长效机制,你就可以把这些东西都放开,当这些东西放开的时候,那个合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那些不太合理的需求,房地产仍然能平稳发展。”

中估联数据认为,房产税改革应当符合“宽税基、低税率”的原则,中国目前还做不到,在真正实现这个目标之前,“双轨制”能起到很好的过渡作用,但是“宽税基、低税率”一定是房产税的大方向所在。而在这个方面可以借鉴一下房产税机制比较成熟的香港的做法,举个案例可能大家看得更明白一点:

香港居民陈先生以每月5000港元(房屋价值大约300万港币)将其物业使用权出租给李先生,租期为20年,李先生将物业装修(摊到每年成本约5000港元)后以每月8000港元的价格转租给王先生。这当中涉及到的税费计算如下(单位:港元/年):

香港房产税的征收是以租金来计算的(有专门的机构来对区域租金进行评估),如果陈先生不将房屋出租,那么每年只需要交5%的差饷(也就是我们之前说的房产税第一种内涵)费用3000港元/年

而现在陈先生将房屋以每月5000港元出租给李先生,那么一年的租金收入是5000*12=60000港元,这其中需要缴纳16%的物业税(房产税的第二种内涵),共计7680港元/年,比起租金收入来说并不算贵。

李先生将房租装修好之后再出租,那么除去成本的租金收入为31000港元/年,其中需要缴纳15%的利得税共计4650港元/年

总的来说,如果一套房子的价值是300万港元左右,应该上交的房产税是3000港/年。但是从事出租或者转租,需要另外计算经营性的房产税。老百姓关心的其实是前者,但按照评估租金计算房产税税基,才更符合房产税改革的基本方向

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