解读上海各大板块房价走势，为您深度分析上海各大板块近期发展及未来规划，本期房掌柜为您探讨黄浦老西门板块的尚未取得预售证的新房——复兴珑御、泛海国际住区。
老西门板块位于黄浦区中西部，东至光启南路、跨龙路；南至陆家浜路；西至肇周路、西藏南路；北至复兴东路。地处老城厢，地域面积1.24平方公里，随着社会转型，旧区改造、现代聚居区建设以及世博会场馆的落成，今后3年乃至到2020年老西门将会建设成为以中高档住宅为主体的国际大都市中心城区现代化聚居区。
说起交通方面，该板块非常的成熟，不但有轨交8、10号线两大轨交线路，而且有11路、18路、23路、24路、135路、220路、304路、318路、324路、451路、537路、715路、736路、775路、781路、782路、789路、911路、920路、930路、969路、方川专线、大桥一线等多条公交线路。除此之外，对于自驾车的业主而言，地面交通同样齐全，有人民路隧道、西藏南路隧道、延安东路隧道可人民广场、淮海路、新天地等多个成熟商圈。
说起板块周边知名商业配套同样齐全，有上海新天地、豫园、文庙等商业配套，以“上海新天地”为例，有上海历史文化风貌的都市旅游景点，聚集了餐饮、商业、写字楼、娱乐、文化的休闲步行街。
黄浦老西门新房均价维持在11-12万/平
根据上海某房地产官方数据得知，近10个月黄浦老西门的新房走势（图一）看，由于今年6、7月无成交，当前该板块均价维持11-12万/平左右。
图一
从板块内看，现阶段只有3个新房项目，除复兴珑御、泛海国际住区待售阶段，露香园少量大平层在售外，其他项目均已售罄。
根据上海中原地产数据，2017年1-7月黄浦老西门板块新房成交面积为19138平米，成交套数为89套，从图表看出，复兴珑御以51套荣获该板块的销冠，成交均价为125930元/平，目前前期房源已售罄，项目位于黄浦西藏南路699弄（盐城路口），距离轨道交通8号线、10号线老西门站仅200多米。
黄浦老西门新房热销榜
房掌柜采编前往售楼处了解，复兴珑御共有1次开盘以及4次加推，项目于2015年6月16日首次开盘约50多套房源，当期均价90000元/平起，在售户型以88、140、240平精装为主；项目于2015年9月19日荣誉加推2号楼，92平1房、140平2房，约50多套精装房源，均价9万/平起；仅过了不到一个月的时间前期房源售罄，项目再次与2015年10月17日再次加推91-241平2-4房的精装房；项目再次与6月18日加推推6号楼，共43套，为精装187平3房，231平3+1房，均价12万/平；仅用了11月个，至2017年4月24日得知，加推房源已全部售罄。
复兴珑御位置图
售楼处称，项目属于市区高端盘，受上海一手房调控愈发收紧，该项目恰好是10万元以上的项目，由于价格过高预售证无一放行，价格报批不予受理。所以2017年4月24日至今以来，项目待售高达4个月，导致后期新房源无法加推。
复兴珑御外景图
看完了复兴珑御，房掌柜再次前往老西门板块的另一个项目——泛海国际住区，该项目位于黄浦区中华路紫霞路。
泛海国际住区位置图
据了解，泛海国际住区只有1次开盘，项目批44套房源于2015年11月21日首次开盘，主推130平2房和180平3房，精装交付，均价9万/平米。仅用了约5个月的时间，至2016年4月1日批房源全部售罄。
泛海国际住区一期预售证
泛海国际住区外景图
至今过去大约16个月，项目仍处于待售阶段，售楼处称项目二期有望加推158套豪装房源，主推户型为290平左右的4房3厅3卫，预计均价14万/平，售楼处现阶段不对外开放，预计2017年9月底项目样板房以及展示厅将对外开放。
据售楼员小道消息，项目开发商现阶段不愁卖，由于近期市区项目预售证价格无法报批。
从售楼处了解完项目后，房掌柜采编环顾项目走了一圈，距离轨道交通9号线小南门站约50多米，周边交通方相对还是比较的方便，出小区200多米便有11、304、324、920路等四部公交线路。
项目周边配套相对齐全，项目对面就有上海市中华路第三小学、药店、银行外，周边1公里内，主要以董家渡路的沿街商铺为主，基本能满足业主的需求。
周边配套图
周边老公房租金在900-8200元/月 二手房总价450万起
看完了新房，房掌柜前往周边中介门店了解租房以及二手房价格情况，其中租房主要以老公房为主，租房价格在900-8200元/月不等，面积段在12-100平不等。
一中介门店列出的租房信息
看完了租房情况，紧接着了解了一下黄浦老西门板块的二手房，现阶段主推的项目以次新房为主，有青年汇、明日星城、黄浦国际、惠德公寓为主，总价在450-1380多万不等。
一中介门店列出的二手房信息
周边人才公寓
看完了新房、二手房相关信息外，在泛海国际公寓1公里内惊奇发现一个黄浦人才公寓——中华苑，项目位于中华路、光启南路，规划总建筑面积21022平方米，其中住宅建筑面积16521平方米。
黄浦人才公寓中华苑外景图
据了解，黄浦人才公寓主要供应金融服务业、文化创意产业、专业服务业等各类人才居住，目前，东方证券、瑞金医院、上海社科院等6家企、事业单位代表已与项目运营方签订了人大公寓供应意向。
掌柜观点
黄浦老西门板块作为市区板块之一，现阶段成熟的周边设施以及交通配套，加上现阶段如此夸张的高房价，房掌柜觉得该板块可能在未来2-3年内房价上升空间还是有的，对于改善购房者或置换购房者而言，建议购买次新房或二手房；如果您在老西门板块写字楼的人才，符合人才公寓的要求后，入住“黄浦人才公寓中华苑”也是不错的选择之一！
上海房掌柜2017-08-25 14:06:16
