房天下 >   资讯中心   > 房市百科 >   正文

手机看新闻

板块商业价值:以卓越的城市副中心之名 莘庄未来发力点在何方?

房市百科 2017-10-17 10:11:19

有谁能想到,30年前的徐家汇,工厂遍布,污水横流,如今却是上海最成功的副中心。

有谁能想到,20年前的陆家嘴,农田棚户,而今高楼林立,不断刷新着上海的天际线。

……

“上海,一座令人期待的城市,一座永未建成的城市。”

新一轮城市总体规划,描绘了上海未来的发展蓝图:“卓越的全球城市,令人向往的创新之城、人文之城、生态之城。”

而作为承载2040使命的城市副中心之一,莘庄能否成为城市引擎的实力担当?未来的发展重点在哪里?

定位:上海西南”门户”  人口导入最主要地区之一

曾几何时,在老上海眼里,闵行是一个类似偏远郊区的存在。

而自1997年7月1日地铁1号线全线贯通,改善区域出行之余,也将上海中心城区的繁荣延续到了闵行,尤其是作为始发站的莘庄。即便是在轨交纵横的今天,1号线仍是最繁忙、最重要的线路之一。

上海地铁大数据统计,2016年莘庄站早高峰8点进站人流量高居榜首,日均达14001人。

总占地面积19.53平方公里的莘庄,位于上海的西南门户,上海虹桥机场,四至与梅陇、七宝、颛桥及松江区接壤,地理位置优越。闵行区政府、闵行区图书馆、闵行区体育场等落户进一步提升了板块价值,让莘庄成为区域政治、文化的中心。

基于莘庄扼守江浙通衢入沪核心干道的优越区位,加之板块内地铁、轨道交通、高速公路和目前亚洲的莘庄公路立交桥等构成了便捷发达的交通网络,莘庄已经成为闵行的居住中心,也是近20~30年以来上海人口导入最主要的地区之一。

官方数据透露,莘庄目前有144个小区,11.5万户家庭,常住人口约29万人。对比10年前不到18万人,增长显而易见。

规划:城市副中心 上海向南新一代城市引擎

《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》中提出,在未来20年上海的发展中,将会在中心城区的周边区域内新建4个新的城市副中心,分别为莘庄、虹桥、川沙还有吴淞地区。

2040规划后,实现了大虹桥与大浦东的双线联动。虹桥枢纽、莘庄、前滩、川沙、张江、浦东枢纽在一条“L型”轴线上,成为重点发展的副中心梯队城市。

莘庄将建设上海城市的副中心,实际是对其战略地位的一种提升。这意味着,今后莘庄有望接棒徐家汇的“市区南大门”地位,并进一步扩大人口导入。

然而,尽管莘庄是闵行起步的居住板块,拥有成片的社区,便捷的交通网络,但要实现“宜居”、“宜业”的城市副中心愿景,未来的莘庄要做的还有很多。

首先,是交通运能的提升。4月1日,矗立申城近20年的“小红楼”莘庄站开拆,取而代之的是未来上海西南地区的城市综合交通枢纽。

据悉,此19万方的“莘庄综合交通枢纽”规划用地内,涵盖了地铁1号线、5号线,铁路金山支线、沪杭客运专线,以及莘庄南北公交枢纽15条公交线路,总投资额将达150亿元,预期2022年实现整体竣工。

官方估计,建成后的莘庄综合交通枢纽区域日均客流量将由原来的10多万人次变为远期的逾50万人次。

现状:商业办公缺口较大  大体量高端商业缺失

目前,整个莘庄地区已开业的商业总体量不过33.5万平方米,中大型商业主要集中在莘庄站周边,北广场以龙之梦为中心,南广场以仲盛世界商城为中心,算下来人均商业面积却仅有约1.15平方米。

而面对未来上海西南地区数百万的人流需求,商业、商务办公还存在较大的缺口。 

中指研究院统计,1990-2013年,莘庄板块无一商办地块出让。2014年以后,这样的情况有所改善,迄今,莘庄板块共成交6幅商业\办公地块,供应面积总计超36万方。待正式营业后,对于改善区域商业现状或有所裨益。

莘庄在商业发展上的另一问题,在于缺少足量的大型购物娱乐综合体,现有区域商业总给人“人均偏低”、“小家子气”的感觉,与区域居住人群的消费能力难以匹配。

随着上海土地资源稀缺、人口集聚、城市发展升级等促动需求,莘庄俨然有跻身高端居住板块的趋势。

以莘庄南广场周边的二手房为例,好世鹿鸣苑、地铁明珠苑的挂牌均价分别为77186元/㎡及70137元/㎡,个别房源的挂牌价每平米甚至超过了9万元;而板块内一些房龄15年以上的地铁沿线楼盘,如1\5号线莘庄站的东苑世纪名门、5号线春申路站的名都新城等,挂牌价也多达到了7万/平以上。

进展新增数百万方商业 已开业项目业态升级

由于居住人口与就业机会不匹配,莘庄人流早晚呈潮汐式流动,“卧城”特性仍明显,服务配套与就业机会尚待提高。

为弥补在“国际化”、“宜业”、“文化活跃”等方面尚存的短板,为引导庞大人流“在莘庄停留,在莘庄居住,在莘庄消费”。莘庄,这个未来的城市副中心是这样做的:

▌诞生一座 “天空之城”:70万方地铁上盖综合体 

“地铁一响,黄金万两”,地铁作为现代城市重要的轨道交通工具,不仅担负着人流输送使命,方便了人们的出行,更是直接拉动了所到之处的商业消费,带旺了板块经济。

上海地铁商业大数据显示,莘庄地铁站1公里内的仲盛世界商城、莘庄龙之梦,均位于2016年营业额10亿以上的店王商场之列。

规划显示,在莘庄地铁站之上,在建一座总建面达70万方的城市综合体,相当于莘庄仲盛的3倍,将商业、居住、文化、休闲等功能都囊括其中,发展定位为未来上海城市典范的“空中之城”。

据了解,该综合体商业总面积约22万方,还将建成星级酒店、星级写字楼,并有国际大品牌商家入驻。2022年整个交通枢纽完成后,可以集聚海量的人流、客流,未来它将和仲盛世界商城、莘庄龙之梦组成地铁大商圈。如此高能级的消费场所,对于板块的提升将会非常巨大。

打造一座 “园中之城”:186万方莘庄商务区

莘庄在沪上版图中一直以“多住宅,少办公”的局面被定义,而莘庄商务区规划的落地正式填补了该区域缺乏高端商务聚集区的空白。规划显示,在“十三五” 时期,莘庄商务区定位为“大虹桥”现代服务商务区。

据悉,目前莘庄商务区正大刀阔斧地推进中。总建筑面积186万平方米的莘庄商务区,集总部办公、研发创新、综合商业、高档酒店等功能区域为一体。

就业可以选择西子国际、大虹桥国际、丰树商业城、金源中心等商办项目;购物可以选择怡丰城、诺德金街以及遍布于各大商办项目裙房的辅助商业;度假休闲可以选择春申湖或莘庄首座五星级酒店安纳塔拉…之后还有更多丰富业态给予补充,全面满足高端商务的各项需求。

简而言之,云集大量高端写字楼的莘庄商务区,或成为未来莘庄及周边区域发展商务办公、提供就业机会体量的地方。在这座“园中之城”里,工作与生活将得到完美的结合。

一座空中之城,一座园中之城,还有一个“第三极”。即目前莘庄区域内的两大狭长地带:一个是七莘路东侧到淀浦河,沪杭公路到沪闵路的沿线,为商业办公的规划用地;另一个是莘庄商务区以西,一直到松江交界,未来计划打造成莘庄宜业的城市空间。 

▌引入新型业态:随消费需求而动 已开商场业态调整升级

对商业而言,与时俱进是永恒的主题,也是保持竞争优势的核心手段。在莘庄,多个已开业的商场也随地区消费需求的变化,对引入业态进行了调整升级。

众所周知,闵行区的教育质量不俗,莘庄为代表之一。据悉,目前莘庄地区拥有38所幼儿园、20所中小学、3所高中。其中不乏明星学校、上师大康城实验学校、莘庄中学等知名重点。

凭借的教育资源,莘庄近年来也吸引了一批周边板块的客群来此置业,如同区域的梅陇及颛桥板块、临近的松江新桥及九亭等板块。

如今80、90后逐渐成为消费主力,两口之家开始向三口之家过渡,家庭重心纷纷转移到孩子身上。瞄准趋势愈加明显的“家庭型消费”,莘庄地区已有不少商场引入了儿童亲子业态。

(数据来源:国家统计局、中指研究院、国家购物中心协会)

如地处莘松路上的亿丰时代广场,专辟一站式儿童天地,囊括儿童服饰、用品、游乐、教育、儿童摄影、儿童体验馆等儿童主题商业;莘庄商务区内已开业的怡丰城购物中心内,整个F3层定位为亲子类早教业态等等。

以莘庄开业,也是目前该地区人气最旺的商场——仲盛世界商城为例,目前“亲子牌”业态真心不少,有儿童角色扮演主题乐园“星期8小镇”、儿童室内游乐场“亚马逊王国探险乐园”、深受孩子们喜爱的“宠物世家”、还有各种DIY手工店,早教中心等。

值得一提的是,该商场还对现有业态进行了大规模的调整升级,并引入了一些创新业态。如全上海的一家拥有4DX影厅的影院“上影CGV莘庄影城”,只此一家的果汁跨界混合店“Initial”等。

未来莘庄商业地产的发力方向

❶  根据服务业发展现状和功能需求,形成市级、地区级、社区级三个层次商业商务中心布局体系,以高密度多层次的商业空间,形成莘庄地区强大的商业聚合力和辐射力。

❷  依托规划的莘庄交通枢纽及现在商办类物业逐渐集群的优势,向区域性的商务、办公、休闲、娱乐中心发展,让每一个莘庄人都能共享区域发展红利。

❸  紧跟消费人群的主流趋势,提供多元业态的优势互补,引入更多体验式元素,减少区域商业 “千店一面”的可能。

❹  由于莘庄的区域办公、生活成本远比市中心低,未来或有大量创意产业和商务总部向该地区转移,区域商业需在文化产业、第三产业服务上走出自身特色。

❺  从居住需求来讲,莘庄地区已经有一定数量的城市别墅和高端物业聚集,需要更多与消费层次需求相契合的中高端商业布局。

—————————————————

日益积聚的人气,便捷的交通设施,成熟的商业氛围……带来巨大商机。

莘庄,一个串珠成线、扩线成面的大都市商圈,正在上海西南快速成型。未来卓越的城市副中心,雏形乍现。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈