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博鳌特稿 | 房地产金融:一半砖泥瓦块,一半资本遮天

邦地产 2017-08-10 17:51:56

金融资本是房地产行业永恒的主题,可谓一半砖泥瓦块,一半资本遮天。

如今房企融资的渠道不断收窄,却倒逼了多种融资方式的创新,但所谓融资渠道的创新,却在诸多大佬眼中颇为淡然。

在8月9日上午,2017博鳌房地产论坛进入了第二天的议程,在地产金融化与行业发展的主题下,各路大咖就房地产行业的金融创新的话题晒出干货一箩筐。

中国版REITs的光大之路

说到房地产行业的金融创新,REITs则是非提不可的话题。尽管REITs在国外早已有之,但在中国却是如新生般需要呵护与关注。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏在会上表示,各国各地对REITs的规定大约都是四条:按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。但REITs是用于持有收租物业,不是用于开发,这种持有收租物业可以帮助企业融资,但并非直接作为融资渠道。

▲中国房地产开发集团理事长孟晓苏

中国版REITs的实现之路已经水到渠成,在孟晓苏看来,可以以政府为主的优质不动产作为基础资产,由政府和原商业机构回租,保证收益并且可以上市,另外可在基金到期之后,如20年或25年之后,由政府原价回购资产,这样可以减少资产评估的障碍,防止国有资产流失,争取在今后再把它做成永续化的资产。

在“REITs与房地产投融资价值曲线”的对话中,瑞士银行董事总经理兼大中华区房地产、酒店及休闲行业主管陈锐彬认为现在还看不到有一个REITs出来的好时机。

在陈锐彬看来,2008年证监会就成立了REITs研究小组,到了当年12月份,国务院的文件也说要鼓励支持房地产企业多元化融资渠道,包括房地产融资基金,这也是第一次在国务院的文件中出现REITs。但后来却不了了之,就因为2009年楼市出现小阳春,开发商对REITs的需求明显降低。目前推行REITs的难点在于,如果要房地产信托投资基金,就要修改信托法,另外还有RETIs重复征税的问题。

同样看空的还有建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖,他认为,REITs在中国目前还能够被其它的融资手段暂时取代,所以它不具备一种非出不可的时机。并且对买房来说,目前从回报上还不具备太大的吸引力,对卖方来说,会需要付出很大的代价去践行一个目前市场上其它融资手段也可以达到的目的和功能,那么他们完全没必要去做这个先行者。

互联网众筹或成融资新渠道

从中国房地产与金融创新发展的历史进程看来,二者有着互生互荣、想生相惜的密切联系。

孟晓苏在会上介绍到,在房地产发展过程中,包括1994年最早引进的股权投资基金,1996年实行住房抵押贷款,1996年同时提出推广住房公积金制度,1997年提出设立住房抵押贷款保险;2001年呼吁反向抵押以房养老;以及2005年呼吁的不动产投资信托基金(REITs),都是伴随着房地产发展倒闭的金融创新。

但金融创新又何其容易?

海航地产集团有限公司副总裁杨惟尧认为,未来的融资模式就是把我们的房子组合式的销售,公有产权式或者众筹式的销售是未来融资的一个方向。

华远地产董事总经理孙怀杰更是直言,融资模式没什么可创新的,包括ABS、REITs、中票、美元债、企业债、境内境外债、永续债、股权融资、发基金等等,如果项目没有稳定、可观的回报率,一切都是空谈。

▲中原集团主席兼总裁施永青

在中原集团主席兼总裁施永青看来,资本有很多的好处,可以买实践、买经验、买规模,包括技术也是可以用资本买回来的。还有一个很重要的,在互联网时代可以通过烧钱击败竞争对手。所以现在谁能够拿到更多的资本,谁就能够在竞争上胜出。

每经记者 蔡雅芸 每经编辑 刘紫薇

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