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楼市已降温?真相却是…

soufun-zzz 2017-10-19 09:15:47

你我贷:每次你觉得要跌的时候往往背道而驰,真的有需求还是要果断。


去年至今,楼市调控恰好届满一年,如果按照官方公布的新房价格数据,房地产确实已经降温,但是也有人说,限价背景下,房价已经失真,不能观测目前市场状况。

那么问题来了,除了我们可以观测到的表面数据,还有没有其他指标可以测量目前楼市温度呢?

有!近日,央行和财政部分别公布的两组数据让我们较为准确地看清这一状况。

10月16日,财政部公布1-9月财政收支情况,其中涉及到房地产的数据如下:

1、1-9月累计,政府性基金预算收入38545亿元,同比增长33.3%。其中,地方政府性基金预算本级收入35565亿元,同比增长36%,其中国有土地使用权出让收入32031亿元,同比增长39.4%。

2、房地产相关的税收中,契税3787亿元,同比增长19.9%;土地增值税3997亿元,同比增长21.8%;房产税1841亿元,同比增长17.9%;城镇土地使用税1788亿元,同比增长10.4%。

第1点中,政府性基金预算收入属于一般公共预算外的收入,说白了就是政府卖地的钱。而在政府性基金预算收入中,地方政府占大头,1-9月收入达到35565亿元,这可不是小数字,毕竟同期地方政府依靠税收的收入仅有70757亿。

就增速来说,1-9月地方政府性基金预算本级收入同比增长36%,相比同期(2016年)仍然高得吓人,2016年1-9月地方政府性基金本级收入26483亿元,同比增长11.9%,你要知道的是2016年恰好是房地产最疯狂年份,随后国家在10月份出台限贷、限购新政,标志着本轮调控掀开帷幕。

今年至今,政府卖地收入不降反增,我认为有几个原因:

A、房企后知后觉,在牛市前夕没有提前布局,在一轮牛市过后才匆忙补库存;

B、国家对房企进行整顿,一些规模小、实力弱的小型房企为了避免被兼并重组,疯狂拿地以求生存,实则也是无奈之举;

C、房企对楼市长期看好,提早布局,这是看好未来行情的表现。

第2点中,契税、土地增值税、房产税都是房子交易过程中需要纳缴的税费,如果税收增长得很快,那么说明楼市非常火爆,我们把今年的数据和去年1-9月的对比下:

契税3158亿元,同比增长11.7%;土地增值税3280亿元,同比增长13.7%。另外,房产税1561亿元,同比增长4.9%;城镇土地使用税1620亿元,同比增长3.4%。

不知道你有没有发现,今年1-9月契税增长是19.9%,然而2016年同期也才11.7%;其他的土地增值税、房产税也差不多,这样的反常也让小白感到意外,我能解释的也只有下面几点:

1、楼市没有我们想象的那样被冷却,一些地方的房价仍然此起彼伏;

2、三四楼市城市去库存比我们预想的要猛烈,当地房价的上涨对冲了一二线的成交量下滑。

9月14日上午,央行公布的《2017年前三季度金融统计数据报告》也能让我们窥探出房地产走势:

前三季度人民币贷款增加11.16万亿元,同比多增9980亿元。

住户部门贷款增加5.73万亿元,其中,短期贷款增加1.53万亿元,中长期贷款增加4.2万亿元。

为方便大家直观了解,小白把这些数据整理成一个表格:

  通过图表我们可以发现,9月份新增住户中长期贷款占新增人民币贷款是37.10%,住户中长期贷款我们可以理解为居民买房贷款的钱,因为对居民来说,你去做长期的贷款除了买房之外,我想不出还有其他的用途。

有的人说,相比7、8月房贷比增速放缓就此理解为楼市降温,其实也是不准确的!上面说的只是住户中长期贷款,住户短期贷款并没有统计在内,数据显示1-9月份短期贷款为1.53万亿,金额非常大。

原因是啥?

短期贷款主要是消费贷、经营贷、房贷,短期贷款的高增我们可以理解为资金以消费贷、经营贷的形式进入楼市。有报告统计过:

3月以来,新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额的30%。

也就是说我们低估了9月份的房贷数据,这也难怪近期央行、银监会、地方政府等纷纷出重拳整治消费贷。近期有消息说深圳一位居民被银行查出用了480万的消费贷买房,需要提前还款。无奈之下只好把房子卖掉换钱,提前将消费贷还回去。

如果是这样那么对楼市的杀伤力非常大,但关于消费贷整治已经持续很大一段时间,但具体效果如何呢?我们拭目以待。

尾评:总之综合上面两点,去年国庆至今楼市涨幅受到遏制,但降温的幅度没有预期的好!房地产目前面临的两难现状,一方面,调控政策不断加码;另一方面,通过降准放水的方式护经济,释放出的信号有点乱,未来楼市会走向何方,小白认为关键是看近期即将公布的GDP数据,如果数据亮丽那么调控还会加码!反之则难说!

    文章来源:微信公众号小白读财经

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