房天下 >   资讯中心   > 房地产数据中心 >   正文

土地市场冰火两重天:一线城市回归,二三线城市升温

房地产数据中心 2017-10-23 15:27:33

9月全国土地市场成交量、成交均价与上月相比,均出现小幅回升状态。本月全国LBI值为65.29%,环比略涨5.56%,同比基本持平,略降0.7%。宅地市场泡沫指数呈现小步增长态势。厦门、嘉兴等城市,在9月迎来下半年推地的第一个小高峰。成都土拍市场虽已出台多项新政,但仍无法抑制开发商的投资热情,土拍市场 “量价齐升”,后期房价上涨预期明显加强。

  • 9月宅地市场泡沫指数稳中略升,LBI值上升至65.29%,环比略升5.56%,同比基本持平,略降0.7%

  • 南京位居榜首,天津、沈阳、成都住宅市场开发风险并居第二。


2017年1-9月全国重点城市出让宅地风险度(LBI值/理性LBI值-1)排名表

?24个样本城市中,2017年1~9月共有22个城市有住宅用地(不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地)成交,有10个城市的LBI均值高出了理性值,占比45%,即这10个城市出让的住宅用地开发难以获得行业平均利润;

?南京位居榜首,后续依次为天津、沈阳、成都、合肥等,开发风险依旧往二线城市蔓延,并逐步向三线城市扩展。


2017年9月全国重点城市出让宅地LBI(土地泡沫指数)排名表

?样本城市中2017年8月与2017年9月均有宅地成交的城市共10个,从这10个城市的平均LBI值来看,5个城市环比上升,5个城市环比下降,总体来看,9月LBI均值与8月基本持平

?成都9月出让地块LBI值达81%,排名第一位。9月成都土拍市场引入多条新政,如:竞得人配建并无偿移交租赁住房的最低比例为20%,如触发熔断限价,还将继续竞无偿出让的租赁面积,在20%的基础上,每次举牌增加1%;同时,宗地出让文件显示,每宗地成品住宅建设比例为100%,租赁住房和商品住房采取同一装修标准,意味着开发商必须将建成的全装修租赁住房无偿移交等。尽管如此,但成都土地宅地市场仍“量价齐升”,土地成本的承受度较高,已超过周边一般小区的售价,会给后续开发带来较大的风险。

1、土地市场整体怎么样?

9月重点城市土地市场可谓“量价齐升”,土地出让金额、成交楼板价环比同比均上升,土地出让面积环比上升22%,同比上升98%,宅地宗数环比上升58%,同比上升171%。土地溢价率环比上升15%,同比下降68%,本月土地市场无论成交量亦或是楼板价及溢价率与上月相比均呈上升态势。


全国重点城市出让土地总建筑面积及楼板价

2、泡沫指数走势如何?

?9月份重点城市宅地LBI的均值为65.29%,环比略升5.6%,同比略降0.7%。LBI值总体趋势逐步平稳理性,与上月相比略有调整。

?9月份重点城市的开发风险度呈稳中略升趋势,微调到9.2%,本月出让的地块整体而言盈利水平略低于行业平均水平。但价格仍在理性范围内,预计整体开发净利润率处于行业平均水平


重点城市出让宅地LBI(土地泡沫指数)均值走势图


重点城市出让宅地风险度均值走势图

注:开发风险度越大,则开发利润率越低

开发风险度大于0,则不能获取行业平均利润,反之则可以获取行业平均利润

3、高风险地块都在哪里?

?2017年9月重点城市成交的84幅住宅用地中,成交楼板价大于周边同期在售新盘价格的地块共4块,占比5%。总体而言,本月全国宅地出让市场处于理性状态。

?风险度大于0的地块共45块,占比54%,环比上月略升2%。即不能获取行业平均利润的地块占比约5成。开发风险与上月相比基本持平。近几个月,开发商投资始终处于理性化状态

?开发风险度TOP10地块中,成都有5宗地入围、南京4宗,重庆1宗

2017年9月重点城市宅地市场风险度TOP10地块分布图

4、哪个城市宅地市场最吸睛?

本月各地住宅成交特点

注:本报告不包括保障房、限价等有特殊规定的成交宅地。

9月土地市场成交住宅用地的规划建筑面积共计867万方,环比略升9%,同比上涨112%。成交楼板价环比上月上升66%,同比略升3%。成交量超过50万方的城市有:成都、嘉兴、南昌、南京、厦门、上海、武汉、郑州、重庆


重点城市宅地出让图(2017.09)

5、出让地块离城市核心远么?

重点城市2017年9月成交的地块平均距离城市核心17公里,这一数值环比上升31%,同比上升13%。

各城市2017年9月出让宅地与城市核心距离分类表

各城市本月出让宅地与城市核心平均距离分布图(2017.08)


附表

2017年9月重点城市宅地出让表

什么是LBI

LBI值=成交楼面价/土地出让时点周边在售新盘价格

理性LBI值=成交楼面价/预计地块上市后楼盘成交价格

开发风险度=(LBI值/理性LBI值)-1

LBI指数特色

LBI指数基于中估数库的大数据平台

深入分析房价与地价关系

理性预测未来房价与地价水平

精准反映土地泡沫水平

提前预判项目未来风险

注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心田蓉泉原创。如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈