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上海这8个地方三年后的房价猜想(一)

二层小楼 2017-11-08 15:12:03

根据上海规划和国土资源管理局(简称上海规土局)发布的公告显示上海11月份将会有8幅纯住宅商品房地块出让,这8幅地块分布在5个区的8个地方,4幅预计在11月13日和14日出让,4幅预计在11月23日和24日出让。这些地块的出让对未来该区域的房价有什么影响,未来这8个地方的房价会是一个什么样的水平,或许通过分析房价与楼面价的关系及周边的概况可以知晓一二,正式开始之前先给大家介绍两个概念:

楼面价

楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积。

楼面价的计算公式为:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。

房价

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

预计房价=地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润。

根据相关的经验大致推算,保本售价一般约是楼面价的1.6倍。另外房地产开发一般从拿地到建成开盘差不多2-3年的时间,本文以3年时间为限来分析。

根据上面介绍的两个概念及周边概况,将会对这8幅地块未来的售价及周边房价作一个分析,鉴于篇幅,本文先分析8幅地块当中的4幅,另外4幅地块将会放在《上海这8个地方三年后的房价猜想(二)》,欢迎继续关注。

地块信息.jpg

地块信息

猜想一:奉贤南桥新城金汇镇3年后房价4万+

奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块预计2017年11月14日以挂牌方式出让,出让面积92012.3平方米,容积率2.0,起拍总价423257.00万元,计算起拍楼面价23000.02元/平,未来的保本售价约为23000.02*1.6=36800.03元/平。

奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块出让信息.jpg

出让信息

该地块所处的位置位于大叶公路与浦星公路交叉口,目前新房项目有天和前滩时代、朗诗未来街区和禹洲雍贤府,天和前滩时代和朗诗未来街区目前价格待定,禹洲雍贤府在售房源均价为32000元/平。

二手房挂牌价方面,金碧汇虹苑均价27159元/平,朗诗未来街区均价34924元/平,还有一个利好信息就是上海首条BRT快速公交预计在2018年运行。

猜想:算上土地溢价率和开发商利润以及综合利好信息,预计奉贤南桥新城金汇镇3年后的房价将会到达4万元/平以上。

南桥新城金汇镇.jpg

南桥新城金汇镇

猜想二:奉贤南桥镇杨王社区3年后房价3.5万+

奉贤区南桥镇25-01区域地块预计11月14日出让,出让面积60173平方米,容积率1.6,起拍总价202182.00万元,起拍楼面价21000.07元/平,未来的保本售价约为21000.07*1.6=33600.11元/平。

奉贤区南桥镇25-01区域地块出让信息.jpg

出让信息

该地块所处的奉贤南桥杨王社区是一个工业区,周边无新房项目,也无二手房小区挂牌价或供参考,该区域不管是周边配套还是交通都较为缺乏,尽管5号线延伸段的南桥新城站与该地块的直线距离约为2.2公里,但未来的房价相比南桥新城会逊色不少。

猜想:保本售价已达3.36万元/平,算上利润空间,未来售价最低也要3.5万/平。

南桥镇杨王社区.jpg

南桥镇杨王社区

猜想三:金山工业区3年后房价2万+

金山区金山工业区JSS3-0402单元12-01地块将于11月13日出让,出让面积43609.6平方米,容积率2.0,起拍总价82858元/平,起拍楼面价9499.97元/平,未来的保本售价约为9499.97*1.6=15199.95元/平。

金山区金山工业区JSS3-0402单元12-01地块出让信息.jpg

出让信息

该地块周边新房项目有三个:新华御湖上园、华纺和成未来派和澜庭,只有澜庭在售,均价为20000元/平,二手房挂牌价格方面,华纺和成未来派均价为19480 元/平。该区域为金山工业园区,土地储备丰富,是金山开发的重点,未来房价空间较大。

猜想:尽管存在一定的空间,由于地块成本相对较低,周边配套几乎为0和交通较为不便,3年后的房价预计在2-2.5万/平之间

金山工业区.jpg

金山工业区

猜想四:松江新城中山街道3年后房价4.5万+

松江区中山街道SJC10010单元45-04号地块预计11月13日出让,出让面积43305.8平方米,容积率1.6,起拍总价187000万元,起价楼面价为26988.30元/平,保本售价=26988.30*1.6=43181.28元/平。

松江区中山街道SJC10010单元45-04号地块出让信息.jpg

出让信息

该地块在松江新城的东部,属于中山街道,距离9号线松江新城站约2.2公里,周边新房项目只有北面的恒大帝景,预计11月21日推出60套洋房,预计价格在40000元/平以内。

周边二手房项目相对较多,挂牌均价方面,天虹二村33539元/平,天虹三村29021元/平,天虹四村33796元/平,天虹六村34560元/平。

猜想:该区域相对较为成熟,配套和交通都相对较为便捷,预计3年后房价4.5万元/平+

松江新城中山街道.jpg

松江新城中山街道

下篇文章分析的另外4幅地块地处3个区4个地方:宝山罗店新镇、浦东航头、松江新桥镇和永丰街道,3年后这4个地方的房价如何?下篇文章见!

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